Многие «аналитики» уже на протяжении долгих лет предрекают рынку недвижимости РФ падение… причем не просто падение, а настоящий обвал… на 30 – 40 – 50%
Так вот… Такого не будет, цены так не падают!
Чтобы такое падение произошло, действительно должен произойти коллапс в экономике, но тогда рухнет все и уже будет не до ипотеки с недвижимостью.
На этом можно было бы статью завершить, но надо как-то аргументировать… Поэтому далее напишем почему сильный обвал цен - это лишь влажные фантазии тех, кто хочет получить долю внимания на таких новостях.
Каждый день появляются статьи на тему того, что будет с рынком недвижимости и каждый день кто-нибудь обязательно говорит о том, что рынок ждем обвал, крах и вообще скоро наступит недвижимый апокалипсис.
Буквально недавно наткнулись на очередную подобную статью, где автор утверждает, что уже «вот-вот» рынок рухнет на 50%.
Давайте разбираться почему этого не стоит ожидать, а лучшее время для покупки недвижимости – это тогда, когда она нужна.
ЦБ поднял ставку до 15%, а значит стандартная ипотека будет от 16,5%. Цены на недвижимость рухнут?
Рынок недвижимости надо четко разделять на первичное и вторичное жилье.
🟡 Что будет с ценами на новостройки?
Новостройки (первичный рынок) чувствуют себя довольно хорошо и снижать цены девелоперы не планируют, так как у них действуют льготные программы кредитования, существуют различные субсидии и пока это все не будет отменено в июле 2024 года, снижения ждать точно не стоит.
На самом деле даже все наоборот… Перед новым годом мы не увидим бурного скачка цен на новостройки, так как рост цен будет компенсироваться за счет скидок и различных акций в предновогодний бум продаж, а этот период исторически дает значительную часть продаж относительно всего года. Но начиная с января, когда акции и сидки закончатся, а льготные программы по ипотеке будет действовать еще полгода, рост цен будет заметен, так как в этот самый момент из каждого «утюга» мы будем слышать примерно следующее… «быстрее покупай недвижимость, таких ставок по ипотеке больше не будет», «скорее покупай, успей зафиксировать сниженные цены», а ажиотажный спрос уже повлияет на рост цен.
Но даже в июле 2024 года после завершения льготных ипотечных программ не стоит ожидать снижения цен на новостройки, так как застройщикам просто нет смысла этого делать, так как:
- Вероятнее всего программы с господдержкой будут продлены, но будут доработаны. В данном случае сложно что-то говорить точно, так как даже в Правительстве еще не знают, что будет, но две тенденции мы увидим… в первую очередь, программы по ипотеке с государственной поддержкой станут более точечными. Уже есть программы арктическая, дальневосточная, ИТ-ипотека и будут появляться другие. А во вторую очередь, ставки по ним могут стать выше, чтобы сократить разрыв между льготными и обычными программами, что в свою очередь снизит нагрузку на бюджет.
- Деньги с продажи квартир в новостройках находятся на эскроу-счетах в банках, а застройщики получают их после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию, получается девелоперам нет смысла снижать цены в горизонте 6 - 12 месяцев, если деньги они увидят только через пару лет, когда будет сдан объект.
🟡 Что будет с ценами на вторичное жилье?
С другой стороны, есть рынок вторичного жилья, который не имеет льготных ипотечных программ для поддержки и если люди хотят купить недвижимость в ипотеку, то вынуждены это делать по рыночным ставкам, которые уже перевалили за 15% и еще точно немного вырастут и естественно нас ждем снижение спроса и предложения на вторичное жилье.
В данном случае ожидать снижение цен было бы закономерно, если бы не один дурацкий факт… Квартиры на вторичном рынке продают обычные люди. После начала СВО был резкий рост цен, а потом снижение, которое продлилось около года и составило в среднем 10-15%. Далее где-то цены замерли, где-то начали медленно восстанавливаться, но сейчас по сути цены находятся на локальных минимумах. И если в данной ситуации вы скажите потенциальному продавцу, что он продает недвижимость, условно, за 10 млн, а должен будет продавать за 7 млн и ниже, мол а что ты хотел, рынок ждет обвал 30-50%, поэтому надо продавать за 7 или даже за 5 млн., то он просто посмеется и скажет в ответ, что оставит себе и подождет до лучших времен.
