В России риэлтор – удобный, но необязательный посредник при покупке недвижимости. В ОАЭ рынок устроен иначе. Во-первых, без агента купить что-то вообще нереально, застройщики настроены на работу именно с агентствами, а не с конечными покупателями. Во-вторых, с момента подписания договора купли-продажи все самое интересное (и сложное для инвестора) только начинается. Здесь агентство недвижимости – это главное связующее звено между покупателем и рынком, и сотрудничество с ним длится годами.
При этом большáя часть агентств, которые пачками появлялись в Дубае на волне ажиотажа 2022 года, ушла с рынка – когда российский спрос вернулся к норме, оставаться не было смысла, они изначально были настроены только на быстрый куш. В больших агентствах, которые вроде бы продолжают работать, тоже началась текучка кадров, и клиенты оказались фактически брошены.
Ко мне обращается масса людей, уже купивших недвижимость. Их агенты не отвечают на звонки, новых менеджеров взамен уволившихся назначать никто не спешит, а проблемы копятся. Я, конечно, предлагаю индивидуальные варианты действий в каждом случае, но многие вопросы типичны. Поэтому составила список возможных трудностей на каждом этапе покупки и способы, которыми мы в Ageeva Real Estate их решаем.
Все в формате чек-листа, чтобы вы могли быстро сориентироваться и найти решение для себя.
Выбор объекта недвижимости
Сложности:
- Неликвидный объект и район
- Объект, не соответствующий целям инвестора
- Завышенные ожидания из-за некорректной рекламы
- Ненадежный застройщик
- Невыгодный план платежей по рассрочке
Чем мы можем помочь:
- Чёткое определение целей и задач инвеста
- Составление индивидуальной инвестиционной стратегии с реалистичными цифрами по доходности на вложенный капитал
- Консультация по районам, застройщикам и трендам рынка
- Подбор ликвидного объекта под цели и бюджет и самого выгодного плана платежей
Внесение EOI и бронирование лота
EOI-депозит – это выражение интереса к проекту на предстарте, обычно составляет ~5% от стоимости лота
Сложности:
- Задержка с переводом денег в ОАЭ = срыв бронирования на предстарте
- Сомнения в выборе конкретного лота = срыв бронирования на старте продаж
- Общее промедление = лоты с нужными параметрами уже раскупили
Чем мы можем помочь:
- Вся информация о готовящихся стартах заранее
- Помощь в выборе способа перевода средств в ОАЭ и заблаговременная организация перевода
- Быстрое внесение EOI
- Определение рамочных параметров лота
- Знание рынка, контакты с застройщиками и менеджерами
- Максимально быстрое бронирование лучшего лота на старте
Внесение первого платежа
Первый платёж от 14% от стоимости объекта (10% + земельный налог: 4% Дубай, Рас-эль-Хайма, 2% Абу-Даби, Шарджа) + регистрационный взнос
Срок внесения платежа – до 14 дней с даты бронирования. Ждать никто не будет!
Сложности:
- Выбор способа перевода – не все банки делают переводы за границу
- Высокие комиссии, невыгодный курс конвертации
- Задержка со стороны банков и платёжных систем = срыв сделки
Чем мы можем помочь:
- Актуальный список банков и условий перевода
- Выбор самого быстрого и выгодного способа
- Сбор документов для проведения платежа (Booking Form, инвойс и т.д.)
- Мониторинг платежа
- Поддержание связи с финансовым и клиентским отделом застройщика
Заключение договора купли-продажи – SPA
Сложности:
- Недопонимание процедуры: способы подписания, электронная форма и отправка бумажных экземпляров
- Непонимание содержания договора
- Сложности коммуникации с застройщиком
- Языковой барьер и разница менталитетов
Чем мы можем помочь:
- Организация процесса подписания и пересылки договора
- Все переговоры с застройщиком
- Консультации по содержанию договора
- Контроль соблюдения сроков
Регистрация договора, получение Oqood
Сложности:
- Сложности в коммуникации с застройщиком, языковой барьер
- Затягивание сроков
Чем мы можем помочь:
- Все взаимодействие с застройщиком
- Контроль сроков вплоть до успешного получения Oqood
Выплата рассрочки, согласно плану платежей
Сложности:
- Сложный поиск способа перевода денег в меняющихся реалиях
- Страшно перечислять деньги в никуда неизвестно с кем!
