Курортные апартаменты сегодня – самый привлекательный сегмент инвестиций в недвижимость. Спрос на покупку стабильно растет, предложения не хватает. Эксперты оценивают их возможную доходность в 9-15% годовых. Но к выбору объекта нужно подходить тщательно, напоминает коммерческий директор девелоперской компании FIVE Елена Кабешева, раскрывая «МИРУ КВАРТИР» некоторые секреты инвестирования.
Что пошло не так
Если у россиянина имеются сбережения, на усиление инфляции он реагирует стандартно – идет покупать недвижимость. Однако сегодня привычные модели инвестиций – спекулятивная (с целью перепродажи) и арендная – вызывают много сомнений.
Льготная ипотека стимулирует массовую скупку жилья у застройщиков, при этом в большинстве городов России новостройки дорожают – как из-за усиленного спроса, так и из-за роста себестоимости строительства. Цены на вторичном рынке значительно отстают, и спекулятивная модель с перепродажей готовой квартиры становится менее выгодной, чем раньше.
Аналогичная ситуация с арендой: рост стоимости актива не поддерживается ростом арендной ставки. В результате, по данным портала Mirkvartir.ru, доходность от сдачи квартиры в аренду в среднем по крупным городам России снизилась за три последних года с 6% до 5,5%, а в Москве, например, с 4,2% до 3,6%. Инвесторам приходится искать более творческие решения, доходные ниши и сложные форматы.
Скромное обаяние курортных инвестиций
До последнего времени таким форматом считались сервисные апартаменты в Москве, Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске. Девелоперы обещали до 15-20% пассивного дохода, однако на практике сегодня хорошим считается доход 8-10%, в проектах с высоким качеством управления – до 12% годовых.
Более перспективным форматом для инвестиций эксперты все чаще считают курортную недвижимость, в частности курортные апартаменты.
Высокие ожидания в этой нише строятся на растущих показателях внутреннего туризма. Данных по всему 2023 году еще нет, но Российский союз туриндустрии отмечает, что турпоток внутри России в первом полугодии 2023 года вырос на 15% относительно года прошлого. По сведениям Ассоциации туроператоров России, доля российских курортов в продажах туристических продуктов в 2023 году выросла до 30%, заняв второе место после Турции.
Принято считать, что курортной недвижимости у нас не хватает. По нашим собственным подсчетам, в России дефицит составляет более 2 млн кв. м. В том числе более 300 тысяч новых квадратных метров курортной недвижимости необходимы в высокобюджетном сегменте.
Из чего выбирать?
В Краснодарском крае продажи апартаментов ведутся примерно в 70 проектах, из которых в Сочи строится 55, остальные – в Красной Поляне, Анапе, Туапсе и Краснодаре. В Крыму, как утверждают коллеги из консалтинговой компании Macon, апартаменты есть в 24 проектах (13 из них – в Большой Ялте). Три проекта рекреационных апартаментов строятся в Курортном районе Петербурга. Еще 18 насчитывается в приморских городах Калининградской области.
Так что нельзя сказать, что инвестору, который хотел бы вложиться в приобретение апартаментов в курортной локации, совсем нечего купить. Однако тем, кто хотел бы получить три в одном: курорт, недвижимость премиум- или deluxe-класса и гостиничный сервис, такой продукт придется поискать.
Сервисные апарт-отели премиум-класса преобладают в структуре предложения только в столице. В курортных локациях такие проекты остаются продуктом редким, если не эксклюзивным. В Сочи подобных апарт-отелей объектов всего четыре, столько же – в Калининградской области. По одному – в Крыму и под Петербургом. Именно из-за эксклюзивности такой продукт отличается высокой ликвидностью, спрос на него не остывает.
Как вкладываться
Обычные сервисные апартаменты в курортной локации и апартаменты класса премиум или deluxe – это не только разная стоимость входного билета для инвестора, но и разная логика инвестирования.
Средняя стоимость квадратного метра в обычном апарт-отеле, рассчитанном на среднего туриста, где апартаменты предлагаются в продажу, составляет порядка 220 000 рублей в Калининграде, 323 000 рублей под Петербургом, чуть выше 300 000 рублей в Ялте и 234 000 рублей в Евпатории, Феодосии или Судаке. Покупая компактный лот площадью 25-30 кв. м, можно получить невысокий порог входа и доход на уровне 7-10% годовых.
Цены на апартаменты премиум-класса в приморских локациях Северо-Запада достигают 620 000 за кв. м. В Сочи цена квадратного метра в сервисных апартаментах deluxe-класса варьируется от 1,9 до 3,5 млн руб.
В этих случаях нет смысла экономить на площади лота – размер и комфорт имеют значение. За свои деньги инвестор получает не просто апартамент, пусть даже отделанный натуральным деревом и мрамором и обставленный мебелью от итальянского дизайнера, но также право на пользование высококлассной инфраструктурой, гостиничным сервисом, настроенным по самому высокому стандарту. А еще – получать стабильный доход от сдачи помещения в аренду с помощью управляющей компании. Возможность сдавать апартамент по соответствующим арендным ставкам в течение всего года обеспечивает операционную доходность на уровне 13-15% годовых и возврат инвестиций в течение 7-8 лет.
Для принятия решения необходимо изучить метод начисления дохода. Я бы рекомендовала рассматривать проекты с котловым методом начисления дохода исходя из загрузки и выручки, которую принес именно ваш номер. Поясню, что такой котловый метод: это когда доход распределяется между всеми собственниками апартаментов из «общего котла» пропорционально их доле владения (доля равна площади апартамента), при этом даже если у кого-то из владельцев апартамент не сдавался в аренду, он все равно получает прибыль из «общего котла».
На что еще обратить внимание инвестору
Локация
Люди обычно приезжают на курорт ради купания в море, катания с гор, оздоровительных процедур. Расстояние более 500 м до пляжаяхт-клуба или лыжных трасс может оказаться критическим.
Окружение
Никто не будет платить высокую арендную ставку за отдых в окружении караоке или автопарковок. Привлекательным должно быть не только здание апарт-отеля, но и его территория. Стоит обратить внимание на коммерческую концепцию, состав арендаторов и дизайн-код помещений для бизнеса – их отсутствие превращает апарт-отель в «шанхай».
Сезонность
Не все курортные апарт-отели могут обеспечить стабильную заполняемость в течение года. Это нормально. Вопрос в том, насколько реалистично учтена сезонность в финансовой модели, а также есть ли в УК внятный план по работе с объектом в низкий туристический сезон (ценовая политика, переход на долгосрочную аренду, программа корпоративной аренды апартаментов).
Управляющая компания
Команда УК должна обладать компетенциями не только в организации гостиничного сервиса на заявленное количество звезд, но и в работе с собственниками апартаментов, которая подразумевает прозрачность, регулярность и отчетность.
Развитая инфраструктура
Наличие поблизости не только ресторанов, магазинов и аэропорта, но и спортивных объектов, оздоровительной составляющей, парка может поддержать загрузку апарт-отеля в низкий сезон.
Уровень апарт-отеля и его позиционирование
Лучше сразу найти ответ на вопрос: на гостей какого статуса он ориентирован, соответствуют ли ему и стоимости проживания уровень сервиса, площадь, дизайн и физическое состояние номеров, мебели, состав услуг, чтобы под давлением конкуренции УК не пришлось идти на снижение арендных ставок.
Сарай или ангар? Что можно купить в Сочи за 10 миллионов рублей
Карта Москвы для инвестора. Столичные районы, в которых покупать квартиры выгоднее всего
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
