Использование объектов основного и вспомогательного назначения имеет различный экономический эффект. Участие объектов вспомогательного использования в различных типах операций на рынке недвижимости, требует корректного учета их экономического потенциала.
Объекты вспомогательного использования, имеются во всех сегментах рынка недвижимости, в каждом виде разрешенного использования и служат для обеспечения жизнедеятельности объектов «основного» использования, как правило, не способны приносить самостоятельный доход, имеют более низкую ликвидность и пониженную стоимость.
Цель: исследование ценообразования объектов вспомогательного использования.
Решаемые задачи: определение экономически содержательного термина «вспомогательное использование недвижимости», разработка шкал ценообразующего фактора «вспомогательное использование» в различных сегментах рынка недвижимости, исследование экономически обоснованных, рыночных величин отношений цен объектов вспомогательного использования к ценам объектов основного использования в соответствующем сегменте.
Ключевые слов: вспомогательное использование, места общего пользования.
Объекты вспомогательного использования это земельные участки, здания, помещения или сооружения, а также их части, которые в силу архитектурно-планировочных и инженерных решений или габаритно-функциональных ограничений, имеют обеспечивающий, вспомогательный функционал и используются для обслуживания (обеспечения) объектов основного вида использования сегмента рынка.
К объектам вспомогательного использования относятся объекты, имеющие функционал, связанный с обеспечением жизнедеятельности других объектов и, как правило, не способные приносить самостоятельный доход, в т.ч:
- участки или их территории имеющие ограничение по застройке или эффективному использованию, в связи с изъянами рельефа или геологии, занятые зонами ЗУИТ, имеющие нерациональную конфигурацию затрудняющею эксплуатацию и застройку;
- территории или сооружения, связанные с осуществлением строительства или реконструкции объектов;
- транспортных путей в т.ч. железнодорожных, площадок для маневрирования, парковок, полигонов, территорий очистных сооружений, линейных объектов, в т.ч. инженерных коммуникаций, вспомогательных сооружений, или в силу ограничений возможно их только временное использование, в т.ч. складирование (перевалка, пересыпь) при перегрузке товаров и т.д.;
- помещения в доме не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование (технические подвалы), являются общедомовым имуществом, например, места общего пользования, помещения вспомогательного инвентаря, котельные, узлы учета коммуникаций и т.п.
Земельные участки вспомогательного использования
К вспомогательному назначению или использованию земельного участка относят участки, которые не могут быть застроены типичными для сегмента объектами недвижимости ввиду своей формы, местоположения, ограничений по площади и иных обременяющих условий (охранных зон, сервитутов и т.п.), а могут служить в качестве проездов, для размещения транспортных путей в т.ч. железнодорожных, площадок для маневрирования, парковок, полигонов, территорий очистных сооружений, линейных объектов, в т.ч. инженерных коммуникаций, вспомогательных сооружений, или в силу ограничений возможно их только временное использование, в т.ч. складирование (перевалка, пересыпь) при перегрузке товаров и т.д.
Эксперты отметили, что стоимость земельных участков, имеющих полностью или частично вспомогательное использование, ниже стоимости аналогичных участков основного назначения пропорционально площади, имеющей выше указанное ограничение. При этом оценщик вправе самостоятельно определять размеры частей участка, имеющих ограничения, с учетом фактической возможности их использования, руководствуясь профессиональным суждением (п.16 ФСО I), а также п.7 ФСО №7.
Во всех сегментах, в любом виде разрешенного использования могут встречаться участки со вспомогательным характером фактического использования.
Соотношение стоимости общедомового пространства к общей площади жилых помещений
Согласно Жилищному кодексу РФ, помещения в доме не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование (технические подвалы), являются общедомовым имуществом.
Стоимость общедомового имущества, как правило, в долевом соотношении учтена в стоимости самого объекта (квартиры, комнаты). При этом в случае необходимости определения стоимости общедомового имущества, ввиду отсутствия информации о продаже таковых объектов на открытом рынке по причине невозможности продажи доли в праве на общедомовое имущество отдельно от права собственности на квартиру/комнату и пр. (согласно ст. 290 ГК РФ), необходимо применение дисконта.
