Статус «бывшей» для управляющей организации вовсе не означает, что все правоотношения с собственниками многоквартирного дома (далее – МКД) автоматически прекращены.
В нашем блоге неоднократно были юридически разобраны судебные дела с участием «старых» управляющих МКД, о чём Вы можете ознакомиться здесь:
Особенности взыскания с бывшей УК доходов от общего имущества
Взыскание неизрасходованных денежных средств за текущий ремонт МКД
В 2023 году Третий кассационный суд общей юрисдикции после длительных разбирательств установил, что собственник предъявил иск о ремонте фасада МКД к ненадлежащему ответчику. К тому же истцом был пропущен срок исковой давности.
Спор получил начало в Выборгском городском суде Ленинградской области в 2020 году (дело № 2-1376/2020).
В спорном доме ещё в 2016 году управляющая на тот момент организация ОАО «УК по ЖКХ» осуществило ремонт фасада с привлечением подрядчиков. В этом же году Комитетом государственного жилищного надзора Ленинградской области было установлен факт плохого качества ремонта по причине наличия черной плесени на части внутренней стене дома, что также отразилось на его эстетике.
Спустя пару лет в 2018 году в связи с реорганизацией юридического лица действие лицензии ОАО «УК по ЖКХ» на управление домами было прекращено. Правопреемником управляющего стало АО «Выборгтеплоэнерго, однако впоследствии собственники помещений МКД провели общее собрание, по итогам которого в качестве управляющей организации избрали ООО «УК «Рассвет».
После двухлетнего «правления» избранной УО один из владельцев дома, которому надоело проживать в условиях, не отвечающих санитарно-эпидемиологическим требованиям, решил обратиться в суд. Целью иска стало достижение устранения УО недостатков ремонта фасада дома, поэтому собственник просил обязать АО «Выборгтеплоэнерго» за счет собственных средств отремонтировать фасад МКД в соответствии с требованиями законодательства РФ, а также солидарно взыскать с АО «Выборгтеплоэнерго» и ООО «УК «Рассвет» компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.
Суды первой и апелляционной инстанций требования не признали, посчитав, что они сводятся к проведению капитального ремонта фасада МКД. Между тем, дом включен в региональную программу капремонта со сроком проведения соответствующих работ в 2029 — 2031 годы.
Собственник настаивал, что необходимо устранить недостатки уже произведенного ремонта, а не выполнить новый. Однако суды указали - требование связано с качеством исполнения договора, стороной которого истец не является. Также не доказано, что имеющиеся дефекты фасада МКД угрожают жизни и здоровью истца.
С таким раскладом не согласился Третий кассационный суд общей юрисдикции, направив дело на новое апелляционное рассмотрение по следующим основаниям:
- нижестоящие суды не установили, какой ремонт необходимо было выполнить для приведения фасада МКД в надлежащее состояние ( текущий или капитальный), а также не определили объем работ;
- решения судов не содержат выводов о том, что восстановить права истца можно только проведением ремонта капитального характера с невозможностью устранить выявленные недостатки в рамках текущего ремонта;
- судами не назначена судебная экспертиза, в результате остались невыясненными обстоятельства, имеющие значение для полного и всестороннего рассмотрения дела.
Суд апелляционной инстанции вновь рассмотрел затянувшееся дело, повторно оставив без изменений решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска:
- по причине прекращения в декабре 2020 года действия лицензии на управление домами АО «Выборгтеплоэнерго» не может ремонтировать фасад МКД и не является надлежащим ответчиком: «…правовая позиция, связанная с невозможностью возложения на прежнюю управляющую компанию, у которой прекращено действие лицензии, ответственности по содержанию общего имущества подтверждается многочисленной судебной практикой»;
- в силу того, что в 2018 году собственники выбрали в качестве управляющего ООО «УК «Рассвет», то именно к данной УО необходимо предъявлять требования, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества МКД. Однако истец в суде требовал от действующей организации только компенсацию морального вреда;
- ссылаясь на то, что самостоятельно он не может выйти за пределы исковых требований и обязать ООО «УК «Рассвет» выполнить ремонт фасада, суд не усмотрел оснований для назначения судебной экспертизы. К тому же при рассмотрении дела истец отказался от её проведения.
Также следует отметить, что из предписания Комитета государственного жилищного надзора Ленинградской области истец узнал о недостатках выполненных работ и 01 ноября 2016 года обратился к УО по поводу повторного ремонта фасада. При этом подачу искового заявления собственник осуществил лишь в 2020 году с пропуском трехлетнего срока исковой давности.
Определением № 88-14867/2023 Третий кассационный суд оставил без изменения решение суда первой инстанции и последнее решение апелляционного суда.