Ипотека в Дубае на много лет с низкой ставкой и первым взносом 20%. Заманчиво! Этим и пользуются недобросовестные агенты, рекламируя получение ипотеки для всех даже без визы резидента. В реальности так не бывает, а за красивыми обещаниями стоит мошенничество.
В этой статье я собрала проверенную информацию о легальном получении ипотеки в Дубае в формате "Вопрос - ответ". Поехали!
Может ли иностранный гражданин без визы резидента ОАЭ получить ипотеку?
С первым взносом 20% – нет. Всего в Эмиратах занимаются ипотекой 10-12 банков, и только некоторые из них предоставляют кредиты нерезидентам. При этом первый взнос должен быть минимум 40-60% и заемщик должен подготовиться к колоссальной бумажной волоките: справки, проверки, требования. С учетом геополитической ситуации в мире для россиян нерезидентов ОАЭ эта возможность фактически закрыта.
А как же реклама?
Люди, рекламирующие ипотеку без визы резидента обычно действуют по такой схеме:
Обеспечивают клиента резидентской визой, но не через недвижимость, а другими способами, например, предоставляют рабочую визу. Затем, как они говорят, "создают" справки о доходах. А далее идут за ипотекой. Звучит красиво. Но это незаконно! Торговля рабочими визами, фейковое устройство на работу – это прямое мошенничество. Если такая схема раскрывается – а раскрыть её несложно, банк проверяет все от и до – все участники в лучшем случае "вылетят" из страны. При этом услуги такой левой легализации в ОАЭ стоят 25-30 тысяч долларов, а нормальное оформление рабочей визы стоит всего 7 тысяч. Получается, вы отдаёте большие деньги на незаконную процедуру с непонятным результатом. 100% одобрение вам никто не гарантирует. Это опасно и глупо.
Кто и как легально может получить ипотеку в ОАЭ?
Ипотека с низким первым взносом выдается обладателям визы резидента, Граждане РФ, являющиеся резидентами ОАЭ, могут получить кредит, например, в таких банках: Emirates NBD, Abu Dhabi Islamic Bank, Dubai Islamic Bank.
Кроме наличия визы, заемщик должен соответствовать следующим требованиям:
- Есть подтвержденный стабильный доход – обычно от 7 тыс долларов в месяц.
Таким доходом считается, например, зарплата, которая приходит вам на банковский счет каждый месяц на протяжении как минимум 6-12 месяцев. И это должен быть именно постоянный оклад, а не комиссии, которые сегодня есть, а завтра нет. Также учитывается вид деятельности компании, например работа в агентстве недвижимости или тот факт, что заемщик является владельцем компании, которая якобы платит ему зарплату, снижают шансы на успех.
- Есть хорошая кредитная история
- Ипотека берется на готовое жилье
Можно ли взять в ипотеку строящуюся недвижимость?
Банки одобряют ипотеку лишь на некоторые новостройки, которые значатся в их "белом" списке (на данный момент это несколько проектов от застройщиков Emaar и Nakheel).
Условия при этом будут такие:
- готовность не позже, чем через 2 года
- 50% готовности в DLD
- 50% от стоимости оплачено застройщику
Если есть готовность, но оплачено лишь 30%, можно доплатить застройщику 20% и подать на ипотеку.
Но при таких вводных выгоднее брать рассрочку, так что в подавляющем большинстве случаев, когда речь идёт об ипотеке, имеется в виду именно готовое жилье на вторичном рынке.
Каковы условия: процентная ставка, срок кредита?
Условия определяются индивидуально в каждом случае. Это зависит от банка, квартиры, суммы кредита, данных заемщика и других факторов. Однако общие, рамочные условия таковы:
- Срок
До 25 лет.
- Ставки
Ставки по ипотеке в ОАЭ плавающие, зависят от ставки рефинансирования в США и могут меняться в течение срока кредитования. Фиксированная ставка предоставляется только на первое время – 3-5 лет максимум. Это было выгодно, когда ставка рефинансирования была низкой. Но ситуация в мировой экономике такова, что ставки растут везде. Сейчас средняя стоимость ипотеки в ОАЭ – 5-7% годовых.
- Первый взнос
От 20%, при этом нужно подтверждение легальности происхождения денежных средств первого взноса.
- Возможность досрочного погашения
Штраф за досрочное погашение составляет 1% от суммы непогашенного кредита во всех банках, в соответствии с законами Центрального банка ОАЭ.
Существует возможность ежегодной частичной досрочного оплаты без каких-либо дополнительных затрат до 15% от суммы непогашенного кредита. То есть, чтобы досрочно гасить кредит без штрафов, оставшаяся сумма разделяется на 7 частей и каждый год оплачивается одна часть единым платежом.
- Требуемый доход
Это зависит от суммы кредита. По опыту, в среднем нужно иметь подтвержденный доход от 7 тыс долларов в месяц. При этом сумма платежа по ипотеке не может составлять более 50% от дохода.
- Документы
Конкретного утверждённого для всех списка документов для подачи заявки на ипотеку нет, банки могут требовать любые данные и справки по своему усмотрению.
