Активное вовлечение долей в праве на объекты недвижимости в рыночный оборот требует объективной оценки их стоимости. При этом, объём проводимых операций не позволяет выделить доли в праве на различные объекты недвижимости в самостоятельный сегмент рынка, за исключением, возможно, паев на земли сельскохозяйственного использования.
Учет прав при оценке объектов проводится в соответствии с п.8 и пп. е) п.22 ФСО № 7. В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Доля в праве – права субъекта в общедолевой собственности на объект недвижимости.
Цель: исследование ценообразования долей в праве собственности.
Решаемые задачи: определение экономического содержания прав на долю в объекте недвижимости в зависимости от её размера, возможности выдела в натуре и мотивации субъектов в различных сегментах рынка недвижимости. Разработка шкал ценообразующего фактора «доля в праве собственности», исследование экономически обоснованных, рыночных величин отношений цен объектов в зависимости от вида доли в праве относительно полного права собственности на весь объект.
Ключевые слова: доля в праве собственности, ценообразования долей в праве собственности, стоимость доли в квартире, стоимость пая в земельном участке, стоимость доли, не выделенной / выделенной в натуре, стоимость доли в общем имуществе.
Доля в праве собственности
Основной вопрос, направляемый экспертам: стоимость доли в праве прямо пропорциональна доле в общей стоимости объекта?
На рынке наиболее часто встречаются доли в квартирах, реже - в индивидуальных жилых строениях, паи в земельных участках сельскохозяйственного назначения, а также доли в объектах коммерческой недвижимости.
Формирование долей происходит в результате приватизации, наследования, раздела имущества и т.п.
Важной характеристикой доли является её размер, особенно для крупных или незначительно малых долей.
Значимыми отличиями доли, как объекта на рынке, является выделена доля в натуре или не выделена, т.е. возможно ли её самостоятельное независимое использование.
Невыделенные в натуре доли, в свою очередь, отличны тем, могут ли они быть выделены или такая возможность отсутствует.
Возможными к выделу в натуре доли могут считаться, например, когда размер доли эквивалентен площади
- комнаты(комнат) в квартире / частном доме,
- помещения / группы помещений в нежилых строениях,
- возможной к обособленному использованию части земельного участка и пр.,
с организацией отдельного лицевого счета, входа, иных способов раздельного пользования основными площадями.
Возможными к выделу в натуре могут считаться также отдельные помещения (кладовые на этажах или в подвале / цоколе / чердаке / техническом этаже, например) общего имущества многоквартирных жилых домов, которое находится в общей долевой собственности всех собственников дома. Права на такие помещения могут быть законно оформлены в отличие от доли в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД, соответствующей помещению, находящемуся в собственности, которая не может быть самостоятельным объектом рынка и не может быть выражена в квадратных метрах.
Влияние фактора «Доля в праве» присутствует при формировании цены объекта для предложения о продаже доли на открытом рынке – любому иному лицу, не имеющему прав / правопритязаний на объект (инвестору, стороннему покупателю).
При продаже собственнику (наследнику и т.п.), уже имеющему часть объекта (долю), и/или в случае раздела имущества между собственниками (наследниками, аффилированными лицами) стоимость продаваемой (уступаемой) доли прямо пропорциональна доле в общей стоимости объекта (земельного участка, домовладения, дачи и т.д.)
Квартиры. Соотношение цен объектов в зависимости от вида доли в праве
Ценообразование долей в праве собственности как выделенных в натуре, так и не выделенных имеет отличие от полного права собственности на весь объект. Передача полного права собственности или прав на долю в объекте может учитываться либо прямым пропорциональным расчетом доли от площади к стоимости объекта, либо введением дисконта или премии за передаваемую долю.
Стоимость доли в праве на индивидуальный жилой дом
Влияние передачи доли в праве собственности на строение и земельный участок присутствует при формировании цены объекта для предложения о продаже доли на открытом рынке. Однако в случае раздела имущества между собственниками (наследниками), данный дисконт не может быть применен, а стоимость доли может быть рассчитана пропорционально её размеру в полной стоимости объекта недвижимости (квартиры, комнаты, жилого дома, земельного участка и т.д.).
