Novostroy попросил экспертов подвести итоги уходящего года с перечислением главных минусов и плюсов «кризиса-2023». Что останется в истории, а какие пункты перейдут в 2024-й – специалисты тоже рассказали.
- Противоречивый год
- Повышенное внимание регуляторов
- Профицит жилья, подъем промышленных и коммерческих строек
Противоречивый год
В 2023 году рынок недвижимости переживает как новые рекорды в виде высоких темпов ипотечного кредитования и роста цен на новостройки, так и серьезный перекос между «первичкой» и «вторичкой» и риск кризиса. Таким мнением поделились в экосистеме недвижимости «Тренд Новостройки»:
- Объем ввода жилья в 2023 году в России впервые превысит 50 млн кв. м. Возможно, этот год станет рекордным еще и по объему выданных ипотек. По итогам января-сентября кредитов на жилье оформили примерно на 5,4 трлн рублей, что близко к 5,7 трлн рублей в 2021 году.
Также в 2023 году благодаря господдержке активно развивались регионы, которые обычно не занимают лидирующих позиций по объему строящегося жилья. Льготная программа «Дальневосточная ипотека» за весь период позволила около 80 тыс. семей обзавестись жильем в Республике Саха, Приморском крае, Хабаровском крае и других регионах Дальнего Востока.
Без минусов тоже не обошлось. Аномальный разрыв в 30-40% между ценами на первичную и вторичную недвижимость может стать сигналом о перегреве рынка новостроек и привести к кризису. Осенью 2023 года средняя ставка по ипотеке на «вторичку» – 15-16%, на новостройки – не больше 8%.
Разница отражается в цене на «первичку», что ведет к большим рискам для заемщиков. Если покупатель приобретет квартиру в новостройке в ипотеку, но позже будет вынужден ее продать, скорее всего, полученных денег не хватит даже на погашение кредита.
Если в 2024 году отменят льготную ипотеку, новостройки станут не по карману покупателям, что может привести к обрушению спроса, вынужденным дисконтам от девелоперов и началу кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе. Чтобы этого избежать, необходимо сохранить программы льготного кредитования, но сделать их более адресными, постепенно отказываясь от льгот для всех желающих.
2024 год вряд ли сможет побить рекорды 2023-го по объему ввода жилья и выданных ипотек, так как уже сейчас мы наблюдаем большую долю нераспроданных квартир и перегретость рынка. Скорее всего, показатели останутся на уровне 2021-2023 годов. А вот маячащий кризис перейдет из 2023-го в 2024 год. При сохранении высокого уровня ключевой ставки для поддержания спроса на недвижимость потребуются новые льготные программы, субсидии и выгодные предложения от застройщиков.
Повышенное внимание регуляторов
Несмотря на предсказания экспертов в конце 2022 года, цены на новостройки не только не рухнули, но и подросли по сравнению с предыдущим периодом. А на рынок недвижимости выходят все новые и новые проекты. Это та тенденция, которую мы забираем с собой в 2024 год, убежден Евгений Волошин, генеральный директор маркетингового агентства AGM, специализирующегося на продвижении девелоперов:
- Еще одна ключевая тенденция – повышенное внимание регуляторов к рынку недвижимости в целом и конкретно к кредитным инструментам. Это выражено как в управлении ставками и ипотечными программами, так и в изменениях в законе о рекламе. Рынок вынужден подстраиваться, пока прогнозы разнятся и действия регуляторов не предсказуемы, долгоиграющие планы участникам отрасли строить сложно.
- За 2023 год ключевая ставка выросла до 15%, хотя еще летом была 7,5%. Это негативно влияет на инвестиционную привлекательность недвижимости по сравнению с банковскими вкладами. Кроме этого, разрыв между новостройками и «вторичкой» достигает по разным источникам до 40%, что означает, что квартира теряет в цене «при выезде из салона», как это обычно происходит с автомобилями. Это уменьшает инвестиционный спрос на недвижимость (приобретение недвижимости с расчетом на значимый рост цены или выгодную сдачу в аренду). Тут может оказаться привлекательнее зарубежная недвижимость, например, в Турции, Дубае – направлениях, которые активно осваиваются застройщиками из России и не только.