- Высокие комиссии и невыгодный курс конвертации
- Запросы дополнительных документов по сделке со стороны банка = сложности в коммуникации с застройщиком
- Запаздывание платежей = риск канцелляции сделки
- Потерянные платежи
Чем мы можем помочь:
- Помощь в выборе оптимального способа перевода
- Все коммуникации с застройщиком, запрос документов, инвойсов, актов сверки
- Контроль платежей и соблюдения графика
Приёмка квартиры, получение ключей и Title Deed
Сложности:
- Необходимость приезда в ОАЭ
- Языковой барьер
- Неопытность, невнимательный осмотр квартиры = недочёты, которые потом придется устранять за свой счет
- Неверное заполнение документов по недочётам = сложности и затягивание сроков устранения со стороны застройщика
- Незнакомый процесс регистрации и оплаты у оператора коммунальных услуг (DEWA)
Чем мы можем помочь:
- Возьмем на себя весь процесс home orientation и handover
- Профессионально осмотрим квартиру
- Проконтролируем устранение недочётов
- Подпишем документы
- Проконтролируем выдачу Title deed
- Проведем регистрацию в DEWA
- Поможем с оплатой на всех этапах
Сдача объекта в аренду
Средний ROI при долгосрочной аренде 7% годовых в $
Сложности:
- Необходимость приезда в ОАЭ
- Обустройство и подготовка квартиры
- Языковой барьер
- Непонимание рынка и цен = риск потерять в деньгах или отпугнуть арендаторов слишком высокой ценой
- Масса фейковых объявлений, которые могут запутать и дезинформировать
- Потеря времени = простой квартиры и потеря денег
- Незнание правовых норм и регулирования рынка аренды
- Текущий ремонт, вопросы арендаторов по эксплуатации
- Оплата коммунальных услуг
- Получение платежей за аренду из ОАЭ в РФ
Чем мы можем помочь:
- Оценка квартиры и расчёт ROI
- Обустройство и подготовка квартиры к аренде (при необходимости – помощь дизайнера)
- Профессиональная фото- и видеосъемка
- Размещение объявлений на всех площадках и собственных ресурсах компании
- Показ квартиры и переговоры с потенциальными арендаторами
- Подготовка и заключение договора и всех юридических документов с учетом ваших интересов
- Организация и контроль поступления арендной платы
- Организация и контроль оплаты коммунальных услуг
- Взаимодействие с арендаторами и решение всех текущих вопросов
Перепродажа объекта
Сложности:
- Неверный выбор момента для продажи = потери в доходности
- Непонимание рынка и цен = риск потерять в деньгах или отпугнуть покупателей
- Непонимание триггеров продаж и преимуществ объекта = непродающее объявление
- Масса фейковых объявлений, которые могут запутать и дезинформировать
- Предпродажная подготовка квартиры в чужой стране
- Языковой барьер
- Незнание правовых норм при заключении сделок купли-продажи
- Риск нарваться на мошенников
- Сложности с переводом денег от продажи на свои счета
Чем мы можем помочь:
- Анализ рынка, определение оптимального момента для продажи
- Профессиональная оценка квартиры
- Предпродажная подготовка
- Фото- и видеосъемка
- Размещение объявлений на всех площадках и собственных ресурсах компании
- Показ квартиры и переговоры с потенциальными покупателями
- Подготовка договора и всех юридических документов с учетом ваших интересов
- Контроль поступления оплаты
- Помощь в переводе рассрочки на покупателя при переуступке строящейся квартиры, получение всех разрешений от застройщика
- Помощь с переводом денег на счета вне ОАЭ
Мы также сопровождаем клиентов при:
- Получении виз
- Открытии счетов в банке
- Регистрации юрлиц и релокации бизнеса
Купили недвижимость с нами или нет – у нас есть решение для каждого инвестора. Напишите мне в Telegram, чтобы узнать подробности.
Стоит ли вообще покупать, если все так сложно?
Недвижимость в ОАЭ – это отличный инвестиционный актив, способный обеспечить высокий доход на много лет вперед. Но покупка в чужой стране и, тем более, удаленно всегда сопряжена со сложностями. Каждый этап предполагает массу коммуникаций с застройщиком, с банками, с госорганами, с покупателями и арендаторами. Именно поэтому важно с самого начала определить, кто и как будет ваши сложности решать. Если выбрать надежное профессиональное агентство, которое сопроводит вас на всех этапах, а не только до заключения договора, покупка и управление доходной недвижимостью будут комфортными.
