К октябрю средняя цена квадратного метра в новостройках Екатеринбурга превысила 132,2 тыс. рублей, следует из данных аналитического отчета сервиса мониторинга рынка недвижимости «Объектив.РФ». При этом с мая по июль цена предложения (ценник, с которым на рынок выходят застройщики) колебалась на уровне 125–126 тыс. рублей. Аналитики подтверждают, что рост начался в августе и тенденция может сохраниться до начала 2024 года. Подробности — в материале 66.RU.
Четыре причины для роста цены
В первую очередь рост стоимости связан с ростом ключевой ставки. С июля Центробанк трижды поднимал ключевую ставку: с 8,5% она выросла до 15%. А поскольку ключевая ставка — минимальный процент, под который Банк России выдает кредиты коммерческим банкам, то ее рост приводит к удорожанию кредитных денег, и в том числе проектного финансирования.
Следующая причина — рост инфляционного давления. В июле годовая инфляция составляла 4,3%, в сентябре разогналась до 5,5%, а в октябре — до 6,6%. Ее ускорение приводит к росту себестоимости производственного процесса — удорожанию материалов, инженерии, работ, отмечает аналитик Российской гильдии риелторов, руководитель Центра маркетинговых исследований «Объектив» Ксения Чернецкая.
Третья причина — ужесточение требований к ипотечным заемщикам. С 1 октября 2023 года в России начали действовать новые правила выдачи кредита: банки обязаны применять более высокие надбавки при ипотеке с первоначальным взносом до 20% и к слишком закредитованным заемщикам. Подробнее можно почитать здесь.
Кроме того, поднимают цену и сами застройщики. Это происходит на фоне экстремально растущего спроса. Осенью продажи квартир в новостройках могут достичь 4,6 тыс. штук в месяц — это рекордный показатель с начала специальной военной операции.
Топ-10 районов с самыми дорогими квартирами
В среднем за год новостройки в Екатеринбурге подорожали на 8,2%. Есть районы, где прирост кратно выше. Причем некоторые районы по цене догоняют Центр, который пока все еще удерживает лидерство.
- Центр — 233 тыс. рублей за квадратный метр (+22,7% за год)
- Парковый — 230,3 тыс. (+43,8%)
- Вокзальный — 211 тыс. (+4,8%)
- Ботанический — 179,4 тыс. (+20,6%)
- Заречный — 183,2 тыс. (+37,7%)
- Автовокзал — 167,2 тыс. (+28,9%)
- Втузгородок — 155,7 тыс. (+16,3%)
- Юго-Западный — 147,5 тыс. (+6,2%)
- ВИЗ — 137,6 тыс. (+7,86%)
- Завокзальный — 136,5 тыс. (+12,5%).
Если смотреть в динамике за месяц (август 2023 — сентябрь 2023), то больше всего жилье подорожало в Заречном (+9,2%), Вокзальном (5,2%), Солнечном (2,5%). А подешевело в Центре (-2,2%), на Старой Сортировке (-0,65%) и в районе Шарташского рынка (-0,1%).
Изменения средней цены квадратного метра на первичном рынке в конкретной локации часто связаны с изменением ассортимента предложения. Например, выход жилого комплекса комфорт-класса или появление на витрине большого количества малометражных лотов, где цена квадратного метра традиционно выше, чем у многокомнатной квартиры.
Что будет с ценами дальше
По мнению аналитиков «Объектив.РФ», предпосылок к прямому снижению цен на новостройки нет, но некоторое охлаждение на первичном рынке недвижимости может проявиться к концу 2023 — началу 2024 года.
«Январь–февраль — это традиционно не самое активное время для решения жилищного вопроса, соответственно, будет сезонный фактор, который тоже может оказать влияние на спрос — и гораздо больше обычного, поскольку значительная часть покупателей, которые планировали приобрести жилье, поспешили сделать это в конце 3–4 квартала 2023 года. В совокупности все это может немного сдвинуть порог дисконтирования в большую сторону, однако, скорее всего, это останется в рамках маркетинговых инструментов, ориентированных на определенную часть экспозиции», — рассказала 66.RU Ксения Чернецкая.