Анна Владимировна Милохова, и.о. заведующего кафедрой, гражданского права и процесса Российского государственного гуманитарного университета, кандидат юридических наук, доцент
I. Застройщик сдает квартиру позже срока
Если застройщик нарушает срок передачи квартиры, возможно три варианта развития событий, в зависимости от того, какие цели преследует дольщик:
- заинтересован в получении объекта долевого строительства (квартиры);
- утратил интерес в получении объекта долевого строительства (квартиры).
1. Если дольщик заинтересован в получении квартиры он может согласиться на изменение срока ее передачи. Застройщик, понимающий, что не сможет завершить строительства в предусмотренный договором срок, обязан не менее чем за два месяца до истечения срока направить дольщику предложение об изменении срока передачи готового объекта (ч. 3 ст. 6 Закона о ДДУ (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о ДДУ)).
Изменение предусмотренного договором срока возможно только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Оно может быть оформлено дополнительным соглашением сторон, которое должно быть совершено в той же форме, что и основной договор (ст. 164 ГК; п. 1 ст. 452 ГК) - подлежит регистрации в Росреестре.
2. Участник долевого строительства вправе отказаться от предложения застройщика об изменении срока передачи квартиры. Заставить его не могут, так как согласие на изменение срока передачи квартиры это право, а не обязанность дольщика. В этом случае дольщик имеет право требовать от застройщика уплаты неустойки за каждый день просрочки передачи объекта долевого строительства в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определённому на соответствующую дату), действующей на день исполнения обязательства, от цены договора. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Если дольщик согласится на изменение срока передачи квартиры, но застройщик не уложился в новые сроки, неустойка будет исчисляться с даты, указанной в дополнительном соглашении.
Если у участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком сроков передачи объекта возникли убытки (например, вынужденные расходы на аренду жилья), убытки должны быть возмещены в полном объеме сверх неустойки (ст. 10 Закона о ДДУ).
Помимо неустойки и возмещения убытков гражданин (участник долевого строительства) вправе предъявить застройщику требование о компенсации морального вреда (ст. 15 Закона о защите прав потребителей Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее - Закона о защите прав потребителей)). При этом достаточным условием для удовлетворения иска дольщика является подтвержденный факт нарушения его права застройщиком.
Дольщику следует направить застройщику претензию и зафиксировать факт ее направления. Законные требования дольщика об уплате неустойки и возмещении убытков должны быть удовлетворены застройщиком во внесудебном порядке, в противном случае при обращении дольщика в суд с застройщика будет взыскан штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя-дольщика.
При определении размера неустойки и убытков необходимо учитывать мораторий, введенный Правительством РФ в отношении применения санкций за нарушение обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве с целью поддержки отрасли в период ограничений, направленных на противодействие коронавирусной инфекции. Мораторий распространялся на период с 3 апреля 2020 года до 1 января 2021 г. Указанный период не включается в период начисления неустойки и расчета убытков за нарушение срока передачи квартиры (Постановление Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. №423).
3. Если в связи с нарушением застройщиком срока передачи квартиры более чем на два месяца дольщик утратил интерес или надежду в ее получении, он вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Данную меру вряд ли можно признать оптимальной с экономической точки зрения, поскольку с учетом инфляции и увеличения стоимости объекта недвижимости в процессе строительства, расторжение договора скорее всего окажется невыгодным дольщику, однако дольщик имеет право выбрать такую меру защиты.
В этом случае участник долевого строительства вправе потребовать возврата уплаченной застройщику денежной суммы и уплаты процентов в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Указанные проценты начисляются за период со дня внесения денежных средств дольщиком в счет цены договора и до дня возврата их застройщиком. Если дольщиком является гражданин, размер неустойки удваивается (ч. 2 ст. 9 Закона о ДДУ).
Указанные проценты (неустойка) не начисляются за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 г. (Постановление Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423).
Требования о возврате денежных средств и уплате процентов должны быть удовлетворены застройщиком в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора (ч. 2 ст. 9 Закона о ДДУ). При нарушении указанного срока проценты продолжают начисляться в том же размере до дня фактического исполнения обязательства по возврату средств (ч. 6 ст. 9 Закона о ДДУ).
