Стоимость квартиры в 2016г. была 1 770 тыс. руб., продал через 3 года, в 2019г. за 2 580 тыс. руб. Заработок, не очищенный от инфляции и без вычета расходов на материалы и работы составил 715 207 руб. Но это цены 2019г., чтобы перевести в текущие цены, необходимо сравнить цены на недвижимость с ремонтом и без ремонта.
На данный момент стоимость квартиры с черновым ремонтом, в схожем доме, в том же районе 115 517 руб./м2. Стоимость квартиры с ремонтом 143 103 руб./м2. Получаем, что в текущем году на ремонте можно заработать: 27 586 руб./м2 * 47м2 = 1 296 542 руб. Далее необходимо отнять расходы на материалы, услуги и инструмент, чтобы посчитать сколько чистый заработок.
- Материалы. Расходы на материалы составили 568 740 руб.
- Инструмент. Неотъемлемой частью ремонт является инструмент. Опытным путем пришел к выводу, что не стоит покупать самый дешевый инструмент, поскольку "скупой платит дважды". И дешевый инструмент за частую не доживает до конца ремонта.
Каждый сам для себя выбирает с каким инструментом ему работать. Я провел сравнение стоимости инструмента. Минимальная цена та, что выдал сайт отфильтровав по цене, рекомендуемая - соответственно аналогичный фильтр.
Из таблицы видно, что если покупать инструмент по минимальной цене, то можно "сэкономить" 15 т.р, но это мнимая экономия, реальной экономии не будет т.к. инструмент попросту не справится со всей необходимой работой и придется идти еще за одним. Настоящая экономия заключается в качестве.
- Услуги. Мне повезло в части наемных рабочих. Наверное, потому что на тот момент был новичком. Работник оказался достаточно ответственным и пунктуальным, а главное цена была чуть ниже рыночной, но не много. Приходил вовремя, иногда задерживался, если было необходимо, а еще огромный плюс, что был свой инструмент.
По поводу работников на авито, это настоящая рулетка, очень большой процент "специалистов", которые не имеют достаточный опыт, а еще больше людей которые будут рады обмануть при первой же возможности. И обман будет заключаться не только в расчете стоимости за работу (с чем я лично сталкивался), а еще и в качестве работы. В моем понимании, если человек соглашается на кладку плитки за 1500 руб./м2, то плитка должна быть выложена качественно. А если по факту я вижу, что плитка не по уроню (причем уклон заметен визуально, даже без инструмента), а также простукивается воздух (т.е. плитка прилегает не всей поверхности к полу), то это брак. Еще можно услышать "за 1500 руб., это очень хорошо выполнено, если надо качественно, то платить надо в два раза больше", здесь я не согласен поскольку наемных рабочих не привлекают для выполнения брака. Если специалист иначе не может, то надо предупреждать, что за эту сумму он сделает как попало, а точнее как ему удобнее и быстрее.
Так же стоит отметить, что цена указанная на Авито сильно отличается от реальной цены, вот несколько примеров:
Так же можно увидеть на Авито объявление такого формата
Стоит понимать, что еще в 2019г. я интересовался ремонтом под ключ и тогда стоимость ремонта "в круг" была 5 т.р./м2. "В круг" понятие относительное, поскольку в данную стоимость включены работы: стяжка пола, наливной пол, напольное покрытие - линолеум (ламинат и паркет - обсуждаются отдельно), оштукатуривание стен "под обои", соответственно и на стенах обои (более сложные покрытия обсуждаются отдельно), монтаж межкомнатных дверей, монтаж напольных плинтусов, оштукатуривание потолка под покраску и сама покраска. Не входит в стоимость: сантехнические работы, разводка электричества и плиточные работы.
И если в 2019г. цена была 5 т.р./м2., то сейчас цена должна быть 7,5 т.р./м2., за аналогичную работу
Также не стоит забывать о специализирующихся компаниях, которые занимаются ремонтом. Стоимость, как правило выше, но и ответственность выше.
Так же можно обратившись в компанию встретить тех же людей, которые сами предлагают услуги на авито. Объясняю: компания которая якобы предоставляет услуги по ремонту, на самом деле всего лишь оператор, который предоставляет информационные услуги и имеет комиссию с каждой заявки. Принимает заявку, ищет вакансии на авито или если есть база независимых работников скидывает туда заявку. В результате приходит плиточник, у которого цена 1500 руб./м2, но для заказчика цена уже 1700 руб./м2, так как 200 руб. комиссия оператора. И если спросить у оператора "сотрудники ваши? или наемные шабашники?" то можно получить наглую ложь, что работники их, трудоустроены и т.д.
Пример из жизни - в коммерческом помещении нужно было установить кран, обычный, бытовой кран для воды. Так как помещение не мое, нужно было вызвать мастера, чтобы тот установил, а потом сумму выставить собственнику. Знакомых сантехников на тот момент не было, так что стал искать на авито. Нашел компанию, которая якобы специализируется на подобных работах. Спустя час приехал мужчина, явно с перегаром, но стоял и разговаривал уверенно. Приступив к работе выяснилось, что у него не было разводного ключа, только накидные и конечно же нужного ключа не оказалось, а также приехал без уплотнительных материалов (я про фум ленту и лён), в общем приехал "на легке". Как выяснилось из разговора, он работает сам на себя, а компания просто оператор, который скидывает заявки, и вообще он приехал с другого заказа и там все оставил, потому что не закончил с прошлым объектом и хотел по-быстрому сделать и снова туда (видимо рядом работал). Разводной ключ я дал свой, благо минимальный набор инструментов всегда лежит в машине, а вот уплотнительных материалов у меня не было. На что данный мастер предложил намотать пакет целлофановый на резьбу. Я слышал про такой вариант, но он не за спасибо делает, чтобы такие варианты предлагать. В конечном итоге он позвонил еще одному мастеру, чтобы тот принес ленту. Спустя 15 минут пришел второй мастер, в еще боле пьяном состоянии, но с лентой. По итогу работа была выполнена, претензий к работе нет, все работало, протечек не было, но неприятный опыт с работой со "специализированной компанией" остался.
Сейчас много услуг предоставляется крупными строительными компаниями
Считаю, что это хороший вариант, хоть и имеет свои нюансы. К примеру, чтобы получить услугу по данной цене, нужно купить товар этом же магазине.
- Итог. В 2023г. На ремонте квартиры 47м2 можно заработать 1 296 542 руб. Отнимаем налог 13% - 168 550 руб., получаем 1 127 992руб. Далее отнимаем расходы на материалы -535 841 руб., получаем 592 152 руб. Далее отнимаем расходы на услуги -122 100 руб., получаем 470 052 руб. Далее отнимаем расходы на инструмент -24 198 руб. и получаем чистую прибыль 445 854 руб.
Стоит отметить, что налоговую базу можно сократить на сумму расходов на материалы, более подробную информацию можно найти в интернете.