Для покупки земельного участка, свободного от зданий или сооружений, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:
Находим участок и запрашиваем у собственника правоустанавливающие документы
Правоустанавливающие документы часто путают со свидетельствами о государственной регистрации права, но это не так.
Правоустанавливающие документы - это документы, на основании которых возникают права на земельный участок.
К ним относятся:
- решения органов государственной власти и органов местного самоуправления о предоставлении прав на земельные участки;
- решения суда;
- свидетельства о праве на наследство;
- любые виды договоров (купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.д).
К ним запрашивают уже свидетельства о наличии реестровой записи в ЕГРН.
С 01.03.2023 года получить актуальную выписку из ЕГРН может только собственник недвижимости. Другое лицо может запросить выписку из ЕГРН, однако сведения в ней будут ограничены.
Изучаем выписку и проверяем содержащиеся в ней сведения
Выписка из ЕГРН содержит в себе:
- кадастровый номер участка;
- площадь участка;
- кадастровую стоимость;
- категорию земли и вид разрешённого использования;
- границы участка, если сделано межевание;
- есть ли аресты, обременения, не находится ли участок в залоге;
- сведения о лесах и водоемах в границах участка;
- расположен ли участок в зоне с особыми условиями использования, нет ли решения об изъятии участка в собственность государства или муниципалитета.
Земельный участок по кадастровому номеру следует проверить по публичной карте Росреестра (альтернатива: публичная кадастровая карта ЕГРП 365 или EGRP Map), посмотреть его местоположение, нет ли наложения границ с соседними участками и прочие сведения.
Запрашиваем межевой план
Его наличие подтверждает установление границ земли законным способом, в том числе с актом согласования границ с собственниками граничащих участков.
Иногда есть необходимость запросить у собственника и изучить:
- Градостроительный план участка. Он нужен, если вы планируете получить данные о расположенных на участке объектах и зоне, где можно строить, а также информацию о красных линиях и зонах, где строить нельзя.
- Ситуационный план территории вокруг участка. Это схема расположения земли по отношению к соседним участкам, улицам, транспортным развязкам и инженерным коммуникациям.
- Информацию о границах особо охраняемых зон, ограничениях и сервитутах.
Важным аспектом проверки является выявление наличия или отсутствия обременений на земельном участке.
Приобретая земельный участок с обременением, покупатель принимает на себя и вытекающие из этого ограничения прав собственности на него, отражённые в законодательстве.
Если вовремя не выявить факт ареста, но при этом деньги продавцу передать сразу, то это может привести к проблемам материального характера.
Важно!
Приобретение земельных участков, имеющих статус охранной территории, несёт в себе обширные риски. Собственник может быть оштрафован за невыполнение тех или иных обязательств в отношении данной территории, а в некоторых случаях даже лишиться постройки, возведённой на таком земельном участке.
Особое внимание следует уделить такому виду ограничений, как сервитут, который представляет собой право третьих лиц на ограниченное пользование земельным участком.
Сервитут переходит к покупателю вместе с земельным участком. Это накладывает существенные ограничения, ведь фактически пользоваться землей будет не только собственник, но и посторонние лица. При этом покупатель не будет иметь возможности снять сервитут по собственному желанию.
Юрист в помощь
Рекомендуем обратится к юристу, который будет сопровождать сделку и сделает её максимально прозрачной и честной. Покупатель сможет обезопасить себя от нежелательных последствий сделки купли-продажи земельного участка.
А дополнительной гарантией может служить оформление данной сделки у нотариуса, который удостоверит сделку, благодаря чему договор купли-продажи земельного участка будет иметь повышенную доказательную силу.