При реализации квартир в многоквартирных жилых домах на открытом рынке, стоимость общедомового имущества (подъезды, лестницы, чердаки, подвалы и пр.) включена в стоимость квартир. При рассмотрении данных помещений отдельно от стоимости жилья (площади квартир), выявлено, что их стоимость ниже на 50%.
В случаях законного, документально оформленного присоединения части мест общего пользования к общей площади жилого помещения (например, часть общего коридора или тамбур и т.п.) с внесением изменений в кадастровый учет, эта присоединенная площадь обретает ценность, равную иным площадям жилого помещения, а неоформленные, «самозахваченные» части мест общего пользования дополнительной стоимости не имеют и, как правило, являются бонусом при продаже.
Места общего пользования или их части, имеющие значительный коммерческий потенциал и возможность их выделения и эксплуатации с извлечением дохода, рекомендуется рассматривать, как объекты коммерческого назначения с обязательным учетом фактического объема прав.
Вспомогательные объекты индивидуальных жилых домовладений
К вспомогательным площадям строений относятся площади встроенных гаражей, цокольного этажа, эксплуатируемого как подвал, подпол, склад, кладовая, либо не эксплуатируемого, но входящего в его общую площадь объекта и т.п.
В индивидуальных и блокированных жилых домах, а также на прилегающих земельных участках можно выделить две разновидности объектов вспомогательного использования:
1. Хозяйственные постройки конструктивно не связанные (вне габаритов) с основным домовладением, сараи, летние кухни, навесы, мангальные, гаражи, погреба и т.п.
2. Вспомогательные помещения в габаритах основного домовладения, а также конструктивно связанные с ним пристрои - веранды, террасы и т.п.
Применение корректировки на вспомогательные объекты взаимоисключает использование корректировки на данные дополнительные улучшения, с целью недопущения двойного учета вклада ценообразующего фактора.
Корректировка на вспомогательные объекты, применяется для расчета их индивидуальной стоимости или их вклада в общую стоимость единого домовладения. Учитывая широкое многообразие вспомогательных объектов, применения корректировки, производится в соответствии с профессиональным усмотрением оценщика.
Гаражи и иные места хранения, как объекты вспомогательного назначения
Большая часть объектов сегмента «Гаражи» имеет обслуживающее назначение, обеспечивающее основное функциональное использование жилого дома или торгово-офисного объекта (иного объекта). Объекты сегмента часто не имеют собственной рыночной информации, что требует возможности их сравнения с иными помещениями здания, имеющими основную функцию и относящимися к другим сегментам, представленным на открытом рынке.
Метод корректировок, по мнению Экспертов, применим и дает точные и объективные результаты даже при отсутствии рыночной информации непосредственно в сегменте объекта оценки. При этом применение метода корректировок возможно с использованием объектов из более развитого сегмента, т.е. расширяя область рыночной информации согласно положению пп. б) п.11 ФСО № 7, и введением межвидовой корректировки на сравнение обслуживающих и основных помещений.
Например, при отсутствии рынка машино-мест или кладовых помещений возможно использование рыночной информации из более развитого «активного» сегмента «квартир». При этом, выбирая аналоги из иных сегментов, проводя коррекцию, экономические корректировки следует применять из «родного» сегмента, затем проводить межвидовую / межсегментную коррекцию, и только после их приведения к сегменту объекта оценки вводить корректировки на местоположение и физические характеристики из одного сегмента с объектом оценки (введение корректировок «сверху-вниз») в соответствие с «Рекомендациями по работе с рыночной информацией».
Вспомогательное использование объектов в сегменте коммерческой недвижимости
Во всех сегментах, в любом виде использования, могут встречаться объекты со вспомогательным характером фактического использования. В составе объектов недвижимости коммерческого назначения часто присутствуют площади, имеющие обслуживающее назначение, обеспечивающее основное функциональное использование торгово-офисного объекта (иного объекта).