Но в любом правиле есть исключения, поэтому в любом случае останутся те, кто будет продавать недвижимость и будет снижать цены, но все, что мы можем ожидать - это снижение цены на 10-15% и то, не «завтра», а за продолжительный период времени, потому что рынку нужен срок, чтобы перестроится.
Те люди, кто может подождать с продажей и пересмотреть свои планы, будут ждать.
Продавать будут те, кому очень надо или у кого есть проблемы:
- Во-первых, те, кому срочно нужны деньги. Данный сегмент клиент существовал всегда. Здесь самые большие дисконты на жилье. У данного сегмента есть даже свой термин «срочный выкуп недвижимости», но и то, здесь дисконты составляют в среднем 20-30%, и крайне редко доходят до 50%. При этом рынок очень маленький, так как очевидно, что таких продавцов не много.
- Во-вторых, клиенты, которые хотят выгодно вложиться в новостройку, но для этого им надо продать свою вторичку. Но согласитесь, эти потенциальные покупатели не будут продавать свое жилье с дисконтом 30%, если застройщик им пообещает скидку, к примеру, всего 15%. То есть, для данного сегмента дисконт на вторичное жилье, который они готовы будут сделать, будет сопоставим с тем дисконтом, который будет готов предоставить застройщик. При этом если посмотреть исторически, то выбить у девелоперов скидку больше 10% крайне сложно, поэтому можно сопоставить на какой дисконт по своей квартире такие продавцы будут готовы.
Во вторичном рынке недвижимости и новостройках есть одна деталь, которая не сразу видна… Мы сказали о том, что на новостройки спрос в 2024 году, как минимум в первой половине года, будет значительный. Но при этом важно отметить, что на рынке очень большое количество сделок - альтернативные, то есть, людям надо что-то продать перед тем, как что-то купить. Получается, что без оборачиваемости вторички невозможен сильный рост первичного рынка. В итоге получаем не самый очевидный фактор, но вторичный рынок и новостройки лишь от части конкурируют за покупателя, при этом они еще имеют свойство уравновешивать друг друга
Спрос и предложение на рынке упадут, но цены сильно не просядут
Предложение (количество объектов в рекламе) снизится. Часть из них пропадет по нескольким причинам:
- Часть людей пересмотрят свои планы на покупку нового жилья и соответственно для них временно станет не актуальна продажа имеющегося.
- Часть людей, кто хотел заработать на продаже недвижимости и не сможет быстро продать свой объект, посмотрит на рынок аренды. К слову, на рынке аренды будет бум, так как вырастет количество предложений и цены на аренду сейчас ниже, чем платежи по ипотеке.
За счет того, что снизятся оба параметра и спрос, и предложение, это в некоторой части компенсирует друг друга в части цены, чтобы не было серьезных колебаний. Так как сильный перекос цен в первую очередь связан с дисбалансом на рынке… Если мало объектов, но много покупателей, то цены растут, а если много объектов в продаже, а покупателей мало, то цены падают.
Мы уже проходили значительный рост ставок по ипотеке и сильное снижение спроса на недвижимость в 2022 году и обвала цен не было. Давайте посмотрим на графиках.
После начала СВО, а именно 28 февраля ЦБ резко поднимает ставку с 9,5 до 20% (видно на графике). Соответственно банки, также начинают повышать ставки по ипотеке. Они тогда достигали 22-23%. И вплоть до июня 2022 года ключевая ставка не опускалась ниже 14%. То есть, на протяжении 3-х месяцев.
Логично было бы предположить, что в этом период сильно упадет спрос на покупку вторичного жилья… Да, по сути, это произошло.
В марте 2022 года еще действовали старые ставки и люди пытались успеть выйти на сделки по ранее одобренным кредитам. С апреля выдача шла по новым ставкам и спад продаж виден, рост наметился только с июня, когда ключевая ставка опустилась до 11% (некая психологичная грань по ставкам на рынке).
