Недвижимость' включая земельные участки как актив во все времена являлись объектом пристального интереса частных покупателей для собственных нужд, а также выступали как инвестиции крупных частных и государственных инвесторов.
Жилой фонд, ипотека (залог недвижимости), строительство первичного жилья (долевое участие в строительстве), вторичный рынок жилья, а также аренда недвижимости (найм), коммерческая недвижимость (нежилые помещения в многоквартирных домах также первичной застройки и вторичного рынка), промышленные объекты недвижимости (заводы, фабрики, имущественные комплексы, объекты незавершенного строительства), нежилые здания, земельные участки - все это объекты гражданских прав, которые в силу положений ст. 130 ГК РФ (гл. 6 ГК РФ) относятся к недвижимым вещам, в отношении которых распространяется особый правовой режим заключения сделок с имуществом, требующий подтверждения государством факта перехода права и его регистрации согласно ст. 131 ГК РФ.
По статистике, проведенной Управлением Росреестра по г. Москве в 2022 году в сегменте жилищного строительства Росреестр зафиксировал новые численные результаты. Количество поставленных на кадастровый учет многоквартирных домов в рамках Закона о долевом участии в строительстве и программы реновации за два года выросло в 1,8 раза: 192 МКД в 2020 и 347 МКД в 2022 году. Показатель средней цены на первичную недвижимость в 2020 и 2021 годах демонстрировал рост. Так, квартиры и нежилые помещения в 2021 году подорожали примерно на 20% по сравнению с 2020 годом. «При этом в 2022 году уменьшился средний бюджет покупки на жилье и нежилье на 10,6% и 15,9% соответственно. Сравнение показателей демонстрируют явный рост популярности экстерриториальной регистрации в Москве. В Топ регионов вошли Московская, Тверская области и Краснодарский край, интересно отметить, что в 39,5% москвичи в других регионах приобретают квартиры, спросом у жителей столицы также пользуются земельные участки – 25%, на третьем месте по востребованности нежилые помещения - 14,5%», — резюмировала Мария Макарова.
Данный аналитический материал подтверждает наличие значительного интереса к недвижимости в России, поскольку рост регистрации прав на объекты, безусловно, свидетельствуют о активном участии граждан и юридических лиц в инвестиционной деятельности данной сферы.
Однако, в настоящей статье я хочу подробнее рассказать о работе юриста в сфере недвижимости при оценке рисков приобретении объектов разного назначения (жилой или коммерческой недвижимости, земельных участков и др.).
Вопросы регистрации права безусловно связаны с сделкой, обременения или права собственности на основании которой регистрируются в Управлении Росреестра в ЕГРН.
Именно сделка с имуществом является правоустанавливающим документом, на основании которого возникают у Покупателя (приобретателя объекта) права собственности или иные права в отношении объекта недвижимости, подлежащие в силу закона государственной регистрации.
Следует обратить особое внимание, что сделки с имуществом заключаются в отношении оборотоспособных объектов, не ограниченных в обороте.
Это означает, что имущество, права на которое ограничено в силу закона или иных обстоятельств, не может выступать предметом договора (сделки) при условии наличия в отношении такого имущества ограничений, например, указанных в законе.
При нарушении данных императивных требований к объекту сделки, могут наступить неблагоприятные для сторон сделки последствия в виде признания таких сделок недействительными.
Что же включает в себя процесс проверки объекта недвижимости перед его приобретением (анализ рисков сделки купли-продажи) или анализ рисков судебного конфликта по имущественному спору?
Оформление правового заключения юристом-специалистом в области земельно-правовых отношений выступает обязательным этапом сделки с объектом недвижимого имущества, целью которой является прежде всего:
- формирование правовой обоснованной истории возникновения объекта с учетом правовых рисков, выявленных в результате анализа представленных документов, для принятия Покупателем (физическим или юридическим лицом) решения о приобретении определенного объекта недвижимости.
