Руслан Сухий в гостях у PRO НЕДВИЖИМОСТЬ
Для российских инвесторов в рынок недвижимости сейчас хорошая пора, чтобы выйти на иностранные рынки. Сегодня будем говорить про Индонезию и Бали. Как правильно начать инвестировать? Как правильно выбрать объект? Что такое флиппинг? Ко мне на канал PRO Недвижимость пришел Руслан Сухий, сооснователь и руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед».
Флиппинг
Флиппинг сегодня - выгодно? «С одной стороны, все говорят, что флиппинг не актуален, потому что он хорошо работает, когда рынок растет. Суть в том, что ты покупаешь квартиру в плохом состоянии, делаешь симпатичный ремонт, продаешь за более крупную сумму, а если рынок в это время растет, то ты на этом росте еще и зарабатываешь дополнительно,» - объясняет Руслан.
Что такое флиппинг на самом деле? Согласно Википедии, флиппинг — это термин, используемый для описания покупки актива и быстрой его перепродажи с целью получения прибыли. В сфере недвижимости этот термин используется инвесторами для описания процесса покупки, ремонта и продажи недвижимости с целью получения прибыли. «В России можно достаточно хорошо заработать на флиппинге. В Санкт-Петербурге можно покупать аварийные дома у администрации города с аукционов. Это абсолютно прозрачная история, никакой коррупции нет. Уверен, что во многих российских городах можно покупать старые, ветхие дома, приводить их в порядок, делать реконструкцию, - говорит Руслан. - Зачастую появляется возможность купить дом в центральной части города, например, мы купили дом в историческом центре Санкт-Петербурга. Его привели в порядок и распродали поквартирно. Квартиры стали хорошо продаваться только после того, как был сделан ремонт. Готовые квартиры продавались быстро и уже совсем по другой цене. Получилась хорошая прибыль».
«Сейчас так много курсов по флиппингу, что приезжаешь посмотреть квартиру, а с тобой приезжает еще 20 человек, на хороших автомобилях, все красиво одеты, приезжают покупать бабушкину квартиру покупать».
«В Москве есть две категории флипперов. Первая, специализирующиеся на первичке, заходит на сделку чуть позднее, когда дом уже практически готов, и забирает квартиру по переуступке. На стадии котлована метр стоил 100 тысяч рублей, на стадии ключей уже 150 тысяч рублей. У застройщика, так как квартира на ключах, указано 180 тысяч рублей. Человек по переуступке отдает за 150, флиппер забирает, делает ремонт, продает, получает доход. Вторая стратегия - когда находишь у бабушки квартиру, подлежащую ремонту, в хорошей локации, покупаешь чуть ниже рынка, делаешь ремонт и перепродаешь по другой цене. Сейчас так много курсов по флиппингу, что приезжаешь посмотреть квартиру, а с тобой приезжает еще 20 человек, на хороших автомобилях, все красиво одеты, приезжают покупать бабушкину квартиру покупать. Понятно, что все эти люди флипперы».
«Рынок флиппинга стал достаточно конкурентным, но места хватает всем. Некоторым удается «наварить» 30-40% за цикл. Если они обернут деньги два раза, то могут получить до 100% годовых – это лишь вопрос расторопности. Обычно цикл сделки составляет 4-5 месяцев. Для начинающих флипперов, конечно, высока вероятность ошибки, например, не попасть в срок (купить неплохую квартиру, сделать хороший ремонт, но не суметь быстро выйти из сделки)). И тогда доходность размазывается. Здесь важно соблюдать скорость».
«Двухкомнатная квартира около метро «Аэропорт», порядка 45 метров, будет стоить 16-17 миллионов рублей. На ремонт уйдет порядка 50 тысяч рублей за квадратный метр. Продать ее можно будет за 25 миллионов. Цикл сделки составит 4-5 месяцев».
«Обладая определенными знаниями, можно сделать меблировку за 300 тысяч рублей, и при этом она будет выглядеть на миллион с лишним рублей: секрет в том, что флипперы удачно подбирают меблировку, которая выглядит дорого и красиво. Ремонт также выглядит дорого и эстетично, может стоить 2 миллиона, а выглядеть на все 5. Экономия также получается за счет стройматериалов, купленных по бросовой цене, хорошей быстрой и недорогой бригады ремонтников, а также за счет грамотно спланированного дизайн-проекта».