- Дополнительные расходы
Банк берет процент за рассмотрение заявки. В случае положительного решения нужно будет оформить страхование самой недвижимости и титула, а также заказать оценку.
Насколько популярна ипотека в Дубае?
По данным Земельного департамента Дубая в 3 квартале этого года с использованием ипотеки прошло 8 611 сделок. А всего было зарегистрировано 31 399 сделок. В ипотеку – 27% от общего количества. Не так много. И, конечно, это покупки на вторичке.
На протяжении последних лет картина примерно такая же. Доля ипотеки невелика.
Так что же, все покупают недвижимость за кэш – сразу выплачивают всю сумму?
Конечно, нет. На рынке ОАЭ есть хорошая альтернатива: рассрочка.
Платеж по ипотеке обычно меньше, чем по рассрочке, за счет более длительного срока, этим кредит от банка и привлекателен для покупателей. Но есть возможность получить и рассрочку на длительный срок.
На некоторые проекты застройщики предлагают рассрочку до выдачи ключей и пострассрочку уже после того, как дом достроен.
Например, в проекте Oceanz by Danube в супер перспективном инвестиционно привлекательном районе Maritime City общий срок рассрочки и пострассрочки 6,5 лет.
24% первый взнос
45% вовремя строительства
35% в течение 3 лет после получения ключей
В проекте Cape Hayat by Rak Properties в Рас Эль Хайме общий срок рассрочки до 6 лет.
14% первый взнос
40% в дату выдачи ключей
50% в течение 2 или 3 лет после выдачи ключей
В проекте Samana California в семейном районе Al Furjan общий срок рассрочки 8 лет.
25% первый платёж
30% до выдачи ключей
45% в течение следующих 5 лет
Выгодно ли инвесторам покупать в рассрочку? Как это влияет на доходность?
При сдаче квартиры с пострассрочкой в аренду, недвижимость фактически платит за себя сама так же, как при ипотеке, а инвестиционный доход на вложенный капитал – ROI инвестора – до полной выплаты рассрочки получается значительно выше.
Вот наглядный расчёт.
Допустим, вы купили с рассрочкой и пострассрочкой двухкомнатную квартиру стоимостью $611 000. Ожидаемая доходность от долгосрочной аренды в этой локации – около 8% годовых чистыми. До выдачи ключей надо выплатить 50% + 4% земельный налог.
Получаем ключи. Сдаём квартиру с доходностью 8%. Это (611 000$ *8%) $49 000 в год. Начиная со второго года, по плану платежей, выплачиваем застройщику еще по $61 080 в год, и продолжаем получать доход от аренды.
ROI от аренды рассчитывается просто: полученный доход делится на сумму вложений.
И вот что получается:
Как видите, за счет пострассрочки первые 4 года доходность на вложенный капитал будет высокой, и только к пятому году выйдет на средний ожидаемый уровень. Сравните: 12,8% и 8,1%! Это реальные живые деньги, которые дополнительно получит инвестор только потому, что воспользовался пострассрочкой.
Кому в таком случае интересно жилье в ипотеку?
Ипотека интересна тем, кто переехал в Дубай надолго, например, людям с семьями. А также инвесторам, которые сразу же хотят сдать в аренду и получать пассивный доход. Этим категориям покупателей нужно жилье прямо сейчас, а не через 3 года.
В принципе, у них тоже есть два варианта: купить квартиру по переуступке перед самым завершением строительства либо смотреть уже готовые варианты на вторичке. Но в случае переуступки нужно будет возместить продавцу всю сумму, которую тот уже успел выплатить застройщику (а это минимум 34%-44% от стоимости, раньше переуступка просто невозможна) плюс доходность, которую закладывает в цену первый владелец недвижимости. И только после этого остаток рассрочки от застройщика перейдет к новому покупателю.
А в случае со вторичным рынком можно взять ипотеку с первым взносом всего 20% (конечно, если есть виза резидента). То есть для покупки в моменте понадобится ~ в 2 раза меньше денег и остаток можно выплачивать еще на протяжении 25 лет.
За счет ипотеки вторичный рынок для многих становится выгоднее новостроек по переуступке. И поэтому мы в Ageeva Real Estate так много квартир своих клиентов перепродаем с прибылью на ключах – то есть уже как вторичку. Когда я говорю, что инвест в новостройку принесёт хорошую доходность – это так и есть по нашему опыту и практике рынка. Если даже сами не можете взять ипотеку в Дубае, ипотека может сыграть вам на руку при перепродаже квартиры, купленной в рассрочку. С грамотно рассчитанной инвест стратегией это все реально.
Варианты создать себе комфортные платежи и инвест доход есть всегда. Если у вас есть виза резидента, мы подберем для вас лот на вторичке и посоветуем ипотечного брокера. Если визы резидента нет, но нужно найти максимально длительную и комфортную рассрочку, подберем проект из новостроек, составим инвест стратегию, все рассчитаем и внесем EOI – депозит на бронирование, чтобы поймать выгодный вариант. А далее поможем с переводом платежей из РФ. Напишите, чтобы получить бесплатную консультацию.
Главное, не ввязываться в сомнительные схемы, это не заканчивается хорошим. В ОАЭ нужно соблюдать законы.