На фоне рекордных выдач кредитов на жилье в 2023 году, на рынке ипотеки в России появилась вероятность образования пузыря. Речь идет о ситуации, при которой большое количество заемщиков не может вовремя погашать задолженность по ипотеке.
"Идет рост выдачи ипотечных и потребительских кредитов на первоначальный взнос, а реальные доходы граждан не растут, что в свою очередь может привести к неуплате" - говорит доцент РЭУ имени Плеханова Юлия Коваленко.
Для банков и строителей наличие пузыря плохо, потому что рано или поздно им придется как-то распродавать накопленный жилой фонд. А это огромный объем жилья. Эксперты считают, что без поддержки государства такой объем жилой недвижимости продать не получится — значит, будут аукционы, распродажи и скидки.
Ранее в ЦБ заявили, что на российском рынке ипотеки нет пузыря. При этом в финансовом регуляторе считают, что на рынке есть ряд дисбалансов, которые необходимо устранить, чтобы ипотека оставалась качественной.
15 ноября 2023г. состоялось выступление Эльвиры Набиуллиной на пленарном заседании Государственной Думы РФ
"Рост ипотеки в этом году — около 12%. Это немало, особенно с учетом того, что резкие изменения геополитического фона заставляют людей отложить решение о покупке квартиры. И выдачи ипотеки упали в марте, и это нельзя списать только на высокую ставку, потому что в октябре, когда ставки не менялись, выдачи тоже сократились на 20% по сравнению с сентябрем, но сейчас ситуация опять выправляется"
Хотя темпы роста далеки от прошлого года — тогда темп роста был 21% благодаря льготной ипотеке, на наш взгляд, уже тогда формировались признаки перегрева. Сейчас их нет, но нас беспокоит ипотека от застройщика, когда ставку предлагают якобы даже нулевую. Но при этом наш анализ показывает, что стоимость квартиры по таким продуктам завышается на 20–30%. И часто переплата из-за повышения стоимости квартиры оказывается даже больше, чем снижение процентов по кредиту. А продать эти квартиры на вторичном рынке за те же деньги уже не получится. И здесь есть риски и для граждан, для заемщиков, и для банка, который получает в залог актив по завышенной цене. Мы сейчас выработали меры по ограничению рисков в этом сегменте и предполагаем, что они вступят в силу в начале следующего года - о каких мерах идет речь не сообщалось.
Так же, глава ЦБ сообщила, что за год рост ипотечного портфеля российских банков составил 32%. Этот процесс сопровождается ростом цены на жилье: по ее словам, цены на новостройки за три года увеличились на 90% - то есть почти удвоились. Рост сопровождается увеличением цен на жилье и ухудшением качества кредитов за счет выдачи ипотеки заемщикам с уже высокой долговой нагрузкой. В будущем это может обернуться большими рисками и для банков, и главное, для самих заемщиков.
Какие признаки за и против?
- Пузырю нужны просрочки - основной аргумент оптимистов просроченных кредитов пока мало. По данным Центробанка, Минстроя и Росстата, просрочки по платежам имеют около 25 000 приобретателей ипотечных квартир, что составляет примерно 0,5% общего числа кредитуемых.
- Неплатежи не за горами - отсутствие большого числа просрочек в моменте не означает, что их не будет в дальнейшем. Рост инфляции, высокая ставка ЦБ и закредитованность населения у банков и МФО, которая бьет все рекорды в 2023 году, говорит о большой нагрузке на платежеспособность граждан.
- Стабильность цен на жилье - еще один аргумент оптимистов. Перед кризисом 2008 года в США ситуация была иная. В октябре 2007 года цены на недвижимость в целом по стране снизились на 6,7%, хотя до 2007 года показывали непрерывный рост на протяжении 10 лет. В 2008 году средняя стоимость жилья сократилась на 8,4%.
- «Вторичка» дешевеет - ряд экспертов допускают, что вторичный рынок с его объемом предложения и дисконтами уже угрожает новостройкам и может спровоцировать падение цен, то есть выступит в той же роли, что и залоговые квартиры в США в 2007-2009 годах.
Напомню, именно "пузырь" на ипотечном рынке США стал триггером глобального экономического кризиса в 2008 году. Американские банки раздавали кредиты направо и налево, не сильно заботясь о том, что люди не смогут их отдать. В какой-то момент пузырь лопнул и ударная волна покатилась по всей мировой экономики.
В случае с Россией, у которой сейчас и так много экономических трудностей и вызовов, подобный пузырь выглядит очень серьезной угрозой, думаю поэтому глава ЦБ высказалась на эту тему публично.
Интересное из последнего:
Пока!