Как работает флиппинг в Дубаи, в Турции, на Бали?
«Можно купить апартаменты в новостройке в хорошем квартале (часто ремонт от застройщиков выглядит более чем скромно), сделать красивый элегантный ремонт, перепродать и получить сверхдоходность в долларах».
Главные правила флиппинга: локация, концепция и реализация. «В любом бизнесе нужно начинать с вопросов: Как ты будешь продавать? Ты умеешь продавать? Есть ли у тебя человек, который умеет продавать? Ты можешь построить хороший дом, сделать классную квартиру, какой-то продукт, но если ты не умеешь его продавать, то дальше бизнес не пойдет. Поэтому, начиная любой бизнес, особенно в недвижимости, нужно задать вопрос, кто и как это будет продавать или покупать. Следующее, на что нужно обратить внимание, это локация. Чтобы вокруг не было большого количества альтернативных предложений (всегда можно открыть ЦИАН и посмотреть). Если ты видишь много объявлений с красивым ремонтом, это значит, что флипперы уже хорошо поработали в этом районе. Если берешь вторичку, значит, рядом не должно быть первички, она будет с ней конкурировать. Или нужно выбрать места, где есть такие точки притяжения, как институты или транспортные узлы (точка притяжения для иногородних, которые, если приехали в Москву, им надо очень быстро куда-то добираться)», - объясняет Руслан.
«Есть большое количество различных курсов по флиппингу, где можно обучиться, посмотреть, взять наставника, вместе с кем-то сделать одну-две квартиры, поделиться доходом, а потом отправиться в самостоятельное плавание. Знаю много классных кейсов, когда ребята научились флиппингу в России, а потом начали делать это в других странах», - делится Руслан.
Бали
«Мы давно думали о международной экспансии, рассматривали разные страны. Я много времени провел в Турции, изучал рынок девелопмента, смотрел Дубай, Таиланд, Индонезию. Мы выбрали Индонезию, по ряду причинам. Когда произошли февральские события прошлого года, мы сели в самолет и полетели, долетев, развернули свою деятельность. Почему выбрали Индонезию из всей палитры? Индонезия занимает четвертое место по количеству населения в мире. Когда мы говорим про рынок недвижимости, зарубежный или российский, важно обращать внимание на несколько ключевых показателей. Первый: население прибывает или убывает? Если население прибывает, значит, скорее всего, есть спрос на недвижимость. В Индонезии сейчас почти 300 миллионов человек. Это четвертая страна в мире по количеству населения, и цифра продолжает расти» - рассказывает Руслан Сухий.
На острове Ява (географический и экономический центр Индонезии) количество населения сопоставимо с Россией и составляет 150 миллионов человек. Ява – самый густонаселенный остров в мире.
Остров Ява, небольшой, по сравнению с Россией. На нем проживает почти 150 миллионов человек, приблизительно столько же сколько и в России. К 2050 году Индонезия станет четвертой экономикой в мире. Порядок такой: Китай, США, Индия, Индонезия - четыре лидера в экономике. По сути, Индонезия – это Китай 20-летней давности, к которому относились свысока, считая недоразвитой, бедной страной. В Индонезии огромное количество островов. И Бали это самый известный из них, раскрученный как Дубай в Арабских Эмиратах. Растет внутренний туризм. А внешний туризм растет в геометрической прогрессии.
На Бали сохраняется позитивное отношение к России, к жителям стран СНГ. Местные жители помнят о том, что в свое время именно СССР помог им избавиться от голландской метрополии, поэтому старшее поколение, которое находится в правительстве, очень лояльно. На Бали происходит строительный бум, присутствует огромное количество девелоперов. Земля растет в цене в геометрической прогрессии. Индонезия – это также одна из возможностей для российских предпринимателей.
Опоздания и обман в порядке вещей?
На Бали есть такое популярное выражение: «Все завтра, не надо торопиться». Многие девелоперы, состоятельные успешные, богатые люди ходят в шортах, в шлепках, ездят на мопедах. В отличие от Дубаи, где все всегда «при параде», на Бали все очень расслаблены. Эта расслабленность передается и на договоренности. Если в Москве опоздание 15 минут считается с трудом допустимым, на Бали можно приехать позже на 40 минут и сказать «Пробки» (они действительно катастрофические). Можно вообще не приехать на встречу. Поэтому всегда лучше заранее созвониться.
