Добрый день, дамы и господа! С вами адвокат Сергей Ковальчук.
15.10.2014 г. между Б.И.В. и ООО "Севестр" заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому ООО-Застройщик обязалось в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать Б.И.В. квартиру проектной площадью 83 кв. м, а Б.И.В. обязана оплатить прописанную в договоре цену и принять объект.
01.10.2015 г. квартира была принята Б.И.В. по передаточному акту.
После передачи квартиры в период гарантийного срока она обнаружила недостатки в виде попадания воды в квартиру со стороны наклонного окна. Кроме того, летом температура помещения повышена, зимой понижена, а в квартиру проникает шум, пыль и сквозняк.
Согласно заключению специалиста ООО "ЦППСЭ "СЭ" (заказчик Б.И.В.), стоимость устранения недостатков составляет 2.780.000 рублей.
В июне и декабре 2018 года Б.И.В. в адрес Застройщика направлены претензии по качеству квартиры с просьбой в 7-дневный срок устранить протечки гидроизоляции в окне или возместить расходы на устранение недостатков.
Письмом от 25.01.2019 г. ООО отказало в удовлетворении претензий. В данном письме оно сослалось на рецензию ООО "СЭС" на поступившее от Б.И.В. экспертное заключение.
Тогда Б.И.В. обратилась в городской суд с иском о взыскании с Застройщика стоимости расходов на устранение недостатков в сумме 2.780.000 рублей, неустойки за нарушение сроков устранения недостатков в сумме 9.700.000 рублей, компенсации морального вреда в 200.000 рублей, штрафа в сумме 6.340.000 рублей и судебных расходов.
ПОЗИЦИЯ суда первой инстанции.
Он иск удовлетворил частично, взыскав с ответчика в пользу истицы:
- компенсацию расходов на устранение недостатков в сумме 345.000 рублей;
- неустойку за нарушение сроков устранения недостатков в сумме 30.000 рублей;
- компенсацию морального вреда в сумме 20.000 рублей;
- штраф в сумме 30.000 рублей;
- судебные расходы;
- неустойку в сумме 1% в день, начисленную на 345.000 рублей за период с момента вступления решения суда в законную силу и по день исполнения денежного обязательства, но не более 345.000 рублей.
С Б.И.В. в пользу ответчика взысканы судебные расходы на оплату экспертного заключения в сумме 70.000 рублей. С учетом взаимозачета удовлетворенных требований с ответчика в пользу истицы взыскана сумма в размере 369.000 рублей.
В ходе судебного разбирательства судом была назначена комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза. Согласно ее заключению стоимость работ по устранению недостатков составила 429.000 рублей.
АРГУМЕНТЫ СУДА.
Он решил, что трещины в стеклопакетах возникли в результате механического воздействия изнутри помещения. Поэтому стоимость их устранения надо исключить из стоимости устранения недостатков.
Кроме того, установленные окна и витражи хотя и не соответствуют предусмотренным в договоре окнам и витражам, но замены не требуют, поскольку в целом характеристики стеклопакетов удовлетворяют повышенным требованиям.
ПОЗИЦИЯ апелляции.
Она решение суда первой инстанции оставила в силе.
ПОЗИЦИЯ кассации.
Она решение городского суда и апелляционное определение СК по ГД областного суда оставила без изменения.
Мой канал в Телеграм - https://t.me/upsvk .
После этого Б.И.В. обжаловала все состоявшиеся по делу судебные акты в Верховный Суд РФ.
ПОЗИЦИЯ Судебной Коллегии по гражданским делам ВС РФ.
Она апелляционное определение и определение кассации отменила и направила дело на новое апелляционное рассмотрение.
В своем Определении ВС РФ указал следующее.
Если объект построен Застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от него: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
"Заключенный с Застройщиком договор долевого участия в строительстве (приложение N 1 к договору от 15 октября 2014 г.) предусматривает установку в квартире деревянных окон и витражей с двухкамерными стеклопакетами, однако ответчиком в нарушение этого условия договора и проектной документации при строительстве установлены окна с однокамерными стеклопакетами. Данное обстоятельство в ходе рассмотрения дела не оспаривалось и подтверждено материалами дела, в частности, заключением эксперта от 23 июля 2019 г., положенным судом в основу своего решения.
Таким образом, судами установлено, что объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора, в связи с чем суду надлежало установить, привело ли такое нарушение к ухудшению качества объекта".
В заключении эксперта не дано однозначного ответа на вопрос, ухудшают ли качество квартиры окна с однокамерными стеклопакетами по сравнению с двухкамерными.
И проведенный экспертом расчет общей стоимости устранения недостатков составлен без учета замены однокамерных стеклопакетов на двухкамерные. А это явилось причиной для необоснованного уменьшения суммы, подлежащей взысканию с ответчика.
Истица и ее представитель, сославшись на это, а также на то, что ввиду увольнения эксперта из экспертной организации допросить его не представляется возможным, в судах первой и апелляционной инстанций ходатайствовали о проведении повторной экспертизы, однако данное ходатайство было незаконно отклонено.
"Также судами не дана надлежащая правовая оценка представленному истицей заключению специалиста от 4 марта 2019 г. N 131/19, в котором указано на то, что установленные застройщиком однокамерные стеклопакеты противоречат проекту и используются для остекленения лоджий и балконов, где не предусматривается поддержание комфортной температуры. При этом в ответе на вопрос 5 судебные эксперты со ссылкой на сайт производителя установленных к квартире истицы витражей также указали, что одинарный стеклопакет считается устаревшим решением на фоне активно развивающихся энергосберегающих технологий, но благодаря низкой стоимости и легкому весу по-прежнему пользуется спросом. Оптимальнее всего выбирать его для холодного остекления балконов и лоджий, дач, помещений, которые не отапливаются (нежилые, производственные). Также, в целях экономии, он может быть установлен на балконный блок, выходящий на уже застекленный балкон или лоджию".
На что сослалась СК по ГД ВС РФ.
ГПК РФ: статьи 67, 87, 390.14-390.16.
Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации": части 1 и 2 статьи 7.
См. Определение Судебной Коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.05.2021 г. № 4-КГ21-4-К1.
P.S. Верховный Суд РФ прав, а Застройщик скряга и бракодел.