Юридическое заключение также востребовано в качестве необходимого этапа при осуществлении различных управленческих решений, как крупных (например, продажа бизнеса), так и в рамках обычной предпринимательской деятельности организации.
Правовыми консультациями в сфере недвижимости пользуются и инвесторы ликвидных объектов (проблемной недвижимости, приобретаемой с публичных торгов - как в деле о банкротстве, так и с публичных торгов путем приватизации объектов).
При работе в сфере аналитических данных объектов коммерческой и промышленных объектов недвижимости, мне приходилось взаимодействовать с инвесторами рынка недвижимости, которые выступали в качестве крупнейших застройщиков в г. Москва и Московской области жилых комплексов, имущественных объектов промышленного назначения, коммерческой недвижимости нежилых зданий и многоквартирных домов первичной застройки, а также инвесторами ликвидных объектов, приобретенных с публичных торгов в рамках дела о банкротстве различных организаций и физических лиц.
Работа с ликвидными объектами с банкротных торгов требовала более тщательного изучения истории недвижимости и земельных участков, поскольку сама реализация таких объектов в принудительном порядке в процедуре банкротства уже обращала на себя пристальное внимание сторонних специалистов в сфере недвижимости как "проблемного" объекта с судебной историей.
- Предлагаю в настоящей статье подробно обсудить юридическую сторону проверки объекта недвижимости «Дью-дилидженс»(Due Diligence)» .
Кратко о правовом продукте «Дью-дилидженс»(Due Diligence)» я систематизировала для вас тезисно информацию в слайде-презентации № 6, который предоставит вам полную картину работы юриста в области оценки рисков недвижимости.
Безусловно, юридической проверке недвижимости предшествуют переговоры, по результатам которых при достижении приемлемых для обеих сторон условий покупатель запрашивает документы и информацию для проверки, а продавец обеспечивает предоставление этих документов.
Перечень документов при сделке купли-продажи, передаваемых Продавцом Покупателю является существенным фактором, влияющим на действительность в будущем совершенной сделки с недвижимостью и возможностью взыскания убытков с недобросовестной стороны по сделке, поскольку правовая консультация по объекту юристом с выводами о наличии и/или отсутствии рисков делается на основании представленной для работы информации.
Например, статья 434.1 ГК РФ предусматривает возможность взыскания убытков со стороны, которая недобросовестно ведет переговоры, в том числе предоставляет другой стороне неполную или недостоверную информацию.
Допустим, сторона умышленно не представила информацию о объекте и в процессе ведения переговоров резко отказалась от их продолжения на стадии, например, уже подписания сделки или подачи документов в Управление Росреестра для регистрации перехода права по сделке.
Что же делать?
Как возмещать издержки, понесенные с ведением переговоров по заключению сделки с объектом недвижимости?
В процессе ведения переговоров, сторона по сделке, например, Покупатель, может совершить ряд юридически значимых действий (заключить договор ипотеки или оформить займ для совершения сделки, обратиться к юристам и аналитикам для проверки объекта и чистоты документов), тем самым понести значительные расходы, связанные с переговорами по сделке, которые необходимо отразить при случае необоснованного отказа Продавца от продолжения переговоров и заключения сделки с недвижимостью.
Таким образом, еще на этапе переговоров и до начала проверки юристами и аудиторами, а также иными специалистами, объекта недвижимости сторонам необходимо оформить документально процесс переговоров путем заключения соглашения, в котором отразить условия ведения переговоров, порядка их прекращения и возмещения расходов стороной, отказавшейся от переговоров и заключения сделки.
Заключив соглашение о порядке ведения переговоров с существенными условиями процедуры переговорных отношений между сторонами, стороны по сделке минимизируют риски недобросовестности соблюдения порядка ведения переговоров и срыва сделки третьими лицами и обеспечат заранее возможность предусмотреть порядок компенсации затрат, связанных с ведением переговоров по несостоявшейся сделке.
Юридическая проверка объекта для целей приобретения складывается из нескольких больших блоков и не ограничивается только проверкой самой недвижимости.