Ты ему в разговоре повторяешь примерно 10 раз, что ты хороший человек, пока в его нейронной сети ни уляжется, что ты хороший человек, и хорошего человека обманывать нельзя. Тогда ты увеличиваешь шанс, что все-таки он будет с тобой максимально честен.
«Немного о менталитете индонезийцев. У жителей Бали, когда дело касается денег, не принято обманывать родных, близких, членов семьи. Все остальные, кто за пределами семьи, в том числе наши соотечественники, называются «большая белая обезьяна», которая «если прозевала, значит прозевала». Чтобы избежать этого есть один ход. На переговорах с местным жителем ты ему в разговоре повторяешь примерно 10 раз, что ты хороший человек, пока в его нейронной сети ни уляжется, что ты хороший человек, и хорошего человека обманывать нельзя. Тогда ты увеличиваешь шанс, что все-таки он будет с тобой максимально честен». То же самое может сработать и с полицейскими. Разговор нужно начинать так: «Я хороший человек, приехал из Москвы. Меня зовут так-то… А вас как зовут? Я взял вот эту машину, вот еду, а там у меня осталось столько-то детей, опять начинаешь про хорошего человека. У меня такой диалог однажды закончился тем, что полицейский просто вернул мне права со словами «хорошему человеку». Говорит, езжай, больше не нарушай. Одним словом, программирование на них срабатывает» - подытоживает Руслан.
Оптимальная стратегия работы с недвижимостью в Индонезии - создать себе пассивный доход по возможности в разных локациях. Может быть несколько вложений в недвижимость, в разных странах и в разных валютах. В Индонезии низкая инфляция, ты получаешь доход в долларах. Есть возможность заходить с маленькими и большими чеками, возможность купить апартаменты за 150 тысяч долларов, что обеспечит бесконечный пассивный доход. Если ты покупаешь в долгосрочную аренду, ты окупаешь свою недвижимость за 5 лет, и потом зарабатываешь еще 25, 30 или 50 лет, в зависимости от того, на сколько лет предусмотрена аренда (бывает и до 70 лет). Это своего рода депозит, который генерирует тебе доход. После этого можно переложить деньги в следующий проект.
Связываю будущее с Россией
Занимаясь бизнесом, очень важно развивать амплитудность.
«Я связываю себя, свое будущее, будущее своих детей с Россией. Для меня международные проекты это как ножки у столика. Когда ты на одной ножке стоишь, это одна устойчивость, когда у тебя несколько ножек, твой бизнес более устойчив. Когда их слишком много, ты просто не можешь их контролировать. Кроме того, это и опыт. Когда ты находишься на Бали, ты сталкиваешься с кейсами, которые затем можешь реализовывать в России. Когда ты делаешь что-то в России, ты понимаешь, что этот опыт можно с высокой доходностью перенести и на другой рынок, другую страну. Происходит обмен опытом с международным рынком. Кроме того, это очень интересно. В России у нас есть сейчас проект в Сочи, где мы строим самый большой и дорогой коттеджный поселок. Мы завершили строительство жилого комплекса на Черном море. У нас несколько проектов в Санкт-Петербурге, мы покупали большие жилые дома в историческом центре города, в аварийном состоянии, под реновацию. У нас есть несколько проектов в Подмосковье. Мы занялись точечным девелопментом на Рублевке: дорогие дома в бюджете 14 миллионов долларов за резиденцию, в готовом обустроенном коттеджном поселке» - делится планами Руслан.
«Занимаясь бизнесом, очень важно развивать амплитудность. Это означает давать себе возможность посмотреть вокруг, расширять свою точку зрения, добавлять что-то новое. Это и про здоровье, и про знания. Очень важно за счет гибкости смотреть по сторонам и добавлять что-то новое в то, что уже один раз получилось, а «не закапываться, как говорит один известный человек, в коробке своего успеха». Мир предлагает такую палитру возможностей. Можно расфокусироваться и пойти в разные истории. Но ты можешь также определить, что именно тебе нужно сейчас. Например, я люблю выводить на заставку телефона то, что именно для меня важно», - такое пожелание оставил подписчикам Руслан по окончании выпуска.
Руслан дал массу инсайтов по инвестициям в недвижимость на Бали. Рассматривайте для себя такие инвестиции?