Президент РФ подписал закон, защищающий права покупателя недвижимости у продавца-банкрота. Федеральный закон № 372-ФЗ от 24 августа 2023 года (далее — 372-ФЗ) вступил в силу с момента опубликования на портале правовой информации. Что изменилось?
ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ
Новый закон предусматривает, что деньги, уплаченные за жилье, должны быть возвращены покупателю.
Поправки в законе «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривают следующее:
- деньги за спорный объект имущественных прав должны быть возвращены покупателю, а не идти в счет формирования конкурсной массы;
- до перечисления денег покупатель и члены семьи могут пользоваться жильем;
- покупатель может воспользоваться правом выкупа недвижимости до выставления на торги по цене, указанной в судебном акте о признании сделки недействительной;
- покупатель также может купить квартиру или дом на торгах.
Чтобы воспользоваться правом выкупа, необходимо обратиться к арбитражному управляющему с соответствующим предложением. ДКП будет заключен в течение 30 дней со дня получения предложения.
Покупатель может участвовать в торгах по общим правилам. Но даже если он не участвовал в торгах, он вправе в течение 10 суток заключить ДКП по цене из протокола, оформленного по результатам торгов. Но только в том случае, если стоимость по протоколу превышает минимальную цену продажи не более чем на 20%.
Новый закон распространяется на сделки, заключенные в течение 12 месяцев до принятия заявления о признании продавца банкротом или после этого, если в последствии сделка была признана недействительной через суд.
СТАТИСТИКА ПО БАНКРОТСТВАМ
По данным Федресурса, за январь — июнь 2023 года количество корпоративных банкротств сократилось на 40% к отчетному периоду 2022 года — до 3 115. Число наблюдений увеличилось на 5,7% до 3 727 штук.
Количество банкротств физлиц и ИП в январе — июне 2023 года выросло на 34,3% —до 162 898. В отчетном периоде 2022 года их было 121 302. Динамика в 2023 году замедлилась. Годом ранее количество банкротств увеличилось на 37,8% отношению к 2021 году — до 121 300.
Самое большое число банкротств физлиц и ИП наблюдалось в следующих регионах:
- Мособласть — 7 972 (плюс 31,6%);
- Москва — 7 769 (плюс 37%);
- Краснодарский край — 6 139 (плюс 36,8%);
- Свердловская область — 6 139 (плюс 21%);
- Башкортостан — 5 790 (плюс 13,2%).
Темпы банкротства населения остаются высокими. Не исключены ограничения, обусловленные высокой административной нагрузкой на арбитражные суды. А еще Верховный Суд РФ в 2021 году указывал на необходимость снижения злоупотреблений со стороны должников-банкротов.
Банкротство стало доступно физлицам в октябре 2015 года. С того момента и по июнь 2023 года были признаны несостоятельными 916 000 граждан.Внесудебное банкротство стало популярным. За первые шесть месяцев 2023 года в МФЦ обратились 5 137 россиян. Это на 100% больше, чем в 2022 году.Важно!
О повышении востребованности внесудебного банкротства свидетельствует рост количества производств по таким делам: 70% вместо 50% в 2022 году. С 2020 года инициировано 18 600 дел на без малого 6,5 млрд рублей. Было списано долгов в рамках 13 200 процедур на сумму 4,6 млрд рублей.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО БАНКРОТСТВУ: КОГДА МОГУТ ИЗЪЯТЬ ЕДИНСТВЕННОЕ ЖИЛЬЕ
Любопытным является Определение по делу № А54-8243/2021 . Гражданка обратилась с иском о признании несостоятельности. Суммарная задолженность составляла 1,1 млн рублей. Заявление приняли, ввели реализацию имущества. И тут гражданка подала иск об исключении трех объектов, сославшись на ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ).
Женщине принадлежали 7,44 квадратных метров в соседних квартирах и участок 1 343 квадратных метров, прилегающий к недвижимости. Суд ориентировался на нормы жилой площади: 12 квадратных метров на человека в Рязани. Так как истцу принадлежало меньше квадратных метров, суд решил удовлетворить ее ходатайство.
Важные нюансы:
- у должницы есть дети, зарегистрированные в указанных квартирах;
- «единственная» недвижимость приобреталось на средства материнского капитала.
