Сегодня многие крупные агрегаторы объявлений по продаже недвижимости позиционируют отметку «Проверено … (подставить нужное название агрегатора)» как панацею для покупателя от всех возможных камней при покупке недвижимости на вторичном рынке. А присутствие в сделке банка в качестве кредитора, казалось бы, должно свести риски при покупке к нулю. Во всяком случае, так думает и на это надеется большинство покупателей. Но так ли это на самом деле? Давайте попробуем разобраться.
Что проверяет агрегатор?
На самом деле лишь открытые сведения из ЕГРН, а именно: зарегистрировано ли право собственности на объект в установленном порядке, совпадает ли число собственников, указанное в объявлении с фактическим количеством, соответствует ли заявленный метраж. Все эти сведения запрашиваются лишь по нынешним владельцам недвижимости, не учитывая предыдущие переходы права, основания их возникновения и прочие важные моменты. Согласитесь, этого маловато…
А что же банки?
Банки проверяют немного больше: они запрашивают документы основания возникновения текущего права собственности, могут запросить оценку рыночной стоимости приобретаемой недвижимости, а в редких случаях даже ЕЖД или архивную выписку из домовой книги. Однако, и кредитная история продавца, а уж тем более супруги (-а) продавца, их субсидиарная ответственность, поиск судебных процессов в судах общей юрисдикции и арбитраже, их отношения с психоневрологическим и наркологическим диспансерами, банк совершенно не интересует.
И знаете почему?
Для банка важна лишь регистрация перехода права по вашей сделке и выдача вам кредита. Ведь даже в случае, если спустя год или два после покупки недвижимости, продавец окажется банкротом, ваша сделка купли-продажи будет признана недействительной, а объект недвижимости возвращен в конкурсную массу – Вы все равно должны будете продолжать платить свой ипотечный кредит за недвижимость, которая вам более не принадлежит… Так что же делать? Неужели никак нельзя защититься от такого произвола и стоит надеяться лишь на чудо?
К счастью, способ подстраховаться есть! Для того, чтобы не лишиться недвижимости при банкротстве бывшего собственника и других неприятных моментах, вы должны быть ДОБРОСОВЕСТНЫМ ПРИОБРЕТАТЕЛЕМ, т.е. перед заключением сделки, как покупатель, вы должны проявить не только добрую волю, но также и разумную осмотрительность, и осторожность.
Могу добавить, что какого-то четкого алгоритма проверок продавца недвижимости, членов его семьи и подтверждения добросовестности покупателя не существует. Это скорее «смесь следственных мероприятий и творчества», так как уж очень много существует нюансов, как в содержании правоустанавливающих документов, так и в каждой конкретной жизненной ситуации продавца. Однако, в папке «Добросовестного приобретателя» моих покупателей на сегодняшний день содержится 17 пунктов и еще большее количество различных документов, как в оригиналах, так и в копиях, ссылок на различные федеральные ресурсы и скриншотов с них. И я точно знаю, что в случае возникновения судебных споров, закон будет на стороне моих клиентов.
Хотите купить недвижимость безопасно? Всегда обращайтесь к профессионалам, желание сэкономить на услугах, и излишняя самоуверенность в этих вопросах может оказаться фатальной. Подтверждением тому являются многочисленные тома судебной практики.
А у Вас были примеры «неудачных» покупок недвижимости? Как удалось их в итоге разрешить?
#недвижимость