Недавно у меня была статья как семейная пара купила в ипотеку квартиру, жила в ней два года, а потом получила решение суда, в котором говорилось, что квартира переходит тому, кто владел ей 10 лет назад, в итоге квартиру нужно отдать, а от долга перед банком никто и никого не освобождает — платить долг нужно.
Плати ипотеку, но квартиру отдай другому. Так решил суд, а точнее два суда.
Сейчас из новостной ленты узнал, что почти аналогичная ситуация произошла у нас в Екатеринбурге, только в более крупных масштабах, не только по количеству квартир, но и по «значимости» участников сделки.
Был некий человек (группа людей), который находил одиноких пожилых людей и оформлял от их имени на себя договор дарения или купли-продажи, но во многих случаях сразу такая сделка в Росреестре не регистрировалась, это делалось после смерти собственника квартиры. Как именно это делалось еще предстоит выяснить в ходе следствия (либо по поддельному паспорту, либо по ранее выданной доверенности, актуальность которой в Росреестре не проверили, или еще как-то). Пока сделка не зарегистрирована в Росреестре во всех информационных источниках не будет упоминания о смене владельца недвижимости.
После того как право собственности регистрировалось на этого человека квартира выставлялась на продажу. Большинство сделок на вторичном рынке происходит с привлечением заемных средств и, в теории, банк проверяет полностью квартиру и юридическую чистоту сделки, но это только в теории, на практике неоднократно выяснялось, что проверка осуществляется поверхностно и формально.
Городская администрация однажды вспомнила, что если у человека нет родственников, то она должна вступить в наследство на квартиры таких людей, а лишняя квартира муниципалитету никогда не будет лишней (ее можно отдать в соцнайм, продать с торгов и т. д., т. е. на ней можно и сэкономить бюджетные деньги и заработать), тогда администрация получает список всех умерших за последние несколько лет одиноких людей у которых была недвижимость, чтоб вступить в право собственности, но узнала, что у 25 квартир уже есть другие собственники. Стали разбираться как такое произошло и выяснили, что регистрация права собственности была при жизни, а в большинстве случае после смерти одинокого человека на основании подписанного при жизни договора, но после смерти продавец (даритель) не мог сам обратиться в Росреестр, а значит такая сделка недействительна, как и все последующие, поэтому все квартиры (в т.ч. те, которые были переоформлены на указанное выше лицо при жизни одинокого человека), должны быть изъяты у нынешних собственников и администрация должна вступить по ним в наследство.
То, что изначально были мошеннические действия нет сомнений, человек, проворачивающий такие схемы, под следствием, администрация в судебном порядке требует изъятия квартир, нынешние собственники не могут доказать свою добросовестность при покупке, а банки продолжают требовать оплаты долга.
В такой ситуации крайними опять остаются покупатели, ведь администрация по сути права, банк тоже прав (потеря права собственности не является основанием для аннулирования долга), надо взыскивать деньги с последнего продавца - мошенника, который под следствием, но с него взять нечего. Итог — квартиры нет, а долг есть.
В любом случае сейчас нынешним собственникам надо обращаться в суд и требовать признания себя добросовестными покупателями, какие-то более-менее реальные шансы на это есть если переход права собственности от одинокого человека был при его жизни, а если после смерти, то уже на много сложнее. Однозначно людям придется доказывать, что они проверяли все документы на квартиру, историю перехода права собственности, что они обращались к специалистам в этой области (не обязательно к риэлторам), что у них не могли возникнуть вопросы почему сделка регистрировалась через несколько месяцев (или лет) после заключения договора,что они проверили информацию о продаце (ранее он уже был судим), а также то, что они не знали и не могли знать, иных существенных моментов по сделке.
Именно формулировка «не знали и НЕ МОГЛИ знать» в суде часто является недоказуемой. У нас есть такая коллизия в законодательстве, что, с одной стороны, человек не виновен до тех пор, пока не будет доказана его вина, но с другой стороны, человек априори является недобросовестным до тех пор, пока сам не докажет обратное.
Такой масштабный по объемам случай лишения права собственности лишнее доказательство того, что никакая проверка не дает 100%-ой гарантии сохранения своего права собственности, подводные камни могу всплыть даже спусти несколько лет, а банковские проверки это простая формальность, банк никакой ответственности не несет, вся ответственность лежит на покупателе и если прекращается право собственности, то финансовые обязательства перед банком не прекращаются. Хоть как-то снизить риск финансовых потерь может помочь титульное страхование, но оно не всегда помогает.