Наверное, публикация написана больше для людей, кто «уверен в себе» и считает, что любая сделка с недвижимостью – также легко, «как поле перейти».
Упаси Боже, толкать Вас в руки риелторов, если считаете их лишними. Вы успешно определите эту необходимость и без моего худоумного совета. Я лишь покажу, буквально на одном интересном примере, что взгляд специалиста, к Вашей же выгоде - может быть значительно шире, чем обывательское представления о, вроде бы, простой сделке.
К сути.
Есть такие клиенты, которых я называю "династийные". Это, когда практически все родственники одной фамилии, совершают операции с недвижимостью - через одного спеца.
Так случилось и в этот раз. Из давней династии, ко мне обратился мужчина (далее по тексту, так его и будем называть - Мужчина). Ему требовалось простое сопровождение, связанное с приобретением квартиры. Желательно - без ипотек и заморочек. Найти, купить. Всё.
Многие скажут: "Ура! Ситуация - проще не бывает. Надо лишь, со всей дури, быстро найти и проверить объект, подготовить сделку - провести сделку, получить комиссию. Готово! С глаз долой - из сердца вон!".
Но я так не умею. Мы садимся и подробно разговариваем с клиентом о нём самом, и его ситуации.
В анамнезе: Мужчина - 1 штука. 40 лет. Петербуржец. Гуманитарий. В 2012 году приобрёл в ипотеку квартиру, до сих пор выплачивает кредит. В момент покупки квартиры - находился в браке. В дальнейшем - развелся. При разводе, по соглашению о разделе имущества, получил ипотечную квартиру в личную собственность.
Несколько лет назад, встретил на своём жизненном пути Даму Сердца и, недавно - повторно женился. В общем, всё стандартно, как у сотен тысяч российских граждан.
Родная сестра этого Мужчины, намерена подарить ему 3.5 млн. рублей. Данное желание близкого родственника, связано с внутрисемейными соглашениями, описывать которые смысла нет, могу лишь сказать, что они совершенно легитимные и оправданные. Сама родная сестра - в браке. семейный доход, для подарка в такой сумме - достаточный.
Мужчина намерен потратить деньги на покупку квартиры, расположенной в административных границах Санкт-Петербурга. Цель покупки: сдача жилья в аренду. Иных инвестиций не рассматривает.
Вроде бы всё просто!
Кстати! А что бы Вы сказали мне, в такой ситуации? Наверняка, что-то вроде: «Ну купи ты уже мужику квартиру и отстань от него»!
Но, задачу необходимо решать комплексно.
Поэтому, в процессе разговора, у меня возникли дополнительные вопросы:
- есть ли брачный договор с новой супругой? Всем и всегда желаю только хорошего, но а если развод? Думали, как доказывать личные средства при разделе имущества?
- каким образом будет оформлено дарение денежных средств?
- какая текущая налоговая ситуация? Были ли заявлены вычеты по расходам на покупку квартиры 2012 года, сколько, на данный момент, выплачено процентов по ипотечному кредиту?
Что выясняется:
- что брачного договора, с нынешней супругой, нет и не планируется;
- о разводе даже как-то не думалось, но мой вопрос о личных средствах - явно насторожил;
- родная сестра готова подарить и передать деньги просто так, без документов, «свои же люди – зачем документы?»;
- никакие налоговые вычеты, по расходам на недвижимость, не получал. Сумму процентов по ипотеке, выплаченных за всё время кредита (10 лет) – точно не знает.
После нашего разговора, я, как В.И. Ленин, изрекаю: "Мы пойдём другим путём! До подбора квартиры, надо сделать несколько важных дел, согласны?". Мужчина, естественно, в недоумении, но план одобряет.
Чем, в итоге, мы занимаемся?
Нет, не бежим, сломя голову, покупать квартиру. Наоборот, откладываем.