Необходимо заранее обсудить вопросы, на которые требуется ответ юриста-специалиста по его профилю.
Например, проверка может осуществляться по следующим направлениям:
- Проверка самого объекта недвижимости (здания, строения, сооружения и т.д.):
Включает в себя проверку следующих обязательных документов:
-1- правоустанавливающих документов (договоры купли-продажи, дарения, и др. сделки по отчуждению имущества, распорядительные документы (постановления, распоряжения) и др. основания (например, свидетельство о праве на наследство);
-2- законности внесения записи о регистрации права на объект недвижимого имущества, выписка из ЕГРН с переходом права собственности, изучение технических характеристик, планов БТИ, технического плана и соответствие технических параметров объекта характеристике объекта, указанной в выписке ЕГРН.
-3- при наличии перепланировок, изменения назначения помещения (жилого), видов и целей использования (видов разрешенного использования) помещения (нежилого), либо земельных участков - осуществляется изучение и проверка объекта на предмет возможности реализации тех целей, для которых недвижимость приобретается покупателем (как правило, цели использования объектов недвижимости в соответствии с его назначением).
-4- осуществление проверки и документов в отношении расположенного под объектом недвижимости (зданием, строением, сооружением и т.д.) земельного участка и прав продавца в отношении этого земельного участка (одновременный анализ по пп. 1-2 правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участков под объектом недвижимости).
В случае необходимости анализа строительно-технической части строительства объекта недвижимости и ответа на вопросы, требующие специальных познаний в строительстве, необходимо привлекать к анализу экспертов в области строительно-технического исследования с постановкой специальных вопросов относительно характеристики объекта недвижимости, его строительства, выделения, разделения, объединения с точки зрения целостности объектов и образования новых объектов, анализа реконструкции и законности перепланировок объектов недвижимости, процедуры завершения строительства и ввода объектов в эксплуатацию согласно техническим и пожарным нормам и правилам.
Для анализа образования земельных участков и проведения межевания с установлением границ на местности (проведения геодезических работ с последующей постановкой участка на кадастровый учет) как объектов имущественных прав могут привлекаться специалисты землеустроительной экспертизы (кадастровые инженеры, геодезисты).
На основании анализа указанных выше документов, юристом осуществляется проверка и устанавливается вся история образования объекта недвижимости (земельного участка) для выявления рисков в момент совершения сделки, а именно:
-1- текущего юридического статуса недвижимости,
-2- юридически значимого информационного фона в отношении недвижимости - наличие судебных споров и анализ их текущего состояния,
-3- истории возникновения и перехода прав на недвижимость за весь период времени, за который доступны юридические документы. Поскольку общий срок исковой давности составляет три года, то рекомендуется проверять недвижимость за период не менее трех лет до даты проверки,
-4- целей использования недвижимости (земельного участка) и соответствия его технических параметров тем характеристикам, которые указаны в ЕГРН, а также порядку их оформления и соблюдению процедуры внесения соответствующих сведений о объекте в кадастр,
-5- надлежащего оформления и обеспечения объекта недвижимости электроэнергией и коммунальными услугами и отсутствия задолженности по их оплате.
- Проверка продавца сделки включает в себя следующие параметры:
-1- проверка полномочий на совершение сделки (доверенность, Уставы, Положения (учредительные документы), судебные акты).
-2- проверка по-возможности дееспособность (у ФЛ и у ЮЛ), деликтоспособность (возможность участвовать в сделке оценка правоспособности с дееспособностью, с учетом специальных прав, ограничивающих участие в сделках (лицензий))
-3- проверка добросовестности Продавца по сделке, анализ судебных дел, выявление исполнительных производств,
-4- проверка контрагента на наличие признаков банкротства (наличие и/или отсутствие публикации заявлений о банкротстве, кредиторов по завершенным судебным делам с учетом истории исполнительного производства, проверка наличия и/или отсутствия действующей процедуры банкротства в целях минимизации рисков оспаривания подозрительных сделок арбитражным управляющим как совершенных в предбанкротном периоде Должника (Продавца)).
