Выбор между проживанием в спальном районе или центре города является одним из ключевых аспектов для многих людей, планирующих переезд. Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки, которые следует учитывать при принятии решения. Эксперты рассказали порталу Novostroy, какой средний финансовый вклад необходим для приобретения и каковы основные факторы, которые могут повлиять на выбор места проживания.
Novostroy: Расскажите о преимуществах и недостатках жизни в центре.
Денис Герасимов, директор по продажам ЖК «Лaйм»:
Проживание в центре Москвы, как и любого другого мегаполиса, это прежде всего определенный стиль жизни, связанный со статусом и престижем. Здесь представлена высококлассная инфраструктура — премиальные магазины, кафе, рестораны, медицинские и фитнес-центры, паркинги. Совсем рядом, как правило, находятся известные театры, музеи, концертные и выставочные залы, а также большинство офисов крупных компаний. Центр привлекателен также и однородным социальным окружением. Не случайно в ЦАО возводятся жилые комплексы элитного, премиального и реже бизнес-класса.
Но все же такой образ жизни подойдет далеко не всем. Помимо высоких цен, в том числе на недвижимость, стоит обратить внимание и на ряд других особенностей, таких как загруженность дорог, шум, загазованность, дефицит парков, зеленых зон и мест для прогулок.
Андрей Файзрахманов, генеральный директор Enkelman Development:
Плюсы проживания в центре:
- Развитая инфраструктура.
- Удобное транспортное сообщение: в центре Москвы метро находится в шаговой доступности, а развитая дорожная сеть позволяет быстро добраться в любую точку города и за его пределы.
- Активная культурная жизнь: театры, музеи, рестораны и клубы — все находится рядом.
- Красивая архитектура, качественное благоустройство и высокий уровень безопасности.
- Престиж: квартира в центре подчеркивает социальный статус владельца.
Но есть и другая сторона медали:
- Неблагоприятная экология. Несмотря на обилие парковых зон, воздух в центре столицы сложно назвать чистым из-за большого потока машин. Да и уровень шума здесь значительный.
- Высокая стоимость жизни. В центре мало магазинов масс-маркет с доступными ценами.
- Сложности с парковкой: при отсутствии в доме паркинга найти место для машины будет непросто.
- Дороговизна и ограниченность выбора жилья. Новостройки в центре — это объекты элитного и премиум-классов, где стоимость квадратного метра очень высока. Квартиры же в старом фонде нередко находятся в неудовлетворительном состоянии.
Novostroy: В чем основные плюсы и минусы спальных районов?
Александр Седов, совладелец агентства элитной недвижимости WELLSIDE Недвижимость:
Плюсы:
- Спальные районы привлекают своим спокойствием и доступностью жилья.
- Тишина, свежий воздух, больше зелени.
- Наличие школ, детских садов и поликлиник.
- Просторные квартиры по доступным ценам.
Минусы:
- Удаленность от центра города.
- Не всегда развитая инфраструктура.
- Необходимость тратить больше времени на дорогу.
А. Файзрахманов (Enkelman Development):
К преимуществам спальных районов можно отнести хорошую экологическую обстановку, размеренность жизни и доступную стоимость квартир. Так, минимальный чек на покупку недвижимости в спальном районе составляет порядка 5 млн рублей: столько стоит небольшая студия площадью менее 25 квадратов.
При этом жильцы новых районов могут столкнуться с недостатком мест для отдыха, объектов социальной инфраструктуры, транспортными проблемами. Даже при наличии метро путь до места работы или учебы может занимать много времени.
Novostroy: Каковы перспективы дальнейшей продажи квартиры – какую будет проще продать?
Борис Сон, старший эксперт агентства недвижимости «Этaжи»:
Важно понимать, к первичному или вторичному рынку относится квартира. Если в целом оценивать ситуацию на рынке, то в дальнейшем может быть небольшой спад спроса. На вторичном рынке спад будет больше, так как на новостройки действуют субсидированные программы от государства, а на вторичное жилье ставка стала выше. В связи с этим часть клиентов со вторичного рынка, которые планировали покупать готовое жилье, уйдут на рынок первичного жилья.
Что касается квартиры в спальном районе и в центре, здесь ситуация аналогичная, зависит от вида жилья. Стоит отметить, что чем квартира ближе к центру, тем выше стоимость квадратного метра и наоборот. Соответственно, чем стоимость ниже, тем больше потенциальных покупателей могут позволить себе данное жилье. Но нужно рассматривать конкретный объект и конкретную локацию.
Стоит отметить, что люди, которые покупают жилье в центре города, решают в первую очередь не жилищный вопрос, а вопрос статуса. Соответственно, людей в данной категории меньше. И значительно больше вероятность, что в текущей неопределенной ситуации они могут отложить покупку.
Конечно, зависит от конкретного объекта и условий продажи, но если оценивать в целом, то на квартиры в спальном районе больше потенциальной целевой аудитории, а значит, и больше вероятности ее продать.
Д. Герасимов (ЖК «Лaйм»):
Скорость продажи недвижимости в любом месте зависит, прежде всего, от трех факторов — цены, местоположения и качества как дома, так и самой квартиры.
