Почему рынок недвижимости Венгрии остановился? Каких изменений ждут все игроки индустрии? Кто из иностранцев покупает недвижимость в Венгрии чаще всего? За сколько можно купить квартиру в Будапеште и других регионах страны? Где можно купить дом в Венгрии недорого? Большое интервью с руководителем компании Zsenya-Building Kft, Евгенией Конкой, — в нашем материале.
«В Будапеште цены на квартиры сильно зависят от района»
— Чем рынок недвижимости Венгрии отличается от других? В чем его особенности?
— Венгрия — страна маленькая, поэтому рынок сконцентрирован вокруг её столицы и по совместительству самого большого города — Будапешта. Да, есть ещё ряд исторических городов, где недвижимость пользуется популярностью, но тут наблюдается уже не такая активность.
— Что изменилось на венгерском рынке недвижимости в последние годы?
— Изменения произошли после того, как западные страны ввели санкции против России — цены на стройматериалы повысились в 3-5 раз уже в первые месяцы после февраля 2022 года. Помимо санкций, свою роль сыграло повышение цен на газ и энергию, которая нужна для изготовления этих стройматериалов.
Рост цен начал отражаться на рынке во второй половине 2022 года — начало года было активным. Это было актуально для тех проектов, которые были на той стадии, когда много стройматериалов уже не требуется. Также выиграли время те компании, которые успели закупить стройматериалы заранее — таковых было достаточно. Мы, как застройщики, закупили большинство стройматериалов ещё в 2021-м. Однако этого хватило лишь на время.
Для иллюстрации изменения цен: первые квартиры в семиквартирном доме, который мы начали строить в 2021 году в городе Эгер, уходили по ценам на 30-40% ниже, чем те, которые остались в продаже и реализуются сейчас. То есть если в начале 2022-го в Эгере квадрат стоил 650 тысяч форинтов ($1780), то сейчас на 100 тысяч дороже — 750-760 тысяч форинтов ($2050-2080).
Поэтому в 2023 году спрос на недвижимость в Венгрии упал, и рынок застыл.
Также с 1 января 2024 года будет отменяться социальная программа в Венгрии для многодетных. Ее суть заключается в том, что семьи с тремя детьми и больше, могут получать социальную поддержку в размере примерно 15 миллионов форинтов (чуть больше $40,000) на покупку или строительство новой квартиры или дома. То есть сейчас правительство объявило, что эта система поддержек будет полностью меняться, и обещают, что в лучшую сторону. Поэтому люди сейчас «застыли» и ждут этих нововведений.
— А как изменились цены на квартиры именно в Будапеште?
— В Будапеште всё зависит от района — их в столице 23. К примеру, в 5-м районе — это самый центр города — цены очень высокие. Стоимость квадратного метра здесь равна 1 млн.-1 млн. 200 тыс. форинтов ($2735-$3280), то есть небольшая квартира на 40 кв.м. будет стоить порядка 45-50 миллионов форинтов ($123,000-$136,800).
Ещё один престижный район — Буда в западной части Будапешта. Это уже первый район, и там тоже высокие цены на квартиры: небольшую однокомнатную квартиру можно купить за 60-70 миллионов форинтов ($164,000-$190,000), то есть настолько высокая цена, что можно уже целый дом построить в другом месте.
Важно сказать, что всё это касалось новостроек. Если в престижном районе смотреть «вторичку», то цена за квадрат будет уже в пределах 900 тысяч форинтов ($2460). Опять же нужно понимать, что цены в престижных районах тоже будут зависеть от конкретной локации: на какой улице расположена квартира, есть ли там парковка и т.д.
Но есть и другие, тоже популярные районы, где можно найти квартиры подешевле, — скажем, 13-й район, который находится недалеко от центра. За квадратный метр в новостройке здесь можно отдать 800 тысяч форинтов ($2200), то есть примерно 48-50 миллионов за хорошую двухкомнатную квартиру 60 кв.м (около $132,500-$138,000). Если квартира не новая, то намного дешевле можно купить — 30-35 миллионов форинтов ($82,800-$96,500) за двухкомнатную квартиру, в которой потребуется сделать ремонт.
«Частный дом в престижных городах стоит от $200,000 до почти $1 миллиона»
— А что можете сказать про частные дома? В каких регионах на них есть спрос, и сколько они стоят?
— Частные дома всегда пользовались и пользуются спросом в престижных районах, например, в первом. Также такая недвижимость востребована в окрестностях Будапешта (в пределах 10-15 км.), так как тут и спокойно, и в то же время, недалеко от столицы. К таким городкам относятся Помаз, Сентендре, Шоймар.
Цены на частные дома здесь выше, чем в остальных регионах Венгрии. Но тоже зависит от локации: к примеру, дома с панорамным видом на Будапешт будут стоить дороже. Скажем, дом 120 кв.м. с участком на 600-700 квадратных метров можно купить в пределах 90-150 млн. форинтов ($246,000-$410,000).
Ещё дороже будут стоить дома с солнечными батареями, бассейном или джакузи, сауной: на них прайс может доходить до 250-300 миллионов форинтов ($684,000-$820,000). Но 300 миллионов, мне кажется, уже потолок в таких городах — это цена уже скорее для виллы на 200 кв.м. с большим красивым участком, садом и прочим.
— А где можно встретить самую дешевую недвижимость в Венгрии?
— Если говорить о дешевых квартирах и домах, то их можно найти только за пределами Будапешта, за 150-160 км. от города. Это касается именно северной и восточной частей Венгрии — в западной будет дороже, так как там больше работы и лучше зарплаты.
Самую дешёвую недвижимость можно найти уже в посёлках Венгрии, тоже в северо-восточной части страны. Начиная от города Хатван и ниже, недвижимость будет дешеветь: в этой части страны можно купить частный дом с участком за 5-6 миллионов форинтов ($13,800-$16,500), а если совсем новый с хорошим участком и садом — за 15-20 млн. форинтов ($41,000-$55,000). Для сравнения: за эти деньги в Будапеште можно купить только половину квартиры.
Что касается квартир, их в посёлках обычно не строят, потому что застройщикам это невыгодно. В таких маленьких поселениях люди сами строят себе дома.
Из не слишком больших городов вдали от Будапешта квартиры строят в таких городах, как Мишкольц, Эгер, Дьёндьёш и Дебрецен.