Вводные следующие: покупаем очень интересный объект (неважно, будь то земельный участок или дорогостоящее оборудование), однако объект рискованный. Продавец ранее где-то накосячил или «вывел» наш объект заблоговременно из конкурсной массы предприятия, значит существует риск его изъятия у нас, как у покупателя указанного объекта в последующем. Например в ходе признания сделки недействительной в рамках процедуры банкротства, или в ходе привлечения нашего продавца к субсидиарный ответственности по банкротству компании из которой «проблемный актив» выводился.
Плюс-минус ситуация понятная и есть риск, что объект у нас отнимут в перспективе, однако реализуется он по привлекательной цене, да и вообще нужен нам.
Вопрос: как себя обезопасить?
Ответ:
Способов существует несколько и ни один из них не гарантирует сто процентной безопасности и защиты объекта. Однако в какой-то мере помочь они могут. Начнем от наименее простого к сложному:
- Продажа через «добросовестного» приобретателя.
Способ донельзя простой. Боитесь покупать у продавца с подпорченной репутацией, покупайте у «добросовестного». Так в цепочку между продавцом и покупателем необходимо будет внести дополнительное лицо, которое купит нужный нам актив и перепродаст нам. В действительности данный способ защиты достаточно сомнительный. Во-первых существует риск признания сделки притворной по правилам статьи 170 гражданского кодекса, во-вторых в случае признания сделок недействительными «по цепочку» придут к Вам и начнут «бомбить» Вашу. «Добросовестного» покупателя важно подбирать аккуратно и не допускать наличия, даже потенциальных, признаков аффилированности.
2. Страхование титула.
Самый адекватный и достаточно сложный способ, применяемые для защиты объектов недвижимости. Страхование титула - это способ защиты от утраты права собственности на недвижимое имущество. Смысли и ключевое отличие указанного страхования от других его видов в том, что страхование осуществляется не от событий которые могут наступить в потенциале, а от событий, которые уже наступили. Например притязания скрытых собственников о которых не было известно на момент заключения сделки. В случае если в последующем кому-т вздумается оспорить Вашу сделку на вполне себе законных основаниях, указанные обстоятельства будут квалифицированы в качестве страхового случая и Вам будет выплачена страховое возмещение.
Единственное НО! Важно понимать, что если объект действительной проблемный, страховая премия, подлежащая выплате страховой компании, будет существенной. Также будет проблематично застраховать вложенные в приобретенный объект инвестиции.
3. Реализация объекта через закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ).
Вообще ЗПИФ это один из четырех видов ПИФов, применяемых на территории Российской Федерации. Указанный способ пожалуй самый сложный в реализации, к тому же еще очень долгий и дорогостоящий.
Основное его преимущества над прямой куплей-продажей в том, что паи ЗПИФа ограничены в обороте (то есть предназначены для квалифицированных инвесторов), они соответственно могут перейти только к лицам, имеющим статус квалифицированного инвестора, что делает захват или обращение взыскания еще более затруднительным.
Реализуется все это дело следующим образом (описываю очень схематично и сжато, так как указанный способ сложный и достоин отдельной статьи. В свою очередь моей целью является исключительно формирование у читателя понимания указанного пути):
-Продавец организует ЗПИФ, который не является юридическим лицом и представляет из себя исключительно имущественный пул. Необходимо осуществить поиск управляющей компании, которая будет всем этим делом управлять (на то она и управляющая). Важно понимать, что управляющая компания должна руководстваоться именно нашими интересами, которые сводятся к реализации имущества, а не просто организовывать деятельность ЗПИФа и управлять его имуществом. При этом паем продавца будет именно интересующий покупателя актив.
В свою очередь покупатель параллельно организует собственный ЗПИФ, фактической целью которого является приобретения пая продавца в первом ЗПИФе.
Указанная правовая конструкция имеет множество нюансов, поэтому реализовывать ее необходимо крайне подготовленным.
Наиболее приемлемым из указанных способов лично мне видится второй.
Буду рад если кто-то из Вас захочет поумничать и сделает это в комментариях.)