В ходе исследования определены следующие интервалы физической шкалы фактора, т.е. те состояния объектов, которые встречаются в реальной рыночной ситуации:
полное право собственности - при совершении сделки передача прав собственности на полный объект недвижимости без выделения долей, к данной ситуации также относится доля, выделенная в натуре с оформленным правом на выделенное помещение/часть земельного участка;
доля, возможная к выделу или выделенная в натуре, отдельный лицевой счет – ситуация, при которой происходит совершение сделки передачи прав на долю в строении/участке, выделенную или возможную к выделу в натуре (возможны или уже определены помещение или помещения, относящееся к каждой доле, а также порядок пользования общим имуществом), имеется или возможен к оформлению отдельный лицевой счет для пользователя долей;
доля, невозможная к выделу в натуре - при совершении сделки передача прав на долю, невозможную к выделу в натуре, юридически не закреплен порядок пользования объектом.
Ценообразование долей в праве собственности как выделенных в натуре, так и не выделенных имеет отличие от полного права собственности на весь объект. Передача полного права собственности или прав на долю в объекте может учитываться либо прямым пропорциональным расчетом доли от площади к стоимости объекта, либо введением дисконта или премии за передаваемую долю.
Гаражи. Соотношение цен объектов в зависимости от вида доли в праве
Ценообразование долей в праве собственности как выделенных в натуре, так и не выделенных имеет отличие от полного права собственности на весь объект. Передача полного права собственности или прав на долю в объекте может учитываться либо прямым пропорциональным расчетом доли от площади к стоимости объекта, либо введением дисконта или премии за передаваемую долю.
Стоимость доли в праве на земельный участок
Влияние на ценообразование долей в праве на земельный участок присутствует при формировании цены объекта для предложения о продаже доли на открытом рынке. В случае раздела имущества между собственниками (наследниками), данный дисконт не может быть применен, а стоимость доли может быть рассчитана пропорционально её размеру в полной стоимости земельного участка.
Стоимость пая в земельном участке сельскохозяйственного назначения
Для земельных участков сельскохозяйственного назначения характерен такой тип сделки, как продажа пая в земельном участке (обозначенной доли). Понятие земельного пая определяется как право определенного субъекта на часть в общем праве собственности на земельный надел, который принадлежит к землям сельскохозяйственного назначения.
Стоимость доли в праве на объект коммерческой недвижимости
Ценообразование долей в праве собственности выделенных в натуре соразмерно правам собственности на объект. Передача полного права собственности или прав на долю в объекте может учитываться либо прямым пропорциональным расчетом доли от площади к стоимости объекта, либо введением дисконта или премии за передаваемую долю. Цена невыделенной доли имеет отличие от полного права собственности на объект.
Стоимость доли в праве на объект производственной недвижимости
Ценообразование долей в праве собственности выделенных в натуре соразмерно правам собственности на объект. Передача полного права собственности или прав на долю в объекте может учитываться либо прямым пропорциональным расчетом доли от площади к стоимости объекта, либо введением дисконта или премии за передаваемую долю. Цена невыделенной доли имеет отличие от полного права собственности на объект.
При продаже собственнику (наследнику и т.п.), уже имеющему часть объекта (долю), и/или в случае раздела имущества между собственниками (наследниками) стоимость продаваемой (уступаемой) доли прямо пропорциональна доле в общей стоимости объекта.
Для не аффилированных сторон в сделке объем продаваемых прав имеет различную ценность в зависимости от того передается полное право собственности, доля в праве, выделенная в натуре, доля в праве, не выделенная в натуре, а также доля в праве, невозможная к выделу в натуре.
В ходе исследования определены следующие интервалы физической шкалы фактора, т.е. те состояния объектов, которые встречаются в реальной рыночной ситуации:
полное право собственности - при совершении сделки передача прав собственности на полный объект недвижимости без выделения долей, к данной ситуации также относится доля, выделенная в натуре с оформленным правом на выделенное помещение/часть земельного участка;
доля, возможная к выделу или выделенная в натуре – ситуация, при которой происходит совершение сделки передачи прав на долю в строении/участке, выделенную или возможную к выделу в натуре (возможны или уже определены помещение или помещения, относящееся к каждой доле, а также порядок пользования общим имуществом), имеется или возможен к оформлению отдельный лицевой счет для пользователя долей;
доля, невозможная к выделу в натуре - при совершении сделки передача прав на долю, невозможную к выделу в натуре, юридически не закреплен порядок пользования объектом.