Наше агентство в своей работе всегда придерживается позиции о безопасных расчетах за недвижимость, то есть, расчетах только в безналичной форме. И лишь задаток, который обычно составляет 50-100 тыс.руб., передается чаще наличными.
Мы всегда разъясняем нашим клиентам, что именно такой способ расчетов является наиболее разумным и безопасным.
Во-первых, небольшая сумма задатка защищает как покупателя, так и продавца от потери значительной суммы денег, ведь если кто-то из них будет вынужден отказаться от заключения договора купли-продажи по личным причинам (а жизнь непредсказуема) - в этом случае он рискует только суммой в размере задатка.
Во-вторых, расчеты в безналичной форме могут быть подтверждены данными из банка, а не только распиской, которую так легко потерять...
Кроме того, расчеты наличными рискованны и с точки зрения признания такой сделки подозрительной в случае возможного банкротства продавца, ведь арбитражный суд может прийти к выводу, что деньги реально не передавались, особенно, если покупатель не сможет указать источник происхождения крупной суммы на покупку.
Суды Санкт-Петербурга рассмотрели в первой и апелляционной инстанции дело, в котором покупатель попытался признать предварительный договор купли-продажи основным. Сослался покупатель на то, что на стадии заключения предварительного договора уже отдал продавцу всю цену за квартиру в размере 4.000.000 руб. наличными, это было указано в самом предварительном договоре и в расписке о получении денежных средств, однако продавец, получив полный расчет за квартиру, отказался заключать основной договор и передавать жилье. Продавцы в суде заняли позицию "ничего не знаю, ничего не ведаю - денег не получали".
Надо сказать, что правовая логика в иске покупателя была - в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано:
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный... но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Однако суды двух инстанций не нашли оснований для удовлетворения иска покупателя.
Дело в том, что частью 2 ст. 71 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. При этом, частью 7 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ установлено, что суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа.
А покупатель в рассматриваемом деле не смог представить в суд ни оригинал предварительного договора, ни оригинал расписки - у него остались лишь копии (с момента заключения предварительного договора в июле 2019 года до момента обращения в суд в 2022 году прошло 3 года).
Учитывая, что продавцы не признали факт получения денежных средств, суды пришли к выводу, что факты заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи и оплаты по нему должны подтверждаться оригиналом документа, на основании которого, в том числе, возможно было бы провести почерковедческую экспертизу в случае заявления такого ходатайства со стороны ответчиков.
Ввиду отсутствия оригиналов документов в иске покупателю отказали (см.: апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10.08.2023 по делу № 33-17466/2023).
Мы периодически публикуем интересные случаи из судебной практики по сделкам с недвижимостью, чтобы призвать наших читателей быть осмотрительными - доверие между людьми прекрасно, но только в бытовых взаимоотношениях, а не в юридически значимых.
Желаем Всем нашим подписчикам здоровья и успешных сделок!