Для понимания того, что на рынке недвижимости наступили тяжелые времена, достаточно просто открыть ленту новостей. Фон большинства сообщений негативный и не оставляет никаких надежд на улучшение ситуации в краткосрочной перспективе.
По сути, в текущем моменте не действует ни один из факторов, благодаря которым возможен сохранение или рост цен на недвижимость в краткосрочной перспективе (1-3 года).
Вкратце перечислим эти фундаментальные факторы, каждый из которых (даже сам по себе, без взаимодействия с другими) способен влиять на рост цен или удерживать рынок недвижимости от отката.
Что обычно вызывает рост цен на недвижимость?
Фактор № 1
Высокий уровень доходов населения, в рамках которого раскручивается инфляция спроса. При такой инфляции цены на недвижимость и другие товары растут в силу того, что денег много, а товаров на всех не хватает.
Подобные процессы в экономике, как правило, возникают во времена «экономического чуда». Например, подобное чудо было в Японии, Китае, Аргентине и многих других странах.
Фактор №2
Если «экономического чуда» нет, или рост экономики начинает тормозить, для сохранения достигнутого уровня спроса или его стимулирования, государство может обеспечить доступ населения к дешевым деньгам за счёт кредитов, благодаря которым также возможно создание механизма инфляции спроса.
Именно так поступили в Японии, замедление экономического развития которой поддержали дешевым кредитом. Например, ипотечные кредиты выдавали на срок до 100 лет, с передачей по наследству. Подробнее о том, как именно это происходило в Японии можно узнать в нашей статье Что бывает, когда сдувается пузырь на рынке НЕДВИЖИМОСТИ? | Пример САМОГО БОЛЬШОГО КРИЗИСА | Журнал Новицких про недвижимость | Дзен (dzen.ru).
Ну а РФ является примером того, как можно разогнать инфляцию спроса на отдельный вид товара за счёт льготных кредитов исключительно на этот товар. Именно у нас за счёт доступа населения к ипотечному кредитованию в период с 2020 по 2022 была раскручена инфляция спроса на жильё.
На этом важно заострить внимание, поскольку текущая инфляция в те годы была совершенно несопоставима с тем ростом цен, который показала недвижимость.
Фактор №3
Малый объем строительства. Например, так происходит в США. В те времена, когда происходит рост кредитных ставок, затрудняющий доступ населения к деньгам, они активно снижают объемы строительства. Там вообще строители довольно гибко реагируют на снижение спроса.
Например в кризис 2008 года у них за год произошло сокращение выдач разрешений на строительства фактически на 50% Объем строительства новых домов в США за декабрь 2008 года снизился до рекордного минимума :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость (rbc.ru).
Ну а в текущий момент, когда ипотечные ставки непривычно высоки для США, у них также идет снижение ввода жилья В снижении числа новостроек увидели угрозу экономике США: Дом: Среда обитания: Lenta.ru.
В России же, несмотря на то, что экономика, начиная с февраля 2022 года находится в непростом положении, а ставки кредитования во второй половине 2023 года стали буквально недоступными, ожидаются лишь новые рекорды по вводу жилья Глава Минстроя РФ Файзуллин заверил, что в жилстроительстве снова будет рекорд (zsrf.ru).
Как можно увидеть, ни один из перечисленных факторов в нашей стране на текущий момент не действует
Мы не смогли найти ни одной публикации, которая бы утверждала, что в нашей стране происходит экономическое чудо. Причины текущий инфляции мы подробно разбирали в статье Падение курса рубля, инфляция и цены на недвижимость | Журнал Новицких про недвижимость | Дзен (dzen.ru).
Никакого отношения к инфляции спроса ситуация в РФ не имеет, у нас классическая инфляция издержек.
Доступ к дешевым деньгам за счёт кредитов у нас также закончился. Лебединой песнью кредитного бума был август 2023 года, когда наблюдался краткосрочный всплеск спроса и небольшой рост цен за счёт тех покупателей, которые жаждали попасть в последний вагон поезда дешёвых денег. Этот поезд ушёл.
Непримиримая война ЦБ РФ с несуществующей инфляцией спроса не сбавляет обороты (ведь только в рамках такой инфляции имеет смысл поднимать ключевую ставку). Есть мнение, что руководство ЦБ РФ планирует окончательно добить реальный сектор экономики, включая рынок недвижимости Сергей Глазьев: «Центральный банк, вместо того чтобы создавать деньги, высасывает их!» (business-gazeta.ru).