- Спрос напрямую зависит от льготных ипотечных программ, и их сокращение с 2024 года, безусловно, повлияет на покупательную способность населения. Хотя отдельные программы останутся, например, семейная ипотека. Точных прогнозов тут нет, ведь буквально недавно в Госдуму передан законопроект о повышении первоначального взноса до 25% и снижении процента по льготной ипотеке с 8 до 3%.
- Неизбежная конкуренция на рынке жилья приводит к тому, что продукты становятся все сложнее, а покупатели избирательнее. Цифровизация сервиса, благоустройство, социальная инфраструктура – все то, что повышает привлекательность в глазах покупателя. Вероятно, эта тенденция сохранится, хотя параллельно укрепляется тренд на оптимизацию затрат, например, возвращение в отдельных проектах модульной технологии строительства.
- В 2023-м сформировался тренд на загородное строительство. В 2024 году эта тенденция ожидаемо сохранится, что незначительно, но изменит структуру предложения на рынке.
- С точки зрения продвижения недвижимости мы ожидаем усложнения УТП (уникального торгового предложения – ред.), активной отстройки от конкурентов, формирования новых предложений о покупке взамен ипотеке, например, трейд-ин, рассрочки и т. д., увеличение бюджетов. Здесь, кстати, тоже не обошлось без внешнего воздействия, рынок стремится к прозрачности, точнее его к этому «ведут». «Двигателем» стали изменения в законе о рекламе: обязательная маркировка рекламных материалов в интернете и новые правила по размещению полной стоимости кредита (ПСК) на рекламных носителях.
Профицит жилья, подъем промышленных и коммерческих строек
В уходящем году был подъем на рынке строительства промышленных и коммерческих объектов. Для производителей и поставщиков строительных материалов год вполне можно назвать успешным, несмотря на гигантские потери экспортных поставок в европейские страны – следует из слов коммерческого директора подразделения «Полимерные мембраны и PIR» компании «Технониколь» Сергея Ольницкого:
- В 2022 году многие производители столкнулись с ограничениями поставок сырьевых компонентов, оборудования, программного обеспечения и запчастей, но уже к началу 2023 года все успешно адаптировались и оптимизировали новые маршруты, произошел ожидаемый разворот на Восток. Развитие реального сектора экономики вследствие вынужденного импортозамещения привело к существенным инвестициям в новое строительство и ремонт существующих производственных цехов, что, в свою очередь, стимулирует и строительство инфраструктурных, общественных и социальных объектов. Мы ожидаем, что данный тренд продолжится в 2024 году.
Несмотря на профицит новых жилых комплексов, в 2023 году не произошло снижения темпов строительства жилой недвижимости. В 2024 году повышение ключевой ставки, а, следовательно, и стоимости ипотечного кредитования, безусловно, приведет к сокращению количества новых проектов. С другой стороны, наблюдается рост финансирования в сфере ЖКХ, где произошло не только количественное увеличение бюджетов, но и качественное. Здесь все чаще стали применять современные кровельные решения с полимерными гидро- и теплоизоляционными материалами.
В 2023 году мы наблюдаем активное развитие рынка инновационных утеплителей на основе PIR (пенополиизоцианурат – огнестойкий утеплитель, выдерживающий экстремальные перепады температур – ред.), позволяющих не только повысить срок службы кровли, но и существенно сократить сроки строительства.
Единственный и самый главный фактор, который можно охарактеризовать как «кризис» – это жесточайший дефицит специалистов на рынке труда как в коммерции, так и среди инженерно-технического и производственного персонала. Это приводит и к ограничениям объемов производства, и к увеличению сроков запуска новых предприятий, а также к снижению уровня сервиса для конечных покупателей. Этот «кризис» будет нарастать в 2024 году, вынуждая работодателей конкурировать заработной платой и условиями труда и/или совершенствовать процессы за счет их стандартизации и автоматизации, снижая зависимость уровня сервиса от человеческого ресурса.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками», чтобы быть в курсе главных новостей рынка недвижимости и получать свежие обзоры и аналитику.