1. До начала поиска квартиры, закрепляем волю сестры и брата, по дарению денежных средств. Для этого, составляем договор дарения. В качестве стороны этого договора привлекаем, в том числе, мужа сестры. Денежные средства, изначально - планировалось передать наличными, да ещё в иностранной валюте. Мы от этого способа категорически отказываемся, ибо нам важно, чтобы остался чёткий "денежный след". Сестра конвертирует деньги в рубли и вносит на свой счет в банке. В дату подписания дарственной, денежные средства, с расчетного счета дарителя, безналом переводятся на счет одаряемого.
2. Отправляю Мужчину в банки (было рефинансирование ипотеки, поэтому банков два), чтобы собрать справки о выплаченных процентах.
3. После сбора нужных документов - изучаем налоговую ситуацию. Загодя, составляем налоговые декларации, заявляем право на имущественные вычеты и, буквально, в течение двух недель - на банковскую карту Мужчины поступает 300 тысяч рублей от налоговой инспекции. Согласитесь, хорошее подспорье!
4. Только лишь на последнем этапе, начинаем подбор квартиры. После нескольких просмотров, останавливаемся на квартире-студии в Шушарах (СПб), стоимостью 3.800.000 рублей. Собственно, теперь у нас есть полная сумма, с учетом поступлений от налоговой инспекции. Влезать в долги или кредиты - не надо.
4. Проводим весь комплекс мероприятий по проверке правовой чистоты объекта недвижимости, собственников, лиц, имеющих право пользования этой квартирой (не буду заострять внимание на проверке, она рутинная, нудная, там немало подводных камней, но черт-то с ней, как-нибудь в другой раз о проверке).
5. Готовим сделку – проводим сделку. Получаем ключи.
Что по факту?
- купили квартиру (я думаю, что многие со мной согласятся - большинство граждан, именно на этом этапе и остановились бы, ещё и залезли в кредиты или долги);
- обезопасили квартиру, на случай развода и раздела совместно-нажитого имущества. Теперь, случись любые судебные споры – Мужчина готов документально доказать, что квартира приобретена на свои личные средства и, к совместно-нажитому имуществу – никакого отношения не имеет.
- получили, до сделки, дополнительные 300 тысяч рублей налоговыми вычетами. Но! И это ещё не всё! Мы вытащили лишь часть денег, на которую хватило НДФЛ за три года. Но, сумма уже подтвержденных в налоговой инспекции вычетов и тех, которые подтвердим дополнительно - значительно больше. Поэтому за следующие год-два, планируем вернуть ещё более 450 тысяч в семейный бюджет.
По итогу: Купили за 3.850.000, и вернём обратно более 750.000 налоговыми вычетами.
Мораль: а что бы сделали Вы? Не все, но многие.
- всего лишь купили квартиру (и пусть эта квартира будет самая юридически чистая, аки слеза младенца).
Но, в 90% случаев - Вы бы поставили эту недвижимость под угрозу раздела имущества в будущем, пусть и гипотетическую, но всё равно поставили бы, не узаконив подаренные деньги, отложив это "на потом".
В 70% случаев - не обратили бы внимания на возможность вернуть из бюджета налоговые вычеты, потеряв в моменте, применительно к нашей конкретной ситуации, сотню-две сотни тысяч рублей.
К сожалению, люди очень редко планируют налоговую стратегию заранее, ещё на стадии подготовки сделки. А вот потом, когда уже бывает поздно - начинают бегать, как тараканы на морозе.
Я думаю, что теперь, минусов в том, чтобы быть "самому себе риелтором", Вы увидите больше, чем плюсов. Не настаиваю, не уговариваю и точно не заостряю внимание на своей персоне. Просто имейте в виду, что зачастую, специалист - действительно видит дальше и больше.
Всех благ!
Я в Telegram (там больше информации, в т.ч. можно получить консультацию по недвижимости и налогам): Налоговый ответ⠀
Подписывайтесь на канал Квартира 78/Налоговый ответ, однажды эта информация может Вам пригодиться!
