Новый поворот: ужесточение ипотечных госпрограмм может «заморозить» до 70% рынка жилья

В ВТБ заявляют, что ужесточение ипотечных госпрограмм может сократить продажи жилья на 70%. Предлагаем мнения девелоперов и риелторов по этому поводу. Новый поворотный момент Будут последствия для всего рынка Рынок жилья не ограничивается «первичкой» Еще мнения Новый поворотный момент Рынок недвижимости переживает новый поворотный момент – уверен совладелец агентства элитной недвижимости Wellside Алексей Николаев. «Ипотека является одним из ключевых механизмов, обеспечивающих доступность жилья для широких слоев населения. Следовательно, изменения в условиях кредитования оказывают непосредственное влияние на покупательную способность», – комментирует Алексей. Ужесточение же ипотечных условий, по мнению риелтора, неизбежно приведет к отсеиванию значительной части потенциальных заемщиков, которые ранее могли позволить себе взять жилье в кредит под более льготные условия. «При этом следует учитывать, что ужесточение кредитных условий – это лишь один из множества факторов, влияющих на рынок недвижимости. На сокращение продаж влияют и другие экономические показатели: уровень инфляции, реальные доходы населения, общая экономическая ситуация в стране». Будут последствия для всего рынка Ужесточение условий по ипотеке становится существенным барьером не только для потенциальных покупателей, но и оказывает влияние на застройщиков и рынок в целом. «Сокращение продаж жилья непосредственно затрагивает интересы застройщиков и инвесторов в строительный сектор, что может привести к замедлению строительства новых объектов и снижению инвестиционной привлекательности отрасли, – поясняет Алексей Николаев. – Ужесточение ипотечных госпрограмм является мерой, направленной на стабилизацию экономики и предотвращение формирования "пузыря" на рынке недвижимости. Однако такие меры должны сопровождаться дополнительными государственными инициативами, направленными на поддержку покупательной способности населения. В противном случае риски для рынка жилья могут оказаться велики, что приведет к долгосрочным негативным последствиям как для потребителей, так и для всей отрасли». В дополнение коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев приводит статистику, согласно которой, сейчас свыше 80% всех сделок на первичном рынке совершаются с привлечением жилищных кредитов. «При этом порядка 70% ипотечных сделок оформляются с помощью госпрограмм. Самыми востребованными из них являются льготная и семейная ипотека. Вероятно, летом 2024 года правительство свернет льготную ипотеку. При этом не исключено, что первоначальный взнос по семейной ипотеке будет увеличен до 30%, а рыночные ставки сохранятся на заградительном уровне. В данном случае спрос на новостройки может снизиться на 40-45%. Если же ЦБ удастся вернуть ключевую ставку хотя бы до 10%, потребительская активность сократится на 20-25%. Соответственно, ожидаю, что 2024 год окажется непростым для большинства девелоперов. Тем не менее, прогноз ВТБ мне представляется чрезмерно пессимистичным». Вторит мнению коллеги и Владимир Щекин, девелопер жилого кластера RDD в Новой Москве. В представлении Владимира, ужесточение условий выдачи субсидированной ипотеки может иметь тяжелые последствия для рынка новостроек. «Порядка 78% договоров долевого участия в Москве заключаются с привлечением ипотеки. Более 90% таких ипотечных сделок проходят по программам льготной или семейной ипотеки. Соответственно, пересмотр условий будет означать снижение спроса, а масштабы будут определяться конкретными мерами, которые предпримут власти. Увеличение минимального первоначального взноса по ипотеке до 30% может замедлить темпы спроса, потому что покупателям придется накапливать дополнительные средства для покупки квартир. Если одновременно с этим будут повышены ставки в рамках льготных программ, то в совокупности эти меры могут сократить спрос на новостройки на 40-50%». Рынок жилья не ограничивается «первичкой» Президент девелоперской компании G3 Group Олег Гулеватый согласен, что ипотечные программы являются основным инструментом продаж, а любое изменение по условиям кредитования (повышение размера первоначального взноса, увеличение ставки по кредиту) сокращает количество потенциальных заемщиков. «Но давайте сравним первичный и вторичный ипотечный рынки. На первом присутствуют программы с господдержкой, а квартиры дороже (по последним данным, разница в цене между лотами в этих двух сегментах рынка может доходить до 42%). Доля сделок на вторичном рынке – 55%, на первичном – 36%, еще 9% приходится на ИЖС. Вывод из приведенных данных следующий: несмотря на отсутствие льготных ипотечных программ и более высокой ставки по ипотеке вторичный рынок интересен покупателю и эта тенденция еще сохранится», – считает Олег Гулеватый. Учитывая сказанное, ужесточение (а возможно и сокращение) ипотечных программ на первичном рынке не приведет к его обвалу – убежден девелопер: «Более того, пока речь идет только о возможных изменениях в условиях по льготной ипотеке. На рынке остаются другие программы, к примеру, семейная, для IT и т. д. Также есть возможность скорректировать ипотечную программу с рыночной. К примеру, вы приобрели квартиру с превышением лимита, оставшуюся сумму можно всегда взять по рыночной ставке». Резюмируя, Олег Гулеватый говорит: «Несмотря на инертность рынка недвижимости, упорные слухи о пересмотре условий по льготной ипотеке могут спровоцировать отложенный спрос, как это было в августе-сентябре, когда покупатели стремились получить одобрение от банков и закрыть сделку до 1 октября, с даты когда первый взнос был увеличен с 15 до 20%». Еще мнения Управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко: - Мы считаем, что повышение суммы первоначального взноса будет гарантировать банкам уверенность как в надежности клиентов, так и в их платежеспособности. Незначительное органическое падение продаж возможно, но условия по льготным программам в любом случае остаются привлекательными, позволяя покупателям приобрести недвижимость, улучшив свои жилищные условия. Техноброкер, экономист, IT-менеджер Сергей Гатауллин: - То, что сворачивание ипотечных госпрограмм в разрезе ужесточения денежно-кредитной политики замедлит рынок новостроек не вызывает сомнений, но оценка сокращения продаж жилья от главного ипотечного аналитика одного из системообразующих банков могла бы быть более точной. До 70% – это сколько, 20-25% или 50-70%? А это совершенно разные сценарии. Вероятно, регуляторам, девелоперам и финансовым организациям нужно будет найти некоторое компромиссное решение, позволяющее дальнейшее развитие строительной отрасли исходя из возможностей дефицитного бюджета 2024-26 гг.