Продолжаю разбор ЗПИФ недвижимости от Парус.
Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Озон. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.
На момент написания статьи ЗПИФ Парус-Озон - четвертый (из пяти торгуемых на бирже) по объему активов фонд от Парус. Как и во всех ЗПИФ от Парус, здесь используется кредитное плече, в результате чего фонд доступен только квалифицированным инвесторам.
Ставка по кредиту фиксированная, и составляет 7,5% до 3 квартала 2027 года. Изначально планировалось выплатить кредит полностью за счет эмиссии паев, но с учетом исключительно выгодных условий кредитования, было принято решение о сохранении кредита, что обеспечило дополнительную доходность инвесторам с февраля 2023 года, рост доходности так же повлек за собой рост стоимости пая на бирже.
Резкий скачек доходности виден на прогнозном графике от УК. Все расчеты выполнены по цене размещения - 6300 рублей за пай. Дальнейший рост доходности фонда обеспечивается за счет ежегодной индексации арендного потока на 4% в год, договор аренды заключен до 2030 года.
С января 2024 года ожидается индексация выплат, которая составит по прогнозу УК 68,56 рублей в месяц на пай до НДФЛ (рост 3%). На момент написания статьи биржевая стоимость пая составляет 7154 рубля, то есть ожидаемая доходность примерно 11,5% годовых.
Размер индексации ниже уровня инфляции, что потенциально к окончанию срока аренды может привести к заниженным ставкам по аренде объекта, что с одной стороны мотивирует арендатора продолжать пользоваться объектом, с другой стороны, после перезаключения договора на новых условиях может возникнуть скачек доходности после 2030 года.
Специально для инвесторов без калькулятора УК подготовила матрицу доходности фонда в зависимости от биржевой цены пая (саркастическое замечание вызвано тем, что регулярно в ТГ-канале люди спрашивают какая же доходность текущих выплат относительно текущей цены пая, что мне представляется забавным).
Как и во всех остальных фондах Парус, УК старается обеспечить максимально прозрачный и предсказуемый ежемесячный денежный поток на горизонте года. Это достигается за счет заблаговременного формирования резервов внутри фонда. Думаю, это одна из веских причин популярности их фондов у инвесторов. Мы, инвесторы, любим прозрачные условия.
В настоящий момент я являюсь держателем паев ЗПИФ Парус-Озон. Продавать паи не планирую. Покупать новые паи в текущем году не планирую. Мой пост не является призывом к совершению сделок по продаже или покупке паев данного фонда, все решения вы должны принимать самостоятельно.