Сегодня мы решили рассмотреть одно очень интересное дело.
Где-то полгода назад, к нам обратился доверитель (назовем его Д.) со следующей проблемой: он и его мама (М.) владели недвижимым имуществом (напр., квартирой) в равных долях (по 1/2). Д. решил подарить М. свою долю квартиры, составил договор дарения и подал его на регистрацию в Росреестр.
Какого же было его удивление, когда он получил Отказ в государственной регистрации прав.
Росреестр мотивировал это тем, что согласно ч. 1.1. ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о недвижимости) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
То есть, регистрирующий орган не устроило наличие Договора дарения, составленного в простой письменной форме.
Прежде чем более подробно описать варианты действий в данной ситуации, хочется отметить, что мы бы и не вспомнили об этом деле, если бы на днях к нам не обратился другой доверитель, который рассказывая про свою проблему, между делом, сообщил нам, что несколько месяцев назад получил такой же отказ при схожих обстоятельствах, посчитал его законным и просто произвел нотариальное удостоверение договора дарения.
Фактически, человек потратил деньги из-за незнания своих прав, а также не совсем правильной работы сотрудника Росреестра.
Сразу определимся, что Росреестр может приостановить государственную регистрацию права и вынести отказ в такой регистрации.
Прежде рассмотрим варианты действий, которые возможны при приостановлении регистрации:
1) Попробовать связаться с регистратором по телефону и/или записаться на прием и объяснить свою позицию (до окончания срока приостановки);
2) Направить пояснения в регистрационное дело (до окончания срока приостановки);
3) Записаться на прием к руководству и попробовать объяснить неправоту регистратора (до окончания срока приостановки);
4) Обратиться в суд с административным иском о признании незаконным приостановления/отказа в государственной регистрации права.
Самым действенным, но, достаточно долгим, является обращение в суд с административным исковым заявлением.
Разумеется, что этот вариант может быть неприемлем для людей, которым необходимо произвести регистрационные действия в достаточно быстрый срок.
Однако, наш доверитель не хотел тратить лишние деньги за совершение нотариальных действий.
Итак, ниже приводим нормативное обоснования для обжалования подобных отказов.
Договор дарения недвижимости может быть заключен только в письменной форме, а также, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Согласно ч. 1.1. ст. 42 Закона о регистрации (на который и ссылается Росреестр), сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
В тоже время, Глава 32 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая регулирует порядок заключения, форму договоров дарения долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, не содержит указания на обязательное нотариальное удостоверение таких сделок.
Статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации и главами IX, X Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, разъяснено, что целью нотариального удостоверения сделки, при которой нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, заключается в проверке ее законности, включая соблюдение прав каждой из сторон (в данном случае, в первую очередь других сособственников).
В соответствии со статьей 55 Основ законодательства о нотариате при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.
При дарении доли в праве общей долевой собственности остальные участники долевой собственности преимущественного права приобретения отчуждаемой доли не имеют, в связи с чем необходимость совершения нотариальных действий, предполагающих в том числе установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон и соблюдения права преимущественной покупки доли иных участников долевой собственности, отсутствует.
Указанная позиция была изложена в кассационном определении Верховного Суда РФ от 21 декабря 2022 г.
Данную аргументацию также можно использовать при дачи пояснений в случае приостановления государственной регистрации прав.
В случае с нашем доверителем, суд вынес решение в его пользу, мотивируя его тем, что в отношении договора дарения долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, когда одаряемый становится единственным собственником объекта недвижимости, правило о нотариальном удостоверении сделки не подлежит применению
Надеемся, что наша статья была полезна.
При наличии вопрос, Вы всегда можете обратиться к нам!
Юридическая компания "Лут, Курошин и Партнеры"
89035804646
info@lkap.ru