Далеко не всегда суд встает на сторону гражданина. Яркий пример — дело № А73-12816/2019 , инициированное Россельхозбанком. Суд начал реструктуризировать задолженность, в т. ч. удовлетворил требование банка-кредитора в 34 млн рублей в порядке очередности в сентябре 2019 года. Суд признал ИП банкротом и направил ранее принадлежавшее ему недвижимое имущество на торги.
Сразу после инициации процедуры реализации имущества банкрота должник оформил регистрацию в доме и подал заявление о снятии этого дома и участка земли с торгов. Предприниматель отметил, что дом — единственная недвижимость, пригодная для круглогодичного проживания. А еще ИП подчеркнул, что достраивал дом своими силами и жил в нем с супругой задолго до процедуры банкротства.
Суды первых двух инстанций посчитали доводы ИП необоснованными и выявили в его действиях злоупотребления. Но окружной суд убрал дом и участок из конкурсной массы в виду отсутствия у ИП другой недвижимости.
Суд третьей инстанции посчитал, что смена адреса регистрации не является доказательством злоупотребления правом и недобросовестности банкрота. Еще одним доводом суда стало отсутствие описания «необходимой» жилой недвижимости.
Россельхозбанк решил направить жалобу в Верховный суд. ВС РФ счел доводы первых двух судов преждевременным, но и с выводами окружного суда не согласился. Коллегия ВС РФ отправила дело на повторное рассмотрение.
26 июля 2021 Верховный Суд вынес Определение № 303-ЭС20-18761 по делу № А73-12816/2019 о взыскании у ИП недвижимости, в которой он зарегистрировался в процессе проведения банкротства. Несмотря на то, что оно было у него единственным. ВС РФ впервые использовал при принятии определения позицию Конституционного Суда из Постановления № 11-П от 14 мая 2012 года о реализации на торгах единственного, но дорогостоящего жилья банкрота.
Имущественный иммунитет (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК) нужен, чтобы гарантировать гражданину и члену его семьи предоставление замещающего жилья, достаточного для нормального проживания. Но речи о том, чтобы сохранить за банкротом ранее принадлежащую ему недвижимость, не идет.
КОГДА ВОЗМОЖНО ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ЕДИНСТВЕННОЕ ЖИЛЬЕ ПРИ БАНКРОТСТВЕ?
Постановление Конституционного Суда № 15-П от 26 апреля 2021 года содержит позицию законодателя по этому вопросу. В частности:
- процедура признания несостоятельности гражданина допускает покупку замещающей недвижимости финуправляющим по факту продажи имущества банкрота;
- право на жилье гарантируется ч. 1 ст. 40 Конституции РФ;
- взыскать жилье по нормам соцнайма, которые устанавливают в силу п. 2 ст. 50 Жилищного кодекса РФ органы местного самоуправления конкретного региона, нельзя;
- суды обязаны учитывать суммарные долги и стоимость недвижимого имущества в собственности;
- взыскание собственности не должно являться причиной переезда в другой город без согласия должника.
Финуправляющий обязан проводить собрание кредиторов, на котором необходимо определить:
- рыночную стоимость недвижимости;
- стоимость замещающей квартиры или дома;
- затраты на реализацию имущества и приобретение другой недвижимости.
Разница между стоимостью двух видов жилья учитывается в конкурсной массе. Если такое сальдо малозначительно, то продажа недвижимости не инициируется. Существенные обстоятельства рассматриваются судьями как предмет оценки.
Законодатели и судьи руководствуются следующей логикой: банкроты и их семьи не должны остаться без квартиры. Но стоит ли предоставлять им замещающее жилье или нет — решается в индивидуальном порядке.
Суды учитывают дополнительные обстоятельства:
- злоупотребление правом — если банкрот подвел жилье под статус единственного;
- постоянное проживание должника в оспариваемой квартире;
- сдача недвижимости с целью получения доходов;
- наличие у банкрота семьи;
- влияние возможного переезда в другую квартиру в другом городе на жизнь детей.
Значимыми обстоятельствами для суда являются дата покупки квартиры или дома, срок задолженности и дата уведомления должника об инициации банкротства по требованию кредиторов.
Остались вопросы? Задайте их юристам компании «РосКо». Записаться на индивидуальную консультацию можно на сайте rosco.su.