Вы решили самостоятельно выставить свою квартиру в продажу. Сделали фотографии, описание и загрузили на Авито площадку. Авито вам порекомендовало диапазон рыночной цены, из которой вы выбрали максимальную. Далее прошло 1-2 месяца и продажи нет, хотя на авито висит зеленый значок "Рыночная цена". По факту звонят только агенты, а покупателей нет. Если ситуация знакомая, то держите решение.
Во-первых. Предлагаю разобраться, а кому будет выгодно, чтобы вы как можно дольше не смогли продать ? Ответ очевиден, это площадкам, на которых вы размещаете объявление. Публикация для собственников будет бесплатной, а далее все дополнительные продвижения для привлечения аудитории, будут стоить денег. И чем дольше вы стоите на рынке, тем больше платите за продвижение своего объявления. Следовательно, площадкам интересно, чтобы вы продавали дорого и долго.
Во-вторых. А из чего формируется рекомендательная цена ? Случайно это не "средняя температура по больнице" ? Если это перевести на язык недвижимости, то получается 1 кв.м хрущевки стоит как 1 кв.м. новостройки, если дома располагаются рядом, потому что ни на одной площадке нет фильтра по планировкам.
В третьих. А средняя цена определяется из каких объектов ? Из тех кто в рынке уже 6 месяцев и нет показов или из тех, кто продал и получил деньги ? Было бы идеально, если анализ делался из проданных объектов, это были бы реальные цены сделок, но у Авито нет данных по стоимости в договоре купли продажи. У домклика есть доступ к цифрам в договоре, но тут очень мало цифр указанных актуальных. Так как много квартир идет под завышение стоимости в договоре (для того, чтобы купить в ипотеку без первоначального взноса) или наоборот занижение (для сокращения размера налога с продажи).
В четвертых. Предлагаю разобраться что за диапазон рекомендованных цен. Вот пример рекомендованной цены от домклика на 2 комнатную квартиру без ремонта.
Мой анализ рынка по объекту выдает цену 3.5 - 3.6 млн. руб. Домклик дает минимальную цену 3.1 млн. руб. - это цена ниже рынка, где клиент теряет в районе 15%. Если рассмотреть максимальную цену 4.2 млн. руб. (аналогично на 15 % выше рыночной) - то по цене свыше 3.9 млн. руб. уже продаются 3 комнатные квартиры и вероятность продать по такой цене приближается к нулю. И если сейчас посчитать "коридор цены" (между минимальной и максимальной ценой), то он составляет 30 % от цены объекта, а это 1.1 млн. руб. при стоимости квартиры в 3.5-3.6 млн. руб.
Как же правильно определиться по цене, чтобы не затянулась продажа на 6-12 месяцев и выжать максимум из цены:
- Составить список прямых конкурентов на своем районе (аналогичная планировка и состояние квартиры)
- Составить список косвенных конкурентов на своем районе (лучше планировка, но хуже состояние или хуже планировка, но лучше состояние)
- Прозвонить этот список и найти объекты, которые были проданы или принята предоплата ( Обязательно нужно найти проданные объекты и уточнить, по какой цене нашли покупателя. Цена продажи может значительно отличаться от цены в рекламе )
- Для наглядности заполните таблицу "Анализ рынка" объектами по возрастанию цены. Ссылка на таблицу тут
- Проанализируйте, по какой максимальной цене были проданы объекты, схожие с вашим. (Это и есть текущая максимальная цена по объекту на ближайшие 1-1.5 месяца)
- Проанализируйте, свыше какой цены, объекты "стоят" на рынке и какие косвенные конкуренты мешают продаже.
Если кто заполнил таблицу по анализу рынка и нужно проверить, то скидывайте ссылку на документ в комментариях.
Кому интересно определить максимальную рыночную стоимость, оставляйте заявку на сайте тут
Всем хороших продаж !
- Подписывайтесь на канал
- Если нравится статья, ставьте лайк
- Мой телеграмм канал тут
- Мой ВК тут
- Мой тел. +7-953-686-42-56