Москвичи стали вкладываться в строящуюся офисную недвижимость. Это объясняется перегревом цен на квартиры и дефицитом офисов. Вложения в этом сегменте окупаются в два раза быстрее, чем при инвестициях в жилые новостройки, пишет газета «Коммерсантъ».
Девелоперы такой недвижимости, ориентируясь на предпочтения покупателей, стали активно предлагать помещения «в нарезку», то есть площадью до 1 тысячи квадратных метров. По подсчетам CORE.XP, около четверти запланированного на 2023-2025 годы строительства реализуется в такую «мелкую нарезку». При этом большая часть таких бизнес-центров из этого объема уже продана или зарезервирована в среднем на 70%. Действительно ли наблюдается такая тенденция и насколько выгоден такой бизнес? Говорит управляющий партнер консалтинговой компании RRG Денис Колокольников:
Денис Колокольников управляющий партнер консалтинговой компании RRG «Если говорить о коммерческой инфраструктуре, она исторически имеет более высокую доходность, нежели чем жилье с точки зрения арендного бизнеса. То есть жилье, грубо говоря, окупается за 20 лет, коммерческая недвижимость — за десять. Если говорить о коммерческой недвижимости, есть три группы покупателей офисов: это те, которые покупают, чтобы получить доход на период стройки, те, которые покупают под себя, под свой бизнес, и те, которые хотят сдавать в аренду. Минусы следующие, что, в отличие от жилья, на коммерцию нельзя получить льготную ипотеку, ценник выше, потому что, как правило, офисы от 50 квадратных метров продаются в нарезку, то есть это редкий мелкий лот, который быстро расходится, а так в среднем это 100-150 в розничных проектах. Плюс еще к тому нужно, как правило, сделать отделку, это 80 тысяч за квадратный метр в сегменте класса А. Поэтому не каждый инвестор идет в это направление. Учитывая срок строительства, когда деньги заморожены, плюс инвестиции в отделку — это тоже определенное снижение доходности».
Более привлекательный сейчас сегмент коммерческой недвижимости — это стрит-ретейл. Этот формат более востребован, поскольку сдается под аптеки, парикмахерские и продуктовые магазины. Все это нужно местным жителям, а значит — стабильный доход, говорит генеральный директор DNA Realty Антон Белых:
— Есть инвесторы, которые верят в офисный рынок, пытаются его раскачивать. Действительно, где-то кому-то это удается, у кого-то стоит пустое. Я бы не сказал, что окупаемость будет сильно хорошая, потому что даже купить этаж и разрезать его на мелкие офисы, может быть, даже по цифрам будет интересно, но, если отбросить расходную часть, плюс простой, плюс каникулы, плюс брокерские комиссии, там уже будет очень сильно съедаться эта выгода. То есть да, с одной стороны, купить тысячу метров, которые можно сдавать целиком максимум по 1,5 тысячи рублей за метр, а потом сдавать там по 3-4 тысячи рублей маленькие офисы, вроде как математически выглядит интересно. Но это по-любому мелкие компании, которые постоянно съезжают, могут не платить, тут нужно держать постоянно большой штат — бухгалтерию, клининг, администраторов, которые будут решать все вопросы. Такая ситуация не самая выгодная. У меня другая, я вижу, что у меня многие люди выходят из квартир и сразу перекидываются в ретейл, именно покупают торговую недвижимость, таких очень много. В ретейле более интересная ситуация, в любом случае окупаемость выше, чем у квартир.
— А что покупают?
— Первые этажи, стрит-ретейл в стройках и у метро. Сейчас средняя окупаемость 12-14 лет. Во многих проектах, год в эксплуатации, уже нет свободных помещений.
— Какие деньги люди готовы вкладывать?
— От 20 млн до 100-150-200 млн рублей совершенно спокойно.
— Это какое помещение?
— Обычно в новостройках от 40-50 квадратных метров и до 400-500 квадратных метров под супермаркет. Есть люди, которые покупают несколько смежных помещений и сдают их в аренду разным арендаторам. Доход от 6-7% до 9-10% годовых, это такая стабильность, которая не особо рискованная.
По данным «Авито недвижимости», за последний год цена за квадратный метр при покупке помещений под стрит-ретейл в Москве выросла на 11%. При этом предложение на рынке продажи коммерческой недвижимости на первых этажах Москвы выросло на 19%.