II. Застройщик сдает квартиру меньшего метража, чем было куплено
В процессе строительства нередко возникает ситуация, что общая площадь жилого помещения оказывается больше или меньше проектной.
Если площадь квартиры окажется меньше размера, заявленной в проектной документации и оплаченной дольщиком, застройщик обязан вернуть разницу в цене в расчете стоимости за 1 кв. м. Перерасчет осуществляется по указанной в договоре цене за 1 кв. м.
Порядок перерасчета цены в случае расхождения проектной и фактической площади квартиры обычно прописывается в договоре. Там же может быть согласован минимальный размер отклонения, при котором пересмотр цены не будет осуществляться (на практике это не более 0,5 кв. м.).
Фактическая площадь квартиры отражается в акте приема-передачи помещения, подписывая который дольщик соглашается с указанным значением. Поэтому заявить о необходимости перерасчета цены следует до подписания акта приема-передачи, и не подписывать акт, пока требования не будут удовлетворены.
Допустимый размер отклонения реальной площади от проектной составляет 5% от проектной площади. При превышении указанного предела (то есть увеличение или уменьшение площади квартиры более чем на 5% проектной площади) у дольщика появляется право требовать расторжения договора (ч. 1.1. ст. 9 Закона о ДДУ).
III. Застройщик не исправляет в срок выявленные после просмотра замечания по квартире (есть подписанная претензия предлагают предоставить гарантийное письмо)
Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. Недостатки должны быть устранены в разумный срок (ч. 2 ст. 7 Закона о ДДУ). Если недостатки полностью или частично не устранены в согласованный срок, дольщик вправе обратиться в суд (ч. 6 ст. 7 Закона о ДДУ).
За нарушение согласованного сторонами срока устранения недостатков застройщик уплачивает гражданину неустойку за каждый день просрочки в размере 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта) (ч. 8 ст. 7 Закона о ДДУ; п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей).
Если для защиты своего права гражданину придется обратиться в суд, с застройщика будет взыскан штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя-дольщика.
Помимо неустойки гражданин (участник долевого строительства) вправе предъявить застройщику требование о компенсации морального вреда (ст. 15 Закона о защите прав потребителей).
IV. Застройщик не уведомил, что сдал квартиру — можно ли считать, что он ее не сдал?
Если застройщик не уведомил участника долевого строительства о готовности объекта долевого строительства к передаче, это равносильно тому, что застройщик объект не сдал.
Процедура информирования дольщика четко определена в ч. 4 ст. 8 Закона о ДДУ. Сообщение о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче, содержащее, в том числе, предупреждение участника долевого строительства о необходимости принятия объекта и о последствиях его бездействия, должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ бремя доказывания факта направления сообщения в надлежащей форме лежит на застройщике. Если застройщику не удастся доказать указанный факт, он будет считаться допустившим просрочку в передаче объекта долевого строительства.
V. Застройщик сдал квартиру с отделкой, но ремонт оказался плохим
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует не только обязательным нормативам (градостроительным регламентам, требованиям технических регламентов, проектной документации), но и условиям договора.
Если договором предусмотрена передача квартиры с отделкой, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования относительно качества отделки. В случае выявления несоответствия качества отделки условиям договора, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указываются недостатки (ч. 5 ст. 8 Закона о ДДУ).
При этом гражданин вправе требовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Срок согласовывается сторонами (ч. 6 ст. 7 Закона о ДДУ);
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
До исполнения застройщиком указанных обязанностей, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 5 ст. 8 Закона о ДДУ). В этом случае, при истечения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, застройщик будет считаться допустившим просрочку передачи квартиры, со всеми вытекающими из этого последствиями.
Если возникнут какие-либо вопросы или потребуются дополнительные рекомендации, смело пишите (vopros-k-uristu@mail.ru) либо звоните нам (84959709200).
С уважением, сотрудники ООО «Мариокс центр».