В городах-миллионниках из-за выросших ипотечных ставок рост цен на вторичном рынке нынешней осенью существенно замедлился, а местами и вовсе остановился. Но многокомнатных квартир эти тенденции не коснулись. В частности, потому, что приобретают их многие не в инвестиционных целях, а для собственного проживания, и сделки чаще всего проходят без использования банковских кредитов.
В мегаполисах квартиры с количеством комнат четыре и более в большинстве своем относятся к премиальному сегменту. Они необязательно расположены в современных клубных домах или других элитных объектах. Это могут быть и расселенные коммуналки (особенно актуально для Санкт-Петербурга) в историческом центре. Исключения тоже встречаются – это в основном дома, построенные в советское время специально для многодетных семей (например, хрущевки серии ГИ, где даже пятикомнатные квартиры есть). Они, как правило, панельные, находятся в спальных районах и, конечно, к премиальному жилью не имеют никакого отношения.
Осень 2023 года для вторичного рынка недвижимости проходит под знаком ипотечных ставок, вернувшихся к уровню 2012 года и ранее, от чего потребитель успел отвыкнуть. И это, в свою очередь, привело к остыванию спроса и стагнации цен. А если учитывать скидки, которые стали неизбежным спутником любой сделки на «вторичке», то можно говорить о снижении среднего ценника по всей стране, начиная с октября.
Впрочем, по данным витрины недвижимости Restate, многокомнатных квартир это не затронуло – во всяком случае, пока. Нынешней осенью они продолжили активно дорожать. Сильнее всего – в Ростове-на-Дону, где квадратный метр прибавил в среднем за три неполных месяца 13 тыс. рублей или почти 14%. Бурный рост начался в конце марта, а до этого цены почти год стояли на месте.
На втором месте по удорожанию многокомнатного жилья оказались Сочи, в которых «квадрат» прибавил с начала сентября 37 тыс. рублей, что эквивалентно 12,7%. Впрочем, как видно из графика, стоимость крупногабаритного жилья в курортной столице России постоянно менялась на протяжении всего года, то поднимаясь, то опускаясь.
«Спрос на элитном рынке растет весь нынешний год: вкладываться в зарубежную недвижимость с учетом всех трудностей с переводом денег сейчас непросто, поэтому состоятельные покупатели переориентировались на предложение внутри страны. При этом если в Москве и Петербурге и отчасти Казани часть спроса отбирает первичный рынок, то в других мегаполисах строится сравнительно мало премиальных комплексов. Так что, волей-неволей, покупателям приходится обращать внимание на «вторичку». Это касается, в том числе и Сочи. Отмечу еще и то, что зачастую четырехкомнатные квартиры приобретают, продав трехкомнатные, и без привлечения ипотеки, поскольку доплата сравнительно небольшая. Так что рост ставок затронул такие варианты в небольшой степени», - комментирует Андрей Добрый, руководитель витрины недвижимости Restate.
При этом срок экспозиции в полгода или даже год – это совершенно нормально для рынка премиального жилья, поэтому снижать цены продавцы не торопятся. Хотя о скидке с первоначальной цены можно договориться и здесь. А качество больших квартир, как правило, высокое: «убитые» встречаются крайне редко.
Предложение многокомнатных квартир, как нетрудно догадаться, больше всего в Москве. Однако и спрос выше всего тоже в столице – в сентябре и октябре фиксировалось более 100 сделок в месяц – для столь дорогого жилья это очень хороший показатель. Неудивительно, что ценник в городе продолжил активно расти, пробив отметку в 700 тыс. руб. за квадратный метр. Самый дорогой на сегодня лот выставлен на продажу за полтора миллиарда рублей – это 330-метровая квартира в Пресненском районе.
Значительно (на 5% и более) подорожало крупногабаритное жилье с начала сентября в Екатеринбурге, Уфе, Нижнем Новгороде, Самаре, Перми, Волгограде, Омске, Новосибирске, Краснодаре и Воронеже. И только в двух мегаполисах зафиксирован относительно небольшой рост – это Красноярск (+4,2%, при этом «квадрат» добрался до отметки в 100 тыс. рублей) и Санкт-Петербург.
Северная столица вообще на рынке недвижимости стоит особняком: цены в ней на протяжении всего календарного года практически не меняются. Самый дорогостоящий многокомнатный лот оценен владельцем в скромные 28 млн рублей – это 80-метровая квартира в элитном доме на Васильевском острове. Самая дешевая – крошечная (всего 48 кв. метров) «четырешка» в одной из колпинских хрущевок, оцененная в 5,5 млн рублей.