Интересная ситуация из почты, присланная одной из читательниц блога. Публикуется с согласия, все имена-идентифицирующие данные неузнаваемо (по традиции) изменены.
Даже вне юридического (а он тут интересен!) контекста, ситуация эта - очень яркий пример того, как делать нельзя, даже когда нет выхода и очень-очень хочется. Натуральный экстрим с легким оттенком драматического сериала…
Историю излагает Марина, 34 года.
Предыстория и семейный состав
Вместе с моим мужем Иваном мы живем в Санкт-Петербурге, работаем, детей нет. В браке только 1 год, но вместе живем уже 5 лет.
У меня из добрачного имущества — двушка-хрущевка в Псковской области, полученная в наследство от деда. У мужа — 3-комнатная квартира в Липецкой области, за которую он сейчас платит ипотеку. С хорошим ремонтом и мебелью, в хорошем районе. Сейчас там живет его мама Валерия (55 лет) и ее мужчина Николай (53 года).
И хотя они до сих пор не в браке, но вместе живут уже лет 20, абсолютно свои люди, настоящие муж и жена по укладу жизни.
У Николая есть взрослая дочь Алевтина от первого брака. Развелся он с первой женой из-за измены, но после развода все время он исправно платил алименты на дочь и даже помимо них всегда достойно помогал деньгами и общался с дочерью.
То есть полностью включенный в ее жизнь папа. Алевтине 29 лет, живет и работает в Москве. Мы с мужем с ней лично не знакомы. Отношения у мужа прекрасные и с мамой, и с ее "гражданским" мужем.
Но есть вещь, которая меня беспокоит вот уже 2 года.
Когда ипотека выше риска…
6 лет назад Иван взял квартиру в строящемся доме (мы тогда еще не были даже знакомы). Официальный заработок тогда не позволял ему оформить ипотеку на себя, на маму он тоже оформить ее не смог.
В семейном кругу решили оформить на Николая. Оформили, получили. И кредит на его имя, и собственность.
Ежемесячный платеж составил тысяч 20. За все всегда платил и платит мой муж (ипотека, ремонт, техника), кроме разве что коммуналки. Я раньше не вникала в эту ситуацию, но кое-что меня насторожило.
2 года назад Николай должен был ложиться на плановую операцию. Ничего критического, все штатно. Спустя незначительное время после операции на него выходит дочь с требованием перевести ей 60 тысяч. Мол, восстанавливать «внешний вид и здоровье» после Ковида и нервных потрясений. Главный аргумент - ну мама же ей эти деньги дала, отец так же должен.
Зарплата у Николая тысяч 40-45 на заводе, иных источников дохода нет. И таких денег у него просто не было, а тут еще и операция подкосила и финансы накопленные, и доходы текущие.
Он отказал. Дочь разругалась с ним, наговорила гадостей. Мама мужа взяла трубку, чтоб ей объяснить ситуацию, так Алевтина и ей нахамила.
Думаете, Алевтина бедствует? Нет. Телефон за 150 тысяч себе купила, квартиру в Москве взяла в ипотеку, постоянно в соц.сетях концерты, магазины, рестораны, поездки. И отцу звонит лишь когда что-то нужно. Такое отношение нас с мужем ужаснуло.
После этого случая я задумалась: не дай Бог Николая не станет — кому достанется квартира, если он собственник и ипотека на него?
С мамой мужа они не расписаны. У него престарелые родители лет 80-ти. И взрослая стервозная дочь. С родителями и дочерью Николая у мамы моего мужа отношения прохладные.
Год назад на всякий случай у нотариуса было оформлено завещание на маму. Но ведь завещание оспаривается? Муж все платежи по ипотеке проводит сам через банк.
Я 2 года говорю о том, чтобы закрыть эту ипотеку полностью (там осталось тысяч 900, и эти деньги у мужа есть и далеко не последние), и переписать квартиру на себя или на маму, но муж отмахивается:
- Зачем это надо? Мне проще 20-30 платить в месяц, я этих денег толком не замечаю. А ты паникер, что случится-то?
