Октябрьские итоги на рынке новостроек не позволили впасть в панику. Нет причин и для дополнительных мер поддержки от государства. В Москве продажи, как и предсказывали, упали. В Петербурге, вопреки логике, сохранили свой темп. Просела ипотека – но она уже побила все мыслимые рекорды и имеет право на отдых.
- Падение без травм
- Ценовая стабильность
- В ожидании краха
Октябрь прошел под знаком ретроградной ипотеки: ставки росли, первоначальный взнос рос. Возможно, сказалась усталость от постоянного запугивания, что ипотека подорожает. Даже вбросы, что льготная ипотека станет дороже, к примеру, московскому рынку не помогли, хотя петербургский поверил. Логично, что подорожание ипотеки (изменений условий) повлияло на местные рынки и на ситуацию в целом.
Падение без травм
По данным банка ДОМ.РФ, в октябре количество квартир, купленных в строящихся домах, составило порядка 74 тысяч: это на 17% меньше, чем в сентябре, но сопоставимо с результатами августа (75 тыс. квартир). Несмотря на небольшой спад, продажи по-прежнему остаются на высоком уровне и в 1,7 раз превышают среднее значение последних 3 лет, делают позитивный вывод аналитики банка ДОМ.РФ.
К сожалению, big data, огромное количество данных, цифр, статистика, аналитические выкладки – все это не позволяет строить прогнозы, которые сбываются. Даже сравнительный подход не работает – прошлый год был в своем роде уникальным для всей российской экономики. До этого был коронавирус, а что было раньше – уже вообще никто не помнит. Единственное, что можно сказать почти с уверенностью, это кто будет президентом по результатам выборов в следующем году. Рынок недвижимости мало теперь отличается от рынка, к примеру, нефти – цена то вверх, то вниз, какие-то внешние факторы, внутренние, еще какие-то.
Эксперты рынка тоже не видят в таком снижении повода для беспокойства. Аналитики банка ДОМ.РФ не исключение. По итогам года новостройки в любом случае покажут хорошие, высокие результаты. И банки, и застройщики уже очень хорошо заработали. Более того, спад в октябре произошел не везде и опять-таки – с чем сравнивать.
По данным Росреестра, в Москве заключено на 14% меньше ДДУ, чем месяцем ранее. Но к октябрю прошлого года – плюс 171,8%, к октябрю 2021 года – плюс 86,5%. «Суммарно за период с января по октябрь 2023 года рост проданного объема жилья составил 23%, по отношению к аналогичному периоду прошлого года», – подсчитали аналитики Level Group.
«Цифры ожидаемо слабее, чем в сентябре, – комментирует итоги октября на столичном рынке Максим Ельцов, гендиректор «ПИА Недвижимость». – Но надо учитывать, что в сентябре был поставлен абсолютный рекорд по выдаче льготной ипотеки. Так что объём продаж вполне приличный. Снижение продолжится, вопрос – какими темпами. При текущих ставках льготной ипотеки и недоступно высокой ставке на вторичном рынке спрос на новостройки будет устойчивым».
В Петербурге DataFlat.Ru зафиксировал рост продаж на 2% по сравнению с сентябрем и в два раза по сравнению с октябрем прошлого года. В Ленобласти продажи упали на 11%. Но итоговые показатели по всей агломерации показывают рост за этот год на 30%! «По итогам октября на первичном рынке недвижимости Петербургской агломерации было заключено около 9 тыс. сделок. Показатель достаточно высокий — он значительно превосходит результаты летних месяцев (5,9 и 6,5 тысяч сделок в июне и июле соответственно), если не рассматривать пиковые периоды августа и сентября. В сравнении с прошлым годом количество сделок увеличилось более чем на 30%: за аналогичный период в 2022 году было реализовано 5 тысяч квартир», – отмечают эксперты КЦ «Петербургская недвижимость».
Подобная, амбивалентная ситуация и на ипотечном рынке. По оценке Frank RG объем выдачи ипотеки в октябре сократился на 19,4% по сравнению с сентябрем, до 775,6 млрд рублей, или на 17% в количественном выражении. А если сравнивать с прошлогодними показателями, то обнаружится рост. И в целом по итогу года ожидается очередной ипотечный рекорд. Банк ДОМ.РФ прогнозирует, что будет выдано более чем на 6 трлн рублей. Правда, уже звучат предвидения, что в следующем году объемы снизятся на 20%. А может, опять рекорд?
Ценовая стабильность
Никакого снижения цен. Наоборот, новостройки демонстрируют вялотекущий рост. Новое жилье в столице за год подорожало на 6,9%, подсчитали эксперты компании «Метриум». В свою очередь, рост цен с октября 2021 года по октябрь 2022 года составил всего 4,9%.
В Петербурге ситуация аналогичная. «Средние цены предложения в новостройках Петербурга и Ленобласти на конец октября остались на уровне предыдущего месяца — они составили 227 и 145 тыс. руб. за кв. м соответственно. С начала года цены в Петербурге выросли на 8 тыс. руб. (+4%)», – подсчитали аналитики КЦ «Петербургская недвижимость».
В ожидании краха
Некоторые эксперты продолжают ждать кризиса на рынке недвижимости, а он все никак не наступает. Уже и доходы не растут, и закредитованность на максимуме, а новостройки продаются, покупаются и строятся. Пока что можно сказать, что в этом году рынок не рухнет. Да и в следующем вряд ли, хотя бы в силу выборной повестки.
