Коллеги наверняка помнят прошедшую пару лет назад в соцсетях «волну» разъяснений от «экспертов» о том, что управляющие организации неправильно начисляют квартплату. Тогда в офисы массово понесли заявления о перерасчёте со ссылкой на то, что принятый на общем собрании тариф нужно умножать не на общую площадь помещения, а на долю в праве общей собственности на ОИ МКД.
Действительно, с первого взгляда могло показаться, что поголовно все лицензиаты нарушают прямое указание ч. 2 ст. 39 ЖК РФ, где указано, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Естественно, в глазах потребителя умножение отголосованного на ОСС тарифа на площадь его помещения, а не на микроскопические ноль целых одну стотысячную – лютый грабёж, который надобно пресекать!
Сколько бумаги было изведено на отписки в разного рода инстанции с объяснениями правомерности начислений!
И вот ушедший сентябрь нас порадовал разъяснением азбучных истин, поддержанным Верховным Судом РФ в «отказном» определении № 302-ЭС23-17406 от 08.09.2023.
Кратко суть дела: управляющая организация обратилась в суд, намереваясь получить с собственника помещения должок. Цимес в том, что должнику принадлежит 40 % площади всех помещений в МКД (нежилое, первый этаж). Адвокат ответчика представил суду не только отзыв, но и контррасчёт долга, который три инстанции сочли обоснованным.
Да, в деле назначалась судебная экспертиза, чтобы определить, какая точно площадь принадлежит ответчику, а какие помещения заняты инженерными сетями и относятся к ОИ МКД, но для нас это несущественный фактор.
Расчёт долга был на сумму чуть более трёхсот тысяч, а по контррасчёту задолженность выходила всего сорок тысяч рублей.
Суды указали следующее:
- в силу статей 210, 249 ГК РФ, статей 30, 36, 37, 39, 154, 158 ЖК РФ собственник помещения в МКД обязан участвовать в расходах на содержание ОИ в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество;
- в соответствии с ч. 1 ст. 37, ч. 2 ст. 39 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника, пропорциональной размеру общей площади указанного помещения;
- площадь помещений всех собственников МКД составляет 6 272,42 кв. м, площадь общего имущества в доме - 936,81 кв. м, площадь помещений ИП - за вычетом площади занятых общедомовыми инженерными коммуникациями, которые вошли в площадь его помещений, - 2 530,5 кв. м. (вот эту площадь и устанавливали экспертизой).
Таким образом, если всего в собственности 6 272, 42 кв.м., то ответчик с его 2 530.5 кв.м. обладает 40,34 % от всей площади.
Отказывая управляющей организации в передаче жалобы на рассмотрение в коллегию, судья ВС РФ указала, что выводы нижестоящих судов основаны на правильном применении норм материального права и не противоречат сложившейся судебно-арбитражной практике (определения ВС РФ от 25.09.2018 N 305-ЭС18-13931, 20.04.2020 N 305-ЭС20-4809).
Данное дело попало на «новостные радары» справочных правовых систем, которые (в частности «Гарант») отметили, что буквально тремя днями позднее ВС РФ (определение от 11.09.2023 N 304-ЭС23-16779) «засилил» строго противоположные судебные акты.
Мы обратились к первоисточнику – делу А75-9869/2021 и можем прокомментировать, что речь не идёт о «прямо противоположном» решении.
В рамках указанного дела собственник обратился к ТСЖ с иском об определении доли в праве общей собственности на ОИ в МКД, а уже ТСЖ подало встречный иск о взыскании задолженности.
АС ХМАО – Югры и все вышестоящие инстанции опирались на то, что согласно ст. 15 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу данного Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, не установлено иное.
Отмечено также, что единый подход к определению порядка определения размера платы за услуги по управлению многоквартирным домом и платы за содержание, текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (из расчета с 1 кв. м общей площади жилого помещения) содержится и в подзаконных нормативных правовых актах (п. 2 Правил № 75; п. 9 Примерных условий договора управления многоквартирным домом, утвержденных приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр).
Вспомнили и судебную практику: в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 указано, что расчет размера платы представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев.
Соответственно, вывели суды, собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание ОИ, исходя из площади помещения, находящегося в его собственности.
Истец указывал, что ему выставляют платежные документы по простой формуле, от количества принадлежащих на праве собственности квадратных метров (644кв.м.) х на тариф, тогда как ТСЖ должно производить иной расчет, исходя из доли в общем имуществе многоквартирного дома (МКД), то есть применять при расчете 221,9 кв.м. (общее количество квадратных метров мест общего пользования / на количество кв.м. помещений, находящихся в частной собственности всех лиц х количество кв.м., находящихся в собственности конкретного лица х тариф).
Вот в этом месте мы просим вчитаться внимательно в расчёт должника. Этот расчёт принципиально неверный, ибо основная ошибка – оперирование только площадями.
Уж сколько раз твердили миру, что нельзя абсолютно все элементы ОИ МКД измерять в квадратных метрах! Есть инженерные сети, есть МАФ, есть много всякой флоры-фауны…
P.S.: А ещё интересно указание суда на то, что принятие судом позиции истца внесет правовую неопределенность в правоотношения между управляющей компанией и иными собственниками помещений в спорном МКД. А поскольку истец решения собраний не оспаривал, у суда нет оснований их не учитывать…