К вспомогательному назначению или использованию недвижимости относят объекты, имеющие функционал, связанный с обеспечением жизнедеятельности других объектов и, как правило, не способные приносить самостоятельный доход, например, места общего пользования, помещения вспомогательного инвентаря, котельные, узлы учета коммуникаций и т.п.
В случае необходимости определения стоимостей площадей вспомогательного назначения, следует учитывать их меньший вклад в доходности и стоимости объекта.
Эксперты отметили, что стоимость объектов, имеющих полностью или частично вспомогательное использование, ниже стоимости аналогичных объектов основного назначения пропорционально площади, имеющей выше указанное ограничение. При этом оценщик вправе самостоятельно определять размеры частей объекта, имеющих ограничения, с учетом фактической возможности их использования, руководствуясь профессиональным суждением (п.16 ФСО I), а также п.7 ФСО № 7.
Метод корректировок, по мнению Экспертов, применим и дает точные и объективные результаты даже при отсутствии рыночной информации непосредственно в сегменте объекта оценки. При этом применение метода корректировок возможно с использованием объектов из более развитого сегмента, т.е. расширяя область рыночной информации согласно положению пп. б) п.11 ФСО № 7, и введением межвидовой корректировки на сравнение обслуживающих и основных помещений.
Рынок вспомогательных помещений практически отсутствует, при этом, в процессе их оценки возможно использование рыночной информации из более развитых «активных» сегментов, для которых исследуемые объекты представляют вспомогательную функцию. Выбирая аналоги из иных сегментов, проводя коррекцию, экономические корректировки следует применять из «родного» сегмента, затем проводить межвидовую / межсегментную коррекцию, и только после их приведения к сегменту объекта оценки, вводить корректировки на местоположение и физические характеристики из одного сегмента с объектом оценки (введение корректировок «сверху-вниз») в соответствие с "Рекомендациями по работе с рыночной информацией".
Места общего пользования или их части, имеющие значительный коммерческий потенциал и возможность их выделения и эксплуатации с извлечением дохода, рекомендуется рассматривать, как объекты коммерческого назначения с обязательным учетом фактического объема прав.
Вспомогательное использование объектов в сегменте производственной недвижимости
В составе объектов недвижимости производственно-складского назначения часто присутствуют площади, имеющие обслуживающее назначение, обеспечивающее основное функциональное использование объекта.
К вспомогательному назначению или использованию недвижимости относят объекты, имеющие функционал, связанный с обеспечением жизнедеятельности других объектов и, как правило, не способные приносить самостоятельный доход, например, места общего пользования, помещения вспомогательного инвентаря, котельные, узлы учета коммуникаций и т.п.
Эксперты отметили, что стоимость объектов, имеющих полностью или частично вспомогательное использование, ниже стоимости аналогичных объектов основного назначения пропорционально площади, имеющей вышеуказанное ограничение. При этом, оценщик вправе самостоятельно определять размеры частей объекта, имеющих ограничения, с учетом фактической возможности их использования, руководствуясь профессиональным суждением (п.16 ФСО I), а также п.7 ФСО № 7.
Метод корректировок, по мнению Экспертов, применим и дает точные и объективные результаты даже при отсутствии рыночной информации непосредственно в сегменте объекта оценки. При этом, применение метода корректировок возможно с использованием объектов из более развитого сегмента, т.е. расширяя область рыночной информации согласно положению пп. б) п.11 ФСО № 7, и введением межвидовой корректировки на сравнение обслуживающих и основных помещений.
Рынок вспомогательных помещений практически отсутствует, при этом, в процессе их оценки возможно использование рыночной информации из более развитых «активных» сегментов, для которых исследуемые объекты представляют вспомогательную функцию. Выбирая аналоги из иных сегментов, проводя коррекцию, экономические корректировки следует применять из «родного» сегмента, затем проводить межвидовую / межсегментную коррекцию и только после их приведения к сегменту объекта оценки, вводить корректировки на местоположение и физические характеристики из одного сегмента с объектом оценки (введение корректировок «сверху-вниз») в соответствие с «Рекомендациями по работе с рыночной информацией».