В октябре 2023 года на рассмотрение Госдумы внесен законопроект, предлагающий обязывать застройщиков выполнять все рекламные обещания, касающиеся их жилых комплексов. Авторы инициативы намерены добиться, чтобы публичной офертой признавалась любая информация из рекламных буклетов, баннеров, аудио- или видеороликов.
Читайте мелкий шрифт 👓
Сейчас публичной офертой в отношении новостроек является информация, содержащаяся в договоре долевого участия (ДДУ). То, что мы видим в рекламе, публичной офертой не считается — и это, по мнению авторов законопроекта, вводит потенциальных покупателей в заблуждение.
Депутат Алексей Нечаев, один из авторов документа, отмечает, что в рекламе застройщики «обещают буквально рай на земле»: не только квартиру, но и парки, детские сады, благоустроенные дворы с Wi-Fi и прочее.
В то же время в рекламе мелким шрифтом (или текстом, который быстро произносится в конце аудиоролика) уточняется, что эти красивые картинки «носят информационный характер». То есть выполнять свои обещания на 100% девелопер не обязан, он не несет ответственности за то, что реальность не будет соответствовать рекламе.
Однако на то, что написано мелким шрифтом или произнесено в конце рекламы в ускоренном темпе, обращают внимание далеко не все потенциальные клиенты. Как итог: разочарование и невозможность предъявить претензии застройщику. Потому что реклама не является публичной офертой.
Обещания и реальность 📌
Депутаты хотят обязать девелоперов выполнять все свои обещания, которые есть в рекламе, даже если они не прописаны в ДДУ. Парламентарии считают, что исполнение рекламных обещаний «будет способствовать укреплению доверия покупателей к застройщикам и отрасли недвижимости в целом».
В принципе, понятно: если в рекламе нарисован детский сад на территории ЖК, то покупатель очень надеется, что этот детский сад действительно появится. Также покупатель охотно верит, что во дворе будет площадка для пикников, место для действительно спокойного отдыха (а не скамейки рядом с детской площадкой) и много зелени, а во дворе не будет машин.
При этом в ДДУ могут быть указаны частный детсад на 25 малышей (чего для нынешних ЖК очень мало) и… парковочные места на территории жилого комплекса.
То есть в реальности красивый рендер превратится практически в тыкву — с унылыми скамейками, машинами рядом с детской площадкой и озеленением в виде парочки прутиков, которые, если повезет, когда-нибудь станут деревьями. Это, к сожалению, касается большинства массовых жилых комплексов — именно при строительстве такого жилья девелоперы часто отходят от рекламных обещаний.
Если законопроект будет принят 📃
Многие эксперты сомневаются, что законопроект будет принят, но и исключать такой возможности нельзя. Что изменится, если документ все-таки будет одобрен?
Застройщикам (а точнее, маркетологам) придется очень осторожно придумывать рекламу, не обещать то, чего на самом деле может не быть. Потому что, по словам вице-спикера Госдумы Владислава Даванкова, «если дом или придомовая территория не будут выглядеть так, как нарисовано в буклете, люди смогут предъявить застройщику претензии».
В то же время юристы говорят, что результат строительства должен в первую очередь соответствовать проектной декларации. Стоит отметить, что у застройщика есть право вносить изменения в этот документ, и в итоге построенный ЖК может существенно отличаться от изначального проекта. Это вполне законно.
Инициатива о «правдивой рекламе», уверены эксперты, требует более глубокой проработки и системного изменения законодательства как о рекламе, так и долевом участии в строительстве. Это важно, поскольку есть риски «потребительского терроризма», когда клиенты придираются буквально к каждой мелочи в надежде получить компенсацию, а застройщик из-за многочисленных судебных тяжб вынужден сокращать расходы на строительство, что точно не способствует выполнению всех обещаний.