Число российских покупателей недвижимости в Дубае сокращается, и среди тех, кто ранее приобрел недвижимость, появляются те, кто понес убытки от своих предыдущих инвестиций. Новостройки в Дубае сталкиваются с жесткой конкуренцией со стороны рынков других ближневосточных стран, а также со вторичным рынком недвижимости. Возникает вопрос, существует ли "пузырь" на рынке, и что произошло с российским спросом.
Граждане России больше не занимают первое место среди иностранных покупателей недвижимости в Дубае. Несмотря на то, что спрос все еще остается высоким, часть этого спроса переключилась с новых строек на рынок вторичной недвижимости.
"В 2022 году Россия впервые возглавила список иностранных покупателей недвижимости в Дубае, но во втором квартале 2023 года россияне ушли на третье место, а в третьем квартале – на пятое," говорит Татьяна Агеева, основатель агентства недвижимости Ageeva Real Estate. "Уровень российского спроса вернулся к нормальным показателям, а именно к уровню 2019 года, когда Россия также занимала пятое место с долей 5,7%".
"Спрос россиян на недвижимость в Дубае в третьем квартале 2023 года упал на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года," - подсчитал Денис Перковский, руководитель департамента зарубежной недвижимости Barnes International Moscow.
"Обеспокоительные цифры появились в статистике Дубайского отдела по земельным ресурсам (Dubai Land Department, DLD) для сегмента новых строительств за сентябрь 2023 года, когда количество сделок снизилось на 30% по сравнению с сентябрем предыдущего года," - добавляет Михаил Буланов, исполнительный директор и партнер Tranio. "В третьем квартале на рынке Дубая намечается охлаждение спроса, но это не означает, что рынок идет на спад. Скорее всего, ситуация стабилизируется после прошлогоднего резкого увеличения интереса россиян к недвижимости в эмирате. В настоящее время российские клиенты приходят с более четкими запросами, избегая импульсивных покупок и уделяя больше внимания анализу и инвестиционной стратегии. Рынок формирует более устойчивую ликвидность".
Пострадавшие от слабого рубля
Одной из главных причин, по которой российские покупатели стали меньше интересоваться Дубаем, является курс рубля, согласно мнению опрошенных экспертов.
"Активность российских покупателей немного снизилась", отмечает Виктор Заглумин, сооснователь и партнер компании Bright Rich | CORFAC International. "На снижение спроса повлиял рост курса доллара, уменьшение возможностей для перевода денежных средств из России, а также активные рекламные и PR-кампании российских девелоперов, которые отвлекли часть потенциальных покупателей зарубежной недвижимости."
"В Дубае есть два "российских рынка"," уточняет Мила Гребенщикова, заместитель председателя совета директоров компании Mayalanya Group. "В первом случае покупатели находятся в России и проводят расчеты в рублях. Естественно, из-за курса доллара спрос снижается: курс не соответствует ожиданиям, и люди должны привыкнуть, чтобы продолжить покупать. Те, кто недавно покупали недвижимость по курсу 65–70 рублей за доллар, теперь вынуждены платить по новому курсу. Второй "российский рынок" составляют те, кто уже давно живет за границей и проводит расчеты в долларах и евро. С их стороны нет спада спроса; наоборот, они готовы инвестировать в объекты, которые продаются срочно."
"Курс доллара приблизился к отметке 100 рублей, что временно замедлило российский спрос на недвижимость в Дубае," добавляет Данис Латыпов, основатель компании "Этажи" в Дубае. "Количество запросов снизилось в 2–2,5 раза относительно первого квартала 2023 года. Тем не менее, в самом Дубае рынок остается активным, и российских покупателей просто заменяют покупатели из других стран."
"Сегодня китайцы являются самыми активными покупателями с большим отрывом," уточняет Гребенщикова. "Индусы занимают второе место, а британцы третье. Далее идут страны Европы, СНГ и другие. В этих странах нет замедления. Снижение цен наблюдается только на тех объектах, которые покупали русские, получая доход в рублях; сейчас эти недвижимые объекты активно покупаются и перепродаются по более обычным ценам.
Вторичный рынок вырывается вперед
Ситуация в Дубае напоминает тенденции на российском рынке жилой недвижимости: спрос на первичное жилье, подогреваемый особыми условиями от застройщиков, такими как рассрочки, привел к росту цен, и вторичное жилье стало иногда даже более доступным по цене. В результате часть спроса переключилась на готовое жилье.
"Рынок вторичной недвижимости вырос на 10–15% по сравнению с предыдущим кварталом и выровнялся с первичным рынком," оценил Виктор Садыгов, владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate. "Это объясняется растущим интересом инвесторов к более стабильным вложениям в готовое жилье для аренды, а также более привлекательными ценами на вторичные объекты по сравнению с новостройками. Спрос на готовые виллы вырос на 3–5% по сравнению с III кварталом 2022 года."
"Действительно, спрос переключился на вторичный рынок," соглашается Марина Шалаева, управляющий партнер Parus Real Estate (часть NF Group). "Несмотря на то, что цены на вторичное жилье не сильно отличаются от цен на первичку, в некоторых случаях приобретение готовой недвижимости может быть выгоднее, чем ожидание завершения строительства новых проектов. Таким образом, текущая тенденция на рынке жилья направлена в сторону готовых объектов."
