Еженедельно по понедельникам мы обсуждаем вопросы, которые касаются государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним, а также кадастрового учета недвижимости со специалистами Управления Росреестра и Роскадастра по Республике Башкортостан.
Что такое кадастровая стоимость? В каких ситуациях она может понадобиться. Откуда она берётся и где можно её узнать. Об этом расскажет заместитель начальника отдела геодезии и картографии, землеустройства и мониторинга земель Управления Росреестра по Республике Башкортостан Алексей Никитин.
Для чего нужна кадастровая стоимость?
Сведения о кадастровой стоимости могут потребоваться владельцу в двух случаях:
- Знать базу для земельного, имущественного и налога на доходы.
- Определить размер государственной пошлины — например, в судебных спорах.
При покупке недвижимости эти цифры чаще всего остаются за кадром — ведь продавец и покупатель обсуждают другую цену, рыночную. Она формируется иначе и обычно оказывается заметно выше кадастровой. Если это не так — есть повод задуматься и выяснить причины такого щедрого предложения.
Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной?
Кадастровая стоимость определяется не для конкретной квартиры, участка или постройки, а сразу для целой группы объектов. В этом её ключевое отличие от рыночной стоимости. Если на рыночную стоимость ощутимо влияют, допустим, нюансы планировки, качество отделки и даже вид из окна, то при кадастровой оценке подобные индивидуальные особенности не берут в расчёт.
Специалист, который делает оценку рыночной стоимости недвижимости (например, для ипотеки), обязательно осматривает её. При кадастровой оценке осмотр не делают, а стоимость определяют, опираясь только на официальные цифры и документы.
Рыночная стоимость может меняться — она не фиксированная. Кадастровую стоимость пересматривают с периодичностью, которую определяет закон. В большинстве регионов она изменяется раз в 4 года, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — каждые 2 года.
От чего зависит размер кадастровой стоимости?
На кадастровую стоимость влияют разные факторы. Вот некоторые из них:
- расположение недвижимости;
- площадь недвижимости;
- сопутствующая инфраструктура;
- состояние местного рынка недвижимости;
- социальная и экономическая ситуация в регионе.
Если дом ветхий или в аварийном состоянии, это тоже отразится на его стоимости. На итоговую цифру влияют даже тарифы на подключение к инженерным сетям или расценки на энергоресурсы и строительные услуги.
Кто и как определяет кадастровую стоимость?
В каждом регионе нашей страны для кадастровой оценки создают бюджетное учреждение и наделяют его необходимыми полномочиями. К примеру, в Республике Башкортостан эту работу проводит ГБУ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация», его учредитель — Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан
Что именно делают такие учреждения для определения кадастровой стоимости ?
Такое учреждение собирает сведения о расположенной на этой территории недвижимости, причём любой собственник может направить ему декларацию о характеристиках своего недвижимого имущества, чтобы быть уверенным, что все нужные данные представлены верно и в полном объёме.
Собранную информацию анализируют и делают расчёт кадастровой стоимости для каждой выделенной группы объектов. Результаты заносят в отчёт и отправляют его в региональное подразделение Росреестра. После проверки проект документа поступает в органы местного самоуправления районов, городов и сельских поселений. Его размещают на официальных сайтах всех структур, которые занимаются оценкой.
Если собственник находит ошибку в расчете кадастровой стоимости, то каков порядок его действия?
Если владелец обнаружит в проекте отчёта ошибку или неточность, можно направить свои замечания, подтвердив их документами. Если сведения подтвердятся, то ошибку исправят. После проверки и правок готовый отчёт утвердят и официально опубликуют.
Ошибки, несмотря на сложную и многоступенчатую систему проверок, всё же случаются. Если собственник обнаружил, что для его имущества кадастровую стоимость посчитали неверно, он имеет право написать заявление об исправлении ошибок.
Можно подать такое заявление в течение 5 лет с даты внесения в ЕГРН данных о кадастровой стоимости объекта. Если заявление удовлетворят, эта сумма будет пересчитана. Если отклонят, добиваться изменения нужно будет уже в суде. В суд придётся идти, и чтобы оспорить саму кадастровую стоимость, если обнаружилось, что она существенно больше рыночной.
Правда, тут стоит хорошо всё взвесить и посчитать. Затевать тяжбу имеет смысл лишь в том случае, если ожидаемая налоговая экономия с лихвой перекрывает расходы на оценку недвижимости и оплату услуг юриста. Когда кадастровая стоимость незначительно превышает рыночную, оспаривать её обычно нецелесообразно.
Зачем нужно изменять кадастровую стоимость и какие могут быть последствия неверного расчета?
Во-первых, важно убедиться, что его причиной не стали другие кадастровые ошибки (например, в определении площади объекта недвижимости, что в дальнейшем может сделаться большой головной болью собственника).
Во-вторых, такая ошибка обернётся неправильно начисленными налогами. Едва ли владелец жилья захочет несколько лет платить за чью-то невнимательность.
Где и как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости?
Быстро выяснить текущую кадастровую стоимость можно по кадастровому номеру или адресу бесплатно — при помощи сервиса Росреестра. Также можно найти информацию по кадастровому номеру или его части в Фонде данных государственной кадастровой оценки.
Если известно лишь приблизительное расположение недвижимости, удобно воспользоваться Публичной кадастровой картой. Постепенно увеличивая масштаб изображения, легко найти искомый объект; слева на экране отобразится информация о нём, включая кадастровую стоимость.
Этими способами нужные сведения можно получить сразу, но если требуется официальный документ, лучше заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости — она готовится не дольше 3 рабочих дней.
Слушать аудио выпуск
--------------------------
Присоединяйтесь к калалу Башкортостан 24 в Дзен и будьте в курсе всех последних новостей и событий, происходящих в Уфе и Башкирии!
Мы предлагаем Вам свежие выпуски передач производимые холдингом ГТРК «Башкортостан».
