Причина снижения уровня продаж очевидна — ужесточение политики кредитования. Кроме того, в конце октября ключевая ставка ЦБ была повышена до 15%. В таких условиях кредитоваться гораздо сложнее, поэтому спрос на жилье падает.
Стоит ли покупать квартиру сейчас или разумнее подождать снижения цен?
Продажи новых "квадратов" в Москве упадут на 40%
По данным исследования "Инком-Недвижимость", продажи жилья на московском первичном рынке сократятся в следующем году из-за ужесточения условий кредитования на 40%. Это неизбежно приведет к пересмотру планов строительства жилья и возможному откату рынка на 8-10 лет назад, отмечает "Интерфакс".
Несмотря на такие перспективы, в текущем году темпы строительства останутся неизменными, что связано с необходимостью следования утвержденным графикам и с привлечением проектного финансирования. Строительство напрямую от продаж не зависит.
По данным аналитиков, в границах старой Москвы сейчас предлагается на первичном рынке 36,48 тыс. жилых объектов, в ТиНАО (Новая Москва) — 9,93 тыс. В течение года количество предложений увеличилось соответственно на 13,9% и 6,2%. Средняя стоимость квадратного метра в старомосковских новостройках составляет 388,9 тыс. рублей, в новомосковских — 236,1 тыс. рублей.
В "Инком-Недвижимость" отмечают, что пока в столице повсеместно отмечается положительная ценовая динамика, снижения цен в ближайшей перспективе не ожидается. Да и спрос на первичном рынке Москвы растет — в октябре 2023 года число сделок с жилой недвижимостью увеличилось по сравнению с сентябрем на 11%, а кумулятивное увеличение с начала года составляет 40%. Но что будет дальше?
Если ипотека недоступна
Выдача по ипотечным кредитам в октябре текущего года снизилась на 19,41% по сравнению с сентябрем, составив 775,6 млрд рублей. Об этом сообщает ТАСС, ссылаясь на предварительные данные агентства Frank RG.
Напомним, что в начале сентября правительство одновременно повысило размер первоначального взноса для получателей кредитов по всем льготным госпрограммам с 15% до 20% и сократило на 0,5 процентных пункта размер субсидии, получаемой банками из федерального бюджета для компенсации недополученного дохода при выдаче кредитов по ставкам ниже рыночных. Заместитель главы Минстроя Никита Стасишин заявил тогда, что изменение условий по всем льготным программам с первоначальным взносом может спровоцировать снижение спроса на "первичку" на 20%, а то и больше.
Банки снижают размер одобренной суммы, увеличивая при этом требования к первоначальному взносу. Зачастую заемщика просят дополнительно подтвердить свои доходы. Для отказов в ипотечных кредитах выросла до 60-70%.
Все эти изменения вынуждают застройщиков пересмотреть свои планы на будущее. Возможно, рынок вернется к показателям, которые были лет десять назад, однако пока темпы строительства будут соответствовать текущим графикам. Строительный процесс инертен и не зависит напрямую от продаж (так как предполагает проектное финансирование), поэтому остановить его мгновенно нельзя. Но отложенные последствия проявятся в будущем.
Изменения в ставках значительно сказались и на сделках по покупке квартир на вторичном рынке, отмечает портал ngs.ru. В ипотеку сегодня впрягаются только те, кто не имеет возможности ждать, а также те, кто берет в кредит лишь некоторую часть суммы.
Покупать сейчас или ждать?
Сегодня люди поделились на две группы: одни сконцентрировались на первичном рынке, другие отложили покупку на неопределенный будущий срок, утверждает ипотечный брокер Дмитрий Ракута. Многие россияне отказываются от приобретения недвижимости, особенно те, кто имеет возможность снимать жилье, так как аренда в настоящее время стала дешевле ипотеки.
Те, кто все равно готовы к сделкам на вторичном рынке, это либо клиенты, которые могут позволить себе первоначальный взнос в размере около 50%, либо те, кто продает одно жилье, чтобы купить другое с небольшим кредитным плечом в один-два миллиона.
Единственный хороший момент в повышении процентных ставок — возможное снижение цен на недвижимость. Многие эксперты сходятся во мнении, что это неизбежно.
Алексей Кривошапко, директор Prosperity Capital Management, полагает, что в будущем подешевеют не только вторичные квартиры, но и жилье на первичном рынке. При этом новостройки должны снизиться в цене еще раньше "вторички".
Сейчас наблюдается серьезное различие в стоимости аналогичных квартир на первичном и вторичном рынках: новостройки обычно дороже примерно на 20%, заметил эксперт. Это явный показатель того, что цены росли из-за высокого спроса на ипотеку. Застройщикам придется предлагать скидки или снижать цены, считает Кривошапко. Поэтому можно предположить, что сначала пойдет вниз стоимость первичного жилья, и только потом начнется снижение на вторичном рынке.
Дмитрий Ракута рекомендует не использовать для покупки недвижимости потребительский кредит вместо ипотеки. Финансово это невыгодно даже при нынешних ставках, пояснил эксперт. Потребительский кредит предлагается на других условиях: срок всего пять лет и высокая страховка по сравнению с ипотекой, которая может быть практически равна сумме кредита. Ипотечный же кредит, напротив, имеет срок до тридцати лет, более низкие ставки и, как результат, меньшие ежемесячные платежи.
---