Уважаемые коллеги, давно не писал обзоры на фонды коммерческой недвижимости, однако, время настало.
Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-СБЛ. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.
Главная особенность ЗПИФ от Парус - использование кредитного плеча по выводимым на биржу фондам. Очевидный плюс решения - инвестор получает сразу готовый объект, а ставка по кредиту ниже ставки денежного потока от объекта недвижимости, что создает эффект кредитного плеча - инвестор получает повышенный доход, а УК берет себе повышенные комиссии за сопровождение кредита, этакий вариант win-win.
Это очень важный момент, так как на рынке сложилась крайне некрасивая практика, когда аффилированные с банками УК собирают деньги в ЗПИФ, держат деньги на депозитах и годами не могут заполнить фонд, взимая комиссии с инвесторов за управление (ха, депозитами...), инвесторы в этих случаях несут убытки.
Спорный минус этой схемы - такие фонды доступны только квалифицированным инвесторам, но чем ниже спрос, тем вкуснее цена, так что я этот момент минусом не считаю, хотя и понимаю, что потенциальный спрос также должен быть интересен УК.
Конкретно по Парус-СБЛ УК информирует нас (см. картинку выше), что кредитное плече взято по фиксированной ставке 5,2% до 4 квартала 2025 года.
До 2029 года с арендатором "Сберлогистика" подписан договор аренды с ежегодной индексацией в 5% (на сегодня это ниже уровня инфляции), что обеспечивает ежегодно растущий денежный поток и потенциально обеспечивает переоценку стоимости пая на бирже. Выше на картинке прогноз от компании по доходности ежемесячного дивидендного потока при цене пая в 1000 рублей.
К этим цифрам нужно относится как к индикативным, так как реальная доходность для каждого инвестора будет индивидуальной в зависимости от цены покупки пая, УК даже подготовила табличку с матрицей доходности в зависимости от цены пая для тех, у кого нет калькулятора.
УК ведет консервативно финансовую политику внутри фонда, что позволяет качественно прогнозировать ближайшие выплаты, для этого компания создает внутри фонда резервы на случай колебания денежного потока от объекта недвижимости.
С 01 января 2024 года выплаты по фонду будут проиндексированы и составят 9,5 рублей на акцию до НДФЛ (рост выплат 4,6%). Что по текущей цене пая 1054 рубля составит 10,8% годовых.
7 сентября 2023 я вышел из капитала фонда Парус-СБЛ по цене примерно 1195 рублей за пай (доходность фонда на момент продажи составляла 7,9% после НДФЛ, покупал фонд по цене 999 рублей за пай в декабре 2022), так как по моему убеждению, рынок несправедливо завысил стоимость паев.
В настоящий момент я наблюдаю за фондом, планов вновь входить в капитал до конца текущего года у меня нет. Буду продолжать следить за динамикой цены.
На сегодняшний день УК Парус обеспечивает эталонное информационное сопровождение и взаимодействие с инвесторами по своим фондам в сравнении с любыми другими управляющими компаниями. Это закономерно приводит к биржевой премии при покупки паев, то есть фактическому падению будущей доходности для новых инвесторов (фонды Парус как правило торгуются выше СЧА в обмен на высокую прозрачность и прогнозируемость доходности и действий УК).