Именно эти параметры формируют платежеспособный спрос, который позволяет реализовать квартиру в оптимальные сроки. При этом, если нужно продать объект очень быстро, то собственник должен быть готов предоставить дисконт, иногда весьма существенный.
Стоит отметить, что квартира в центре априори продается дольше в силу высокой цены и ограниченного круга покупателей, которые могут себе позволить такое приобретение. А лот в жилых комплексах точечной застройки, расположенных как в центре, так и в спальных районах, реализовать всегда проще, нежели квартиру в проектах квартальной застройки, где всегда присутствует достаточно большое число конкурирующих предложений.
А. Файзрахманов (Enkelman Development):
При покупке квартиры не стоит забывать и о таком понятии, как ликвидность жилья. По данным экспертов, больше всего в цене прибавили квартиры в центре столицы. Но при этом продать их в случае необходимости будет сложнее, чем жилье на окраинах. В первую очередь, именно из-за высокой цены.
Novostroy: Кому больше подойдет жизнь в центре мегаполиса, а кому – на более спокойной окраине?
Виталий Русаков, риелтор-эксперт по недвижимости:
Если применить общий подход к этому вопросу, то спальные районы, ориентированные в большинстве своем на массового клиента, более всего подходят для молодых семей. Здесь решаются сразу две задачи — есть возможность приобрести жилье по доступным ценам, с другой стороны — имеется необходимая (пусть даже в минимальном формате) социальная и бытовая инфраструктура. Что касается логистики, то по крайне мере основная часть спальных районов Москвы, включая Новую Москву, имеют неплохую или приемлемую транспортную связь с центром столицы.
Также спальные районы более всего подходят для людей пожилого возраста, пенсионеров, которым нет необходимости спешить на работу. Есть время спокойно погулять в тишине с внуками, рядом с лесными массивами, в парках периферийных районов мегаполиса.
Что касается центра Москвы, то естественно этот район больше всего подходит для тех, кто непосредственно связан с работой, бизнесами, сосредоточенными в деловых, культурных и исторических кварталах столицы. Наибольшая востребованность на жилье в пределах «золотой мили» имеется среди культурной и научной элиты, артистической богемы, бизнеса, чиновничества, представителям этих групп, кроме удобства, важны такие вещи, как статусность жилья, близость его к знаковым культурным, социальным объектам и событиям.
Novostroy: Каков средний бюджет покупки квартир в центре и спальном районе?
Б. Сон (АН «Этaжи»):
Квадратный метр в центре стоит примерно от 800 тысяч рублей у застройщика (то есть это в районе 32 млн рублей за однокомнатную квартиру 40 кв. м), и от 500-600 тысяч рублей на вторичном рынке.
Если рассматриваем спальные районы и средний бюджет на покупку жилья в Москве, то в разрезе моего опыта — это в районе 15 млн рублей и на первичном, и на вторичном рынке (на вторичном может быть чуть меньше).
Для большинства клиентов сумма платежа по ипотеке более 100 тысяч рублей уже считается большой нагрузкой. К тому же при покупке своего жилья клиенты обычно выбирают квартиру, чтобы платеж по ипотеке не сильно отличался от стоимости оплаты арендной квартиры. В диапазоне от 10 до 14 млн рублей квартиры продаются хорошо даже при текущей ставке. Бывает и такое, что клиенты продают свою квартиру, хотят улучшить жилищные условия и, как правило, добавляют 40-50% от стоимости квартиры, берут эту сумму в ипотеку и платеж получается не очень большой.
В. Русаков (риелтор):
Если рассматривать ценовые параметры жилья в периферийных, спальных районах Москвы и элитного центра, то мы бы предложили следующий подход. В 2023 году в московской городской агломерации запущена в эксплуатацию «Большая кольцевая линия» (БКЛ) метро, с новыми 31 станциями метро и увеличившейся протяженностью магистралей на 70 км. Это, по нашему мнению, дает более объективную оценку, так как спрос на квартиры будет в основном концентрироваться именно в близлежащих к новым станциям метро (не более 2-2,5 км) районах.
При оценке стоимости жилья в локациях, расположенных вблизи центральных и периферийных станций БКЛ, получается, что самые дешевые квартиры на вторичном рынке (в спальных районах), находятся рядом с новыми станциями «Текстильщики» и «Варшавская». Один квадратный метр здесь сейчас стоит 269,2 и 282,3 тысячи рублей соответственно, а средняя стоимость квартиры площадью 35 кв. м находится в диапазоне от 9,4 до 9,9 млн рублей.
Также к числу лидеров по доступности квартир на «вторичке» можно отнести локации вблизи станции «Печатники». Здесь квартиру можно купить в среднем за 10 млн рублей при цене за 1 кв. м в 285,1 тыс. рублей.
Что касается самых дорогих квартир, расположенных вблизи новых станций БКЛ в ЦАО (или рядом), то в первую очередь следует говорить о станции «Деловой центр», которая выходит непосредственно к району «Москва-Сити». Здесь «квадрат» вторичного жилья стоит 820,5 тысяч рублей, а небольшая квартира площадью 35 кв. м обойдется почти в 29 млн рублей. Не отстает по дороговизне и станция «Шелепиха», квартиры рядом с ней можно приобрести по цене 469,2 тыс. рублей за 1 кв. м, а типовую «однушку» продают здесь не менее, чем за 16 млн рублей.
