С вами вновь Ольга Ульянова аудитор, тема сдачи в аренду коммерческой нежилой недвижимости популярна среди моих клиентов, поэтому решила подготовить пояснения, которые кому-то помогут избежать неприятностей и не потерять деньги.
Как физлицо сдавать в аренду коммерческую нежилую недвижимость нормами действующего законодательства запрещено.
Если вам кто-то будет давать «добрый совет» сдавать имущество просто как физлицо и платить НДФЛ, а потом воспользоваться льготой по налогу при продаже имущества, крайне не рекомендую так делать.
Объясняю почему:
Если нежилая недвижимость хотя бы некоторое время использовалась как склад, магазин, гараж или другой коммерческий объект, в том числе сдавалась в аренду, то НДФЛ при продаже платят в любом случае. Срок владения объектом при этом значения не имеет (абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Согласно ГК РФ одним из признаков предпринимательской деятельности является ее направленность на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Еще десять лет тому назад в письме ФНС России № ЕД-2-3/125@ от 25.02.2013 года налоговики указали, при каких обстоятельствах гражданин обязан стать предпринимателем.
Например, если физическое лицо специально купило имущество для того, чтобы получать доходы, или у него несколько объектов недвижимости, которые он сдает в аренду.
Из разъяснений контролирующих органов можно сделать вывод, если физическое лицо сдает в аренду (либо продает) лишь один объект движимого или недвижимого жилого имущества, то это не расценивается как предпринимательская деятельность и регистрироваться в качестве ИП не требуется.
Однако, если сдается хоть и одно (!), но нежилое помещение, то деятельность с высокой степенью вероятности может быть признана предпринимательской.
В Определении № 16-КГ18-17 от 20.07.2018 Верховный Суд РФ подтвердил, что гражданин помимо НДФЛ обязан уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве ИП.
Налоговые и административные риски привлечения к ответственности высоки, т.к. деятельность физлица предполагается на постоянной основе и направлена на систематическое извлечение прибыли, что несет в себе признаки предпринимательской деятельности.
В этом случае для физического лица предусмотрены следующие виды ответственности:
- административная по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ
в виде штрафа в размере от 500 до 2000 рублей;
- налоговая по ч. 2 ст. 116 НК РФ
в виде штрафа в размере 10 % от доходов, полученных в течение указанного времени в результате такой деятельности, но не менее 40 тысяч рублей;
- в некоторых случаях уголовная по ст. 171 УК РФ
в виде штрафа в размере до 300 000 рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет,
либо в виде обязательных работ на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо ареста на срок до шести месяцев.
В соответствии со сложившейся судебной практикой, если физлица предоставляют нежилую недвижимость в аренду и регулярно получают в такой связи доход, это является предпринимательской деятельностью, облагаемой НДС. Именно такова на настоящее время позиция Минфина и судов.
❌ Чиновники Минфина давали официальные разъяснения: физлица, не зарегистрировавшиеся как ИП, при исполнении налоговых обязанностей не могут ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями (письмо Минфина России № 03-02-07/84032 от 29.08.2022 года). Главная мысль письма № 03-02-07/84032 заключается в том, что деятельность по предоставлению физическими лицами нежилой недвижимости в аренду и регулярное получение дохода от этой деятельности признаются предпринимательской деятельностью в целях НДС.
❌ Верховный суд также квалифицировал полученные гражданином доходы от сделок по сдаче в аренду нежилой недвижимости как прибыль от фактической предпринимательской деятельности с целью начисления НДС (Определении от 28.12.2020 № 305-ЭС20-20560).
Стать самозанятым и сдавать в аренду нежилые помещения тоже нельзя
Оформиться плательщиком НПД при сдаче в аренду коммерческой недвижимости тоже не получится.
НПД не распространяется на сдачу в аренду коммерческой и другой нежилой недвижимости (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 422ФЗ, письмо Минфина № 03-11-11/24601 от 27.03.2020).
Самозанятым разрешили сдавать в аренду только жилые помещения: дом, квартиру, комнату.
Резюме:
Сдавать в аренду помещения просто как физлицо не рекомендую, это незаконно.
Больше информации как легально экономить налоги в моем телеграм. 🚀
✅ Задать свой вопрос или заказать аудит можно здесь:
WhatsApp РФ: +79185831919 для зарубежных клиентов: +995599066822
звонки по РФ: +79518309626
🟢 Все услуги оказываются в удаленном формате
почта: audit@finansypodkontrolem.ru
#ольга_ульянова_аудитор #финансы_под_контролем
