Несколько дней назад Forbes опубликовал статью «Пробиваем потолок каждый день»: шантаж, торг и принятие на рынке складов Марии Неретиной, где отмечается, что сделки по аренде складов идут даже при практически нулевой вакансии как на существующих объектах, так и строящихся складах.
Директор Ricci | Склады Дмитрий Герастовский считает, что не редко собственник ради повышения ставок текущим арендаторам выставляет занимаемые ими площади на рынок. Якобы с целью поиска более выгодного контракта.
«Прощупывая почву», некоторые владельцы складских комплексов устраивают что-то типа аукциона. Но затем текущий арендатор видит высокий спрос на ту площадь, которую он занимает, и соглашается на новые ставки, объясняет Дмитрий Герастовский.
Однако это явление вызвано не столько неуемными аппетитами владельцев помещений, сколько устаревшими контрактами. Которые на складском рынке заключаются «в долгую» на срок 5-7 лет. И зафиксированные там суммы в 4000 руб. за 1 кв.м в год уже не соответствуют новым реалиям.
«Подход к внеплановой индексации ставок зависит от девелопера/арендодателя. В любом случае, если договор предусматривает разрыв ранее финальной даты, в текущей обстановке индексации не избежать. А произойдет это при помощи рычага «досрочный выход» арендодателя. Если досрочный выход не предусмотрен, значит разговор об индексации тоже будет, но не в таком объеме, как можно было бы достигнуть с применением первого описанного рычага. Но при использовании другого инструмента: «точно не продлим договор с вами по истечении его срока», что для многих арендаторов также критично», – объясняет новые принципы ценообразования Дмитрий Герастовский.
Евгений Галан, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости компании Nazarov & Partners, подтверждает аналогичную ситуацию, которая сложилась на рынке складов Новосибирской области и Сибири в целом:
"Нередко собственники складов принимают решение о поиске других арендаторов на свои уже занятые площади. Соискатели приходят, смотрят, выражают намерения заключить договор уже по новым, более высоким ставкам. Движение идет, и текущие арендаторы, видя реальный интерес к занимаемым ими складам, а иной раз и ажиотаж, вынуждены соглашаться на повышение расходов ради сохранения за собой этих площадей. Бывает, арендатор, особо не знакомый с реалиями рынка складской недвижимости, не соглашается на новые условия и решает съехать. Но, мониторя предложения и понимая, что съезжать-то некуда, становится сговорчивее и принимает новые условия собственника."