Некоторые эксперты заметили признаки замедления на рынке Дубая. "Вопросы относительно этого рынка начали возникать около девяти месяцев назад," делился своими наблюдениями Евгений Казимирский, сооснователь агентства RED Experts, специализирующегося на инвестиционной недвижимости. "Многие инвесторы, ранее активно вкладывавшие средства в дубайский рынок, начали задумываться о пересмотре своей стратегии и откладывать покупки, что привело к периоду неопределенности."
"Еще в октябре-ноябре прошлого года я предполагал, что рынок Дубая может приближаться к "пузырю"," подчеркивает Георгий Патанин, генеральный директор "Агентства недвижимости Георгия Патанина". "По моей оценке, на тот момент рынку оставалось около двух с половиной лет, прежде чем, возможно, начнется спад. Сейчас это время сократилось до полутора лет."
Согласно данным Tranio, на начало II полугодия 2023 года доля новостроек, сдающихся с задержкой, в Дубае составила 35%, средний срок задержки составил 15 месяцев, а максимальный срок достигал даже 10 лет.
"Мы также отмечаем, что часть спроса переключается на вторичный рынок," подтверждает Буланов из Tranio. "Наши клиенты сейчас проявляют интерес к разнообразным инвестиционным инструментам, включая аренду готового жилья, гостиничных номеров и коммерческой недвижимости. Однако спрос и цены на новостройки в самых развитых и популярных локациях Дубая продолжают расти. Новые проекты, выпускаемые на рынок, стабильно представляются по более высоким ценам, чем предыдущие, и быстро находят покупателей, иногда уже через несколько часов после начала продаж.
Соседние эмираты
Соседние эмираты начали активно конкурировать с Дубаем в сфере недвижимости. Абу-Даби, в частности, становится все более популярным направлением для инвесторов и покупателей. В Дубае становится все сложнее найти выгодные варианты для инвестиций, поэтому клиенты обращают внимание на Абу-Даби, Рас-эль-Хайм, а также на другие страны Ближнего Востока, такие как Оман, Маскат, Бахрейн и Катар, как сообщает Шалаева из Parus Real Estate.
Даяна Березовская, руководитель направления международной недвижимости компании Golden Brown Group, подтверждает, что интерес покупателей смещается в соседние с Дубаем эмираты, особенно в Абу-Даби. Многие крупные девелоперы начинают реализацию флагманских проектов или сотрудничают с международными гостиничными сетями в Рас-эль-Хайме, где стоимость жилья на пляжной линии ниже, чем в Дубае, на 40%. Например, можно приобрести апартаменты площадью 100 квадратных метров в премиальном проекте на первой линии за средние $700 000. Этот эмират также привлекателен для инвесторов, так как там ограниченное количество пляжной линии, и к тому же там будет построено единственное казино в Объединенных Арабских Эмиратах. Крупный застройщик Aldar Properties совместно с Nikki Beach Resort & Spa Dubai запустит казино в следующем году, имея опыт в подобных проектах в Абу-Даби.
Садыгов из Nika Estate уточняет, что стоимость метра в Абу-Даби выросла на 30% с начала 2022 года, а в Омане большинство квартир в новых проектах было распродано еще на этапе pre-launch в III квартале.
Генеральный директор Ricci | Жилая недвижимость Екатерина Ломтева отмечает, что ранее недвижимость в Абу-Даби была доступна только для резидентов, но теперь приоритет отдается нерезидентам. В Рас-эль-Хайме также планируется строительство казино, и в первом полугодии 2023 года там наблюдается увеличение числа сделок на 12% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.
Многие эксперты подчеркивают важность строительства казино в Рас-эль-Хайме, которое будет первым в арабском мире казино международного уровня. Оно станет магнитом для туристов, и пока цены на недвижимость там остаются относительно низкими, инвесторы проявляют интерес к этому месту.
Все еще не пузырь
Для россиян с доходами в рублях, оказавшихся в Дубае, может показаться, что они попали в курсовую ловушку, но для остального мира эмират остается привлекательным местом для инвестиций. Многие эксперты подчеркивают, что высокий спрос на недвижимость в Дубае не может быть назван пузырем.
"Интерес к рынку недвижимости Дубая - это определенно мировая тенденция, которую отмечают многие инвестиционные аналитики", - говорит Буланов из Tranio. - "В сентябре 2023 года швейцарский финансовый холдинг UBS вновь включил Дубай в тройку городов с наименьшим риском возникновения "пузыря" на рынке недвижимости".
"Рынок здесь не перегрет, а окупаемость инвестиций в недвижимость при сдаче в аренду одна из самых быстрых в мире - 15 лет", - добавляет Агеева из Ageeva Real Estate. - "Для сравнения, в Сингапуре окупаемость составляет 23 года, в Париже - 31 год".
"Замедление спроса связано с тем, что в Дубае летом обычно наблюдается снижение деловой и туристической активности, и, следовательно, объем продаж снижается", - полагает CEO и управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева. - "Так что судить об общей ситуации на рынке следует с осторожностью, основываясь на показателях III квартала. В IV квартале мы ожидаем другие, более высокие показатели по числу сделок, после чего можно будет анализировать данные и делать выводы".