В соответствии с нормами действующего жилищного законодательства придомовая территория входит в состав общего имущества в МКД, поэтому собственники помещений многоквартирного дома несут бремя её содержания.
Придомовая территория включает в себя не только площадь, но и расположенное на ней имущество – заборы, газоны, парковки, детские площадки и иные элементы благоустройства.
Зачастую именно из-за такого имущества возникают судебные споры. Ответчиком в указанных случаях по закону выступает управляющая спорным домом компания.
Подобное дело разбирал Новозыбковский городской суд Брянской области, куда обратился межрайонный прокурор с иском к ООО «Жилье» и ООО «Чистый дом». Он требовал обязать данные управляющие организации (далее – УО) привести в соответствие с требованиями СП 31 – 115-2006 покрытие спортивной площадки для игры в баскетбол, нанести границы и разметочные линии на площадке.
Правовой интерес спора заключался в том, что на придомовой территории с указанной площадкой располагалось пять многоквартирных домов, которые находились в управлении двух УО. По мнению прокурора, состояние спортивной площадки для игры в баскетбол не отвечало требованиям ГОСТ Р 55679 – 2013, СП 31 – 115-2006, а именно: асфальтовое покрытие площадки имело неровности, трещины, выбоины; границы игровой площадки отсутствовали.
В досудебном порядке в адрес директора одной из компаний - ООО «Чистый дом» прокурор выносил представление, однако оно осталось не исполненным, после чего последовал судебный спор.
Новозыбковский городской суд в качестве суда первой инстанции в удовлетворении требований прокурора отказал по следующим основаниям:
- поскольку спорная спортивная площадка установлена на несколько многоквартирных домов, то она не может быть отнесена к общему имуществу собственников только одного многоквартирного дома, доказательства отнесения спорного объекта к общему имуществу всех пяти многоквартирных домов, суду не представлено. Сведений о принятии общим собранием собственников помещений в каком-либо многоквартирном доме решения о пользовании площадкой иными лицами, в том числе собственниками других многоквартирных домов, в материалах дела не имеется;
- приведенные обстоятельства указывают на наличие у спорного объекта признаков бесхозяйного имущества, однако доказательства признания в установленном статьей 225 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке права собственности на него в материалы дела суду не представлены;
- истец не доказал факт отнесения спортивной площадки для игры в баскетбол к общему имуществу многоквартирных домов, следовательно, поэтому не установлено, что ООО «Жилье» и ООО «Чистый дом» являются лицами, ответственными за содержание данного объекта.
В апелляции прокурор просил возложить обязанность по приведению баскетбольной площадки в нормативное состояние на администрацию города Новозыбкова, однако при этом от исковых требований к двум УО не отказался.
Суд апелляционной инстанции требования прокурора частично удовлетворил.
Обязанность произвести работы по приведению покрытия спортивной площадки для игры в баскетбол в соответствии с требованиями СП 31 – 115-2006 суд возложил на обе компании, а в удовлетворении требований к администрации города отказал, придя к следующим выводам:
- земельный участок, на котором находятся МКД и спорная баскетбольная площадка, поставлен на кадастровый учёт в 2003 году, имеет разрешённое использование «для жилой застройки» в качестве «земли под домами многоэтажной застройки»;
- учитывая вышеизложенное, земельный участок находится в общедолевой собственности, и бремя содержания спортивной площадки несут собственники помещений МКД. А ответственность за её содержание лежит на управляющих организациях.
Между тем, впоследствии с данной позицией не согласился Первый кассационный суд общей юрисдикции, и Определением № 88-17387/2023 признал такие выводы незаконными, отметив, что территория не идентична земельному участку, на котором расположен МКД. Границы прилегающей территории определяются правилами благоустройства, что относится к компетенции органов местного самоуправления:
«… принимая во внимание, что земельный участок сформирован, в том числе для обслуживания пяти многоквартирных домов, вывод суда апелляционной инстанции о том, что земельный участок … площадью 9759 кв. м находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов не основан на вышеприведенных положениях норм права, согласно которым право общей долевой собственности у собственников помещений в жилом многоквартирном доме возникает на тот земельный участок, на котором непосредственно находится этот дом…».
Дополнительно суд указал на нарушение норм процессуального права апелляционным судом, который возложил на обоих ответчиков обязанность совершить одни и те же действия. При этом нижестоящий суд не указал, в какой части каждая из компаний должна исполнить решение суда, либо возложенные судом обязанности должны исполняться солидарно.
По данным основаниям кассационный суд отменил решение апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение.