Автор статьи: Денис Гаджиев
Начать следует с того, что с недавних пор горизонт планирования в нашей стране сократился до 30 минут 🙂
Все же мы будем строить более оптимистичные и долгосрочные планы и прогнозы.
Забегая вперед скажу, что практика покупки и владения недвижимости целиком и полностью подтверждает этот тезис.
В долгую недвижимость всегда позволяет не только побороть инфляцию, но и хорошо заработать.
Для этого нужно принять несколько приложенных фактов
Первое, что необходимо понять при покупке:
Недвижимость - это невысоко спекулятивный продукт.
Средний горизонт пребывания даже спекулятивного инвестора, составляет 1.5-2 года, у консервативного до ключей, то есть 3-3.5 года.
Мы говорим о стандартных кейсах покупки новостроек или вторичной недвижимости, а не о срочном выкупе или торгах.
Второе - время быстрого роста и иксов уже прошли, не верьте тем, кто будет заверять вас в доходности выше 50% годовых
Реальные цифры со всеми инструментами закрытых продаж, траншевых ипотек будут в диапазоне 20-35% годовых (и то важно, как считать, об этом поговорим позже и в другой статье)
Третье - главный фокус сегодняшний инвестиции - это кредитное плечо и его ставка, а эра дешевых денег подходит к концу.
Не все мы Ай-Ти специалисты, чтобы получить 18 млн под 5%, гос. поддержка сейчас уже 8% (12 млн руб.) семейная 6% (12 млн аналогично).
Дальше рыночные ставки от 15% и выше. Высокие проценты по кредиту всю маржу и съедают.
Четвертое - фактор ликвидности.
Просто купить любую недвижимость в Москве и ждать роста как в накоплениях не получиться.
Заниматься инвестированием на московском рынке с каждым годом все сложнее и сложнее.
Локация, как отправная точка ликвидности.
Смотреть на нее необходимо через призму перспективы развития или ухудшения.
Облик районов и улиц стремительно меняется. Еще вчера под вашим окном ничего не было, через год там могут проложить хорду или построить пару новых доминант, которые закроют весь вид.
Все это работает с точностью и наоборот, невзрачный район полностью благоустраивают, от скверов до набережной, прокладывают вело-дорожки, высаживая деревья крупномеры, индексируя при этом стоимость и ценность выбранного района.
Именно поэтому выбирать нужно с умом и не вестись на маркетинговые ловушки застройщиков, распродающие неликвид под видом акций, спец. лотов и всего того, что они так ловко упаковали.
Здесь я настоятельно рекомендую воспользоваться помощью профессионального брокера, насмотренность и опыт которого послужит для вас.
Уберегут от эмоциональной покупки, а выберут то, что в будущем будет представлять ценность, учитывая все возможные целевые аудитории потенциальных покупателей.
Инвестировать в недвижимость следует всегда с вопроса: кто купит это в будущем и много ли таких людей?
Переходим к твердым аргументам отвечающий на главный вопрос:
Почему же покупка недвижимости помогает сохранить деньги?
Ниже в последовательности закреплю скриншоты с порталов по недвижимости, которые анализируют огромные массивы данных и отражают цены.
За один год:
За два года:
За три года:
За пять лет:
За десять лет:
Взгляните на график изменения цен это время.
Тут можно заметить, что затяжное снижение цен было только единожды: с начала 2015 года до конца 2017 года. Итого 2.5 года.
Подтекст у этого был политический - санкции.
Все последующие года недвижимость только дорожала и рост цен, к счастью для инвесторов и владельцев и несчастью новых покупателей - будет продолжаться.
Да на рынке будут краткосрочные периоды снижения цен, которые можно и нужно ловить.
Резюмирую - московская недвижимость была и остается лучшим местом вложения и сохранения своего капитала.