Если продавец выступает стороной по сделке по продаже имущества юридического лица, необходимо проверить следующие данные:
-1- учредительные документы юридического лица, список лиц, контролирующих деятельность юридического лица, полномочия по совершению сделок с имуществом юридического лица
-2- одобрение крупной сделки органами управления юридического лица согласно процедуры реализации имущества юридического лица, прописанной в Уставе организации или внутреннего положения юридического лица (например, Положение о реализации внеоборотных активов АО "__", утвержденное общим собранием акционеров АО "_" и тд.)
Изучение данной информации зависит от представленной Продавцом документации корпоративного характера.
Следует отметить, что проверка документов, представленных Продавцом осуществляется также путем направления запроса и сверки их легитимности (по возможности получения запрашиваемой информации) через открытые источники посредством интернета и открытых общедоступных баз данных.
Таким образом, юрист дополнительно самостоятельно по возможности перепроверяют полученную от продавца информацию по информации, имеющейся в публичном доступе.
Проверка объекта, например коммерческой недвижимости, в среднем занимает 10-15 дней с даты предоставления всех основных и принципиальных документов и завершается оформлением правового заключения, в котором отражаются ответы на поставленные вопросы.
ПЛАН ИССЛЕДОВАНИЯ (АНАЛИТИКИ) ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ВКЛЮЧАЕТ НЕСКОЛЬКО БЛОКОВ:
- Описательную часть образования объектов недвижимости, формирования земельного участка, переход права собственности на объекты недвижимости;
- Анализ правоустанавливающих документов на земельный участок, порядок выделения в аренду земельного участка, заключение договора аренды, его регистрация, особенности согласования процедуры заключения договора аренды в отношении земельного участка, наличие и/или отсутствие обременений (ограничений) в обороте земельного участка и риски, связанные с такими ограничениями;
- Анализ правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, оснований строительства объектов недвижимого имущества (разрешение на строительство объектов, а также разрешения на ввод в эксплуатацию, процедура согласования строительства);
- Анализ правообладателей земельного участка и размещенных на нем объектов недвижимого имущества;
- Сбор, аналитика, описание сведений о наличии\отсутствии судебных споров в отношении объектов недвижимого имущества; описание наличия и\или отсутствия истории судебных споров у правообладателей исследуемых объектов, затрагивающих объекты недвижимого имущества (земельного участка), аналитика в публичном доступе наличия и\или отсутствия размещенных на официальных сайтах сведений о несостоятельности (банкротстве) в отношении всех правообладателей объектов недвижимого имущества и земельного участка;
- Правовые риски (при их наличии) объектов недвижимого имущества (земельного участка), выявленные при анализе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, их описание, правовое обоснование с применением всей полученной информации от Клиента об объектах, а также из информации, полученной самостоятельно специалистом при исследовании и аналитике из публичного доступа.
Важно понимать, что правовое заключение по поставленным юристу вопросам не является правовой экспертизой, а выступает как юридическое мнение и является письменной юридической консультацией по правовым вопросам, поставленным на разрешение юристу-специалисту в области недвижимости, практикующему по сделкам объектов недвижимости как в досудебном, так и в судебном порядке.
Отсутствие правового заключения и анализа правовых рисков перед совершением сделки может привести к негативным последствиям в судебных спорах.
Например, часто в судебной практике встречаются споры с проблемами совершения сделок с имуществом раздельно от прав на земельный участок под объектами недвижимости.
Данные сделки с недвижимостью и земельным участком порой заключаются в нарушение закона и без учета всем известного земельно-правового принципа "единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества".
В слайде-презентации № 8 такие проблемы перечисляю вам для ознакомления из многочисленных случаев в судебной практике.