Стоит предположить, что спрос со вторичного жилья перешел на новостройки, а поскольку к тому же действовали программы по ипотеке с господдержкой, то продажи новостроек в этом период подскочили… А вот и нет❗️ Ниже такой же график, но, в том числе, со сделками на первичном рынке.
Мы видим, что сделок на вторичном рынке было больше, чем на первичном рынке. И как просел вторичный рынок, так же просели продажи новостроек, невзирая на то, что ставки по ипотеке на новостройки были ниже почти в два раза.
При этом количество продаж вторичного и первичного жилья не просто упали, а рухнули… апрель по сравнению с мартом сократился в 3 раза по количеству сделок❗️❗️
Раз так сильно упали продажи, то можно предположить, что цены на недвижимость тоже сильно упали в этом период… И опять не угадали❗️)
В апреле 2022 года, при снижении продаж в 3 раза, были самые высокие цена на недвижимость за последние 3 года. Да что там 3 года, они вообще были самые высокие за всю историю цен на рынке недвижимости в РФ.
Затем мы увидели снижение, которое не было резким, оно длилось почти год. И при этом средние цены упали менее, чем на 10%.
А если сравнить цены в апреле и июне 2022 года, то они сократились в среднем всего на 5% и это при сокращении спроса в 3 раза!
При этом если посмотреть на график цен за последние 10 лет, то складывается ощущение, что дальше цены будут идти только вверх, а те сложности, которые есть сейчас они временные и создают небольшие ценовые откаты, которые потом имеют свойство отыгрываться рынком.
Сравнение рынка недвижимости РФ с США и Китаем... Глупо сравнивать!
Есть эксперты, которые говоря о «грядущем» обвале цен, и при этом сравнивают наш рынок недвижимости с Американским и Китайскими рынками.
Это делать не стоит! Как минимум потому, что эти сравнения просто нерелевантные…
- Посмотрите видео в интернете, в Китае застройщики целые новые города строили, там объемы строительства на порядки больше, чем в РФ. Понятно, что люди не будут быстро покупать недвижимость в «новых городах» и менять привычный уклад жизни. В такой ситуации какое-то колебание финансового рынка может привести к краху девелоперов. Мы это увидели в 2022 году.
- С Америкой нас сравнивать вообще бредово!
- - Во-первых, в США огромная доля ипотеки была без первого взноса. А значит, что стоимость недвижимости равно сумме кредита, и если недвижка подешевеет, то в банках стоимость залогов станет ниже задолженности. Что в итоге и произошло. А в РФ кредитов без первого взноса практически нет.
- - Во-вторых, в США очень распространено явление – «последующая ипотека». Когда клиент может заложить свою недвижимость 2 раза и получается, что недвижимость одна, а кредиторов несколько и в случае проблем, после реализации недвижимости закрыть задолженность сможет только один кредитор, а второй останется с дырой в капитале. Эту ситуацию мы наблюдали в 2008 году.
Что в итоге? Ждать падения цен или покупать недвижимость сейчас?
Факторов, которые определяет необходимость по покупке недвижимости, очень много. И у всех людей они разные.
Поэтому, кто бы что не говорил, «лучшего времени» для покупки жилья просто не существует и покупать его надо тогда, когда в этом есть необходимость.
Сейчас ситуация на рынке сложная, особенно на вторичке. Ставки по ипотеке высокие, количество предложений сокращается.
При этом, если покупать недвижимость сейчас, то с продавцами можно спокойно торговаться на 5-10% и в текущий момент времени продавцы будут идти на дисконты гораздо охотнее, нежели в те периоды, когда рынок растет. А через 6-12 месяцев, когда ситуация со ставкой начнет улучшаться, можно будет сделать рефинансирование по более комфортным условиям.
Никто не отменял правило, что когда на рынке дешевая ипотека и много покупателей, то цены на жилье растут. А когда ипотека дорогая, то недвижимость можно купить дешевле.
Агентство IDEA Estate, поможем с оформлением ипотеки
🟢 Спасибо за внимание! Ваши лайки, комментарии, замечания очень важны! Заранее спасибо!