Я его оптимизм не понимаю. Хоть и понимаю, что боюсь Алевтину заочно. Боюсь, что она не побрезгует судиться за квартиру, к которой фактически не имеет отношения.
Я права, что топлю за скорейшее закрытие ипотеки?
Или завещания достаточно на всякий случай? И если я все же уговорю мужа на закрытие ипотеки — должна быть дарственная от Николая на мужа или на его маму?
///история завершается.
Хватаюсь за голову: с чего начать?
Самая первая и критическая ошибка – НИКОГДА не оформляйте ипотеку с правом на заложенное имущество на того человека, к которому она отношения не имеет.
Не хватает дохода? Набирайте созаемщиками тех, кто готов вам помочь. Мама могла взять ипотеку на себя, в созаемщики взять сына и «гражданского» супруга. Титульный заемщик и собственник всегда должен быть "правильный" или полностью контролируемый/безопасный.
В противном случае мы имеем конструкцию, по надежности сравнимую с бетонной плитой, подпертой двумя штакетинами…
Озвученные вариации Марины так же оптимизма не внушают.
Завещание
С завещанием косяк.
Нетрудоспособные престарелые родители – претенденты на обязательную долю. Безусловные. Получат 50% от положенного им имущества по закону. По закону им полагается по 1/3, вот по 1/6 уйдет им. 1/3 потеряли.
Да, незакрытая ипотека так же наследуется. В пределах стоимости имущества и пропорционально стоимости наследства. Но там остаток 900 тыс., и если что-то случится с Николаем – уж по 200-300 тыс. они точно потянут ради получения доли.
Далее - Алевтина. В анамнезе у нее какие-то проблемы после ковида, несмотря на достаточно молодой возраст. А кто даст гарантию, что там не окажется какой-нибудь третьей группы? Полученной за реальные или немного «натянутые» болячки? И вот она тоже претендент на обязательную долю. По факту половину квартиры можно потерять.
Завещание так же может быть оспорено, если будут какие-либо сомнения в психическом здоровье Николая. Да, можно (и нужно!) подстраховаться заключением психиатра, но… выше степень бессмысленности завещания описана. Родители Николая – гарантированные претенденты на обязательную долю.
Заплатить и оформить
Ок, допустим ипотеку срочно закрыли.
Оформлять передачу квартиры как?
Я вижу единственный разумный вариант: Валерии и Николаю заключить брак, а уже потом – Николаю оформить дарение на имя Валерии (маме Ивана). Я так думаю, препятствий к браку после 20 лет жизни нет? =) А там уже она подарит ее сыну.
Ну или нести ощутимые расходы: если Николай подарит квартиру своей сожительнице или ее сыну (мужу автора письма), им придется платить 13% налога с подарка. Постороннее же лицо дарит, льгота п. 18.1 ст. 217 НК РФ на дарение членом семьи и (или) близким родственником не применяется.
Знаю, что посоветуют «фиктивную продажу». И даже знаю, как ее сделают.
Любая фикция – опасна. Едва ли сделка будет проведена реально, с демонстрацией нужной и полной суммы по договору на безнале. А без этого та же Алевтина, случись что с ее отцом, может претендовать на оспаривание сделки для возврата имущества в наследственную массу.
Именно как притворной сделки, т.к. не будет возможности доказать, что был реальный расчет и что у сторон были деньги.
Есть варианты как эту фикцию сделать более надежной, но это профильные юристы расскажут, я по законным методам только.
Такие вот чудеса.
Ипотека на постороннего человека – это критический риск! Каким бы хорошим, надежным этот человек не был. Ту же деменцию, уж простите, никто не отменял. Или внезапную болезнь с последующей недееспособностью. Да что угодно!
Так же надежно, как поручаться на 20-летний кредит без страховки…
Не делайте так. Даже в особо необходимых случаях.