В заключение, хотела бы обратить внимание читателя, что правовые заключения могут явиться основной достижения мира сторонами в судебных разбирательствах, и именно посредством своевременной юридической проверки и выявления юристами рисков объекта сделки, представителями риэлторских организаций и коммерческих представителей таких организаций могут быть предприняты меры, направленные на минимизацию имеющихся рисков (например запрос дополнительных сведений), устранение которых может повлиять на на дальнейшую судьбу сделки и, в будущем, характеризовать Покупателя объекта (при наличии спорных моментов) как добросовестного участника договора, предпринявшего все возможные законные меры по получению сведений о предмете сделки и характеристиках объекта недвижимости.
Не своевременное выявление возможных рисков при совершении сделки с имуществом может создать различные судебные тяжбы по категориям дел, рассматриваемых судами по защите права собственности и прав, производных от права собственности.
С категорией и видами споров с недвижимостью вы можете ознакомиться в слайде-презентации № 9.
Правовой анализ и предварительные переговоры по приобретению имущественных активов, безусловно, являются важным обстоятельством для совершения сделок с имуществом, которому судами дается должная правовая оценка в споре с недвижимостью при изучении письменных правоустанавливающих документов на объекты недвижимости и зарегистрированных прав на них как важных юридически значимых фактов.
Дорогие читатели моего канала!
В настоящей статье я подробно описала вам мою работу в области оформления правовых мнений по анализу объектов недвижимости в досудебном порядке и процедуру составления заключений по таким правовым мероприятиям.
В практике моей работы в инвестиционной компании мне приходилось осуществлять аналитику чистоты сделок более трехсот объектов для частных инвесторов, большинство из которых правовую экспертизу не проходили и решения по заключению сделки инвесторами не принималось в виду отрицательных показателей истории объекта недвижимости.
Относительно стажа и квалификации скажу, что практикую большой объем и частной практики в области недвижимости, а также имею квалификацию и стаж в научной деятельности по данным специальным вопросам, приобретенный в МИИГАИК в качестве преподавателя правовых дисциплин на кафедре "Управления недвижимостью и развитием территорий".
В связи с чем, мое правовое мнение имеет не только практический опыт, юридическую специализацию в области имущества и имущественных прав, но и теоретическую базу - основу понимания данных споров и специфики земельно-имущественных отношений как со стороны гражданского права, так и административного управления.
Я с удовольствием отвечу на все возникающие у вас вопросы относительно спорных ситуаций по данной категории дел, а при достижении условий сотрудничества, безусловно, выступлю в защиту ваших интересов в судебном порядке.
Для этого заранее необходимо записаться на консультацию (консультация платная) по телефону +7-916-392-61-54 или направить на электронный адрес юриста mkislyanskih@yandex.ru подробное описание вашей ситуации и конкретные вопросы (без документов), которые требуют ответа от юриста по вашей проблеме.
Заранее предупреждаю, что консультация юриста - платная.
Бесплатных консультаций юрист не оказывает, поскольку работа юриста с консультации (даже устной) является фактом изучения сведений о конфликте и споре третьих лиц, которые могут быть получены только в рамках договора (соглашения) в целях соблюдения правил конфиденциальности и охраны персональных ваших данных.
Стоимость устной консультации (1 час.) - 5 000 рублей;
Стоимость правового анализа сделки и объектов недвижимости зависит от поставленных на разрешение юриста вопросов и сложности сделки, а также перечня проверяемого имущества.
Стоимость ведения дела зависит от сложности конфликта и объема принимаемых юристом поручений - все индивидуально обговаривается с каждым доверителем в отдельности после изучения документов и при заключении договора.
При достижении договоренности (заключении договора), юрист приступает к работе на условиях, согласованных сторонами в договоре оказания юридических услуг.
Буду рада знакомству с вами!
Максимально возможно изучу вашу спорную ситуацию и совместно с вами, учитывая особенности ведения данных дел, выработаем все возможные законные варианты ее разрешения!
С уважением, юрист частной практики Кислянских Марина Вячеславовна