Самые оптимистичные прогнозы экспертов на декабрьское заседание по ключевой ставке дают прогноз не более, чем о сохранении текущего размера ключевой ставки Ключевая ставка в декабре 2023: что будет, прогноз экспертов | РБК Инвестиции (rbc.ru). Большинство же считают, что она повысится. В общем ни о каких дешевых деньгах в краткосрочной перспективе речи не идёт.
Ну и, конечно, не идёт никакой речи о сокращении ввода нового жилья.
Путин 21 сентября спрогнозировал новый рекорд в строительстве жилья в России в 2023 году. Президент уточнил, что «ни в советские времена, ни в российские — никогда столько не строили». По оценке главы государства, в 2024 году также будет «очень хороший показатель». Файзуллин оценил ввод многоквартирного жилья в России в ноябре - Газета.Ru | Новости (gazeta.ru) .
Подобные объемы ввода жилья – это большой и сложный труд, которым действительно можно гордиться. Тем более, что у Президента РФ и Министра строительства нет задачи в сохранении текущего размера цен на жильё или его повышения. Это задачи других ответственных товарищей. Ну а нас эти показатели интересуют не с точки зрения гордости за свершения, а с точки зрения влияния объёмов строительства на цены на рынке недвижимости.
Всем понятно, что это влияние очень простое: построенные объёмы рано или поздно должны выйти на рынок, чтобы быть проданными. Потому что в виде квадратных метров на балансе компании они никому не нужны. А с этим есть проблемы Объем нераспроданного жилья в новостройках достиг нового рекорда — РБК (rbc.ru).
В рамках текущей статьи у нас нет цели разобраться с тем, удастся ли застройщикам справиться с таким затовариванием. Возможно, эту ситуацию мы разберем в отдельной статье. Сейчас мы лишь зафиксируем факт: никакого дефицита со строительством нового жилья нет.
Итого — продавать или ждать?
Акцент на перечисленных выше факторах был необходим для того, чтобы выводы нашей статьи были аргументированы. Ведь именно к теме нашей статьи «продавать или ждать» мы сейчас и переходим.
1. Для неторопливых продавцов и тех, кто желает получить цену мечты
Начать мы считаем необходимым с той категории продавцов, которые никуда не торопятся и готовых переждать какое-то время, чтобы получить цену мечты за свою недвижимость. Откладывать продажу таким собственникам придётся минимум от года. Переждать зиму и продать «подороже» весной может не получиться, поскольку нет предпосылок для изменений фундаментальных факторов.
По нашему мнению, те, кто планирует переждать «недолго» ничего не приобретут и в результате только потеряют, поскольку спрос и цены на недвижимость будут только снижаться. О том, насколько это будет долго длиться, мы писали отдельную статью Как долго будут падать цены на недвижимость? Подробная статья о насущном | Журнал Новицких про недвижимость | Дзен (dzen.ru).
Неторопливым собственникам надо настраиваться на очень долгое ожидание с гарантированными финансовыми потерями (не забываем базовый принцип экономики, при котором деньги сегодня всегда дороже, чем деньги завтра). Недостаткам «неторопливой» продажи мы посвящали отдельную статью Чем опасен длительный срок продажи недвижимости? Вы не догадывались, как щедро дарите деньги | Журнал Новицких про недвижимость | Дзен (dzen.ru).
2. Для тех, кто ориентируется на реальность и не готов ждать
Тем же продавцам, кто немного разбирается в экономике, понимая её базовые принципы, ну или просто не готов ждать — затягивать с продажей категорически вредно. Сейчас много конкурентов-собственников находятся в определённых иллюзиях по поводу сохранения роста цен. Нужно и можно действовать, пока конкуренты ждут чудес от нового года по принципу «Новый год к нам мчится, скоро всё случится».
Ведь и покупатели ещё до конца не разобрались, что ситуация на рынке недвижимости меняется. В отдельной статье мы разберем, меняется она в плюс или минус. Если коротко – то в ближайшие пару месяцев ещё сохраняется окно возможностей по продаже жилья в более-менее привычные цены.
Уже сегодня недвижимость продаётся тяжело и не так дорого, как бы хотелось. Однако фундаментальные факторы свидетельствуют о том, что завтра будет ещё тяжелее и дешевле.
Для тех, кто хочет продать быстро и по максимальной цене (не желаемой цене, а максимальной возможной в текущее время) мы еще в прошлом году специально подготовили подробное руководство по продаже 11 СОВЕТОВ при продаже квартиры в кризис 2022 | Как продать квартиру сейчас в 2022 — рекомендации экспертов | Журнал Новицких про недвижимость | Дзен (dzen.ru). Надеемся, будет полезно.
Желаем всем собственникам щедрых покупателей и отличного настроения. Ведь даже в самые непростые времена можно выгодно продавать, если делать это правильно!
До встречи! И не забывайте лайк)