Вы решили приобрести жилье и впервые столкнулись с процессом заключения договора купли-продажи (ДКП). Как правильно выполнить все этапы этой сделки?
Договор купли-продажи (ДКП) представляет собой важный документ, неотъемлемый при покупке квартиры, будь то новостройка или жилье на вторичном рынке. Необходимо осознавать, что всё, что фиксируется в этом документе, может быть использовано в судебных разбирательствах, в случае возникновения споров. Поэтому создание ДКП без ошибок и недоразумений имеет огромное значение.
Мы предлагаем вам пошаговое руководство по оформлению данного договора, а также разъясним, какие документы необходимы для его заключения. Помимо этого, мы рассмотрим ситуации, когда возможно оспаривание ДКП или даже его расторжение. Корректное оформление данного документа гарантирует вам спокойствие и уверенность в вашей сделке на рынке недвижимости.
Перед заключением сделки купли-продажи, необходимо внимательно проверить информацию у продавца по следующим аспектам:
1. Получите выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в правах собственности на квартиру и наличии обременений, таких как залоги, ипотеки или аресты. Обратите внимание на актуальность выписки.
2. Попросите у продавца документы, подтверждающие его право собственности, такие как договоры купли-продажи, договоры дарения, свидетельства о наследовании и другие.
3. Запросите выписку о том, что в квартире нет зарегистрированных лиц. Этот документ можно получить в местном многофункциональном центре или администрации.
4. Если продавец состоит в браке, удостоверьтесь, что есть нотариальное согласие его супруга на сделку или брачный договор.
5. Проверьте, использовал ли продавец материнский капитал при покупке квартиры. Учтите наличие детей, рожденных после 1 января 2020 года или одного ребенка, родившегося в 2007 году. Если такие случаи имеются, уточните, использовался ли материнский капитал, и обратите внимание на доли, выделенные детям, чтобы избежать возможных проблем в будущем.
6. Попросите справки из психоневрологического и наркодиспансера (ПНД, НД), подтверждающие отсутствие продавца в регистре лиц с психическими заболеваниями. Хотя этот документ необязателен, он может служить защитой от возможных случаев мошенничества, особенно при сомнительно низких ценах на квартиру.
Для продавца риски ниже, но важно проводить сделку и денежные расчеты аккуратно и профессионально. Не соглашайтесь на отклонения цены в договоре купли-продажи от реальной стоимости, так как доказать фактическую сумму сделки в случае судебных споров может быть сложно.
Составление правильного договора купли-продажи недвижимости включает в себя несколько ключевых моментов, которые следует учитывать для обеспечения юридической действительности сделки. Вот основные моменты:
1. Детальное описание объекта сделки: Важно предоставить всестороннее описание недвижимости, включая ее характеристики, точный адрес, кадастровый номер, этаж, количество комнат и общую площадь. Из текста договора должно четко следовать, о каком именно имуществе идет речь.
2. Информация о продавце и покупателе: Чтобы однозначно идентифицировать стороны, нужно указать полные ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и даты рождения.
3. Условия сделки: Подробно опишите все условия сделки, включая права и обязанности сторон, сроки выполнения, а также точную сумму сделки, выраженную как цифрами и словами.
4. Обязанности и ответственность сторон: Согласно договору, продавец обязан передать недвижимость в заявленном состоянии, а покупатель должен оплатить всю сумму сделки.
5. Реквизиты: Повторно укажите паспортные данные сторон для их полной идентификации.
Также можно рассмотреть заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП), который фиксирует намерения сторон совершить сделку. Этот документ может потребоваться, например, при покупке недвижимости в ипотеку.
Стоит отметить, что оформление ПДКП является платной услугой. Обычно стороны договариваются о том, как будут распределены расходы, включая оплату нотариуса, государственные пошлины и услуги юриста по составлению документа. Обычно покупатель несет эти расходы, но иногда стороны делят их между собой в зависимости от соглашения.
Чтобы обеспечить юридическую надежность сделки купли-продажи, юристы рекомендуют учесть в договоре следующие важные детали:
1. Статус сторон: В тексте договора следует четко уточнить, что все стороны совершают сделку добровольно, не находятся под опекой, не признаны недееспособными и не внесены в реестр банкротов. Однако в случае недостоверной информации о банкротстве, этот пункт может оказаться не столь ндежным.
2. Семейное положение продавца: Для избежания юридических затруднений, следует указать в договоре, что продавец либо не состоит в браке, либо имеет нотариальное согласие от супруга на совершение сделки. Также важно подчеркнуть, что продавец не находится в процедуре банкротства и не имеет задолженностей, которые могли бы привести к его банкротству.
3. Право пользования: В соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре следует установить, какие лица будут иметь право пользования недвижимостью даже после заключения сделки купли-продажи. Это может касаться, например, лиц, прописанных в приватизированной квартире, которые отказались от приватизации, или случаев завещательного отказа.
4. Рассрочка: В случае приобретения недвижимости в рассрочку, стоит помнить, что она автоматически становится залогом у продавца, согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ. Это важно учитывать, хотя данная норма уже предусмотрена законом, например, в случае ипотеки у банка, когда квартира остается в залоге до полной выплаты долга.
Когда необходимо нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи является важным шагом для обеспечения законности и юридической защиты сделки. Нотариус гарантирует, что обе стороны сделки обладают необходимой правоспособностью и действуют по своей собственной воле. Он также следит за соблюдением прав сторон в процессе сделки.
Следующие случаи обязывают к обязательному нотариальному заверению согласно законодательству:
1. Продажа доли в собственности: Например, если кто-то передает свою долю в квартире другой стороне. Важно отметить, что если после этой сделки третья сторона становится полноправным собственником всей квартиры, то дополнительное нотариальное заверение не потребуется. Также, если продавцы являются несколькими собственниками и все присутствуют при заключении сделки, нотариус не требуется.
2. Совместная покупка доли в собственности, когда в сделке участвуют два или более покупателя: Обычно в таких случаях нотариус не требуется, но если речь идет о супружеской паре, то нотариальное удостоверение необходимо. По умолчанию, после покупки недвижимость становится совместной собственностью. Однако, если пара хочет разделить доли сразу при заключении ДКП, они должны обратиться к нотариусу.
3. Сделки, в которых один из продавцов является несовершеннолетним: В таком случае требуется присутствие двух участников - нотариуса и органов опеки и попечительства. Если несовершеннолетний становится покупателем, он может самостоятельно оформить ДКП. Те же правила применяются к частично дееспособным продавцам.
4. Оформление договора о пожизненной ренте: В случае, если пенсионер продает квартиру с условием проживания в ней до конца своей жизни, такой договор обязательно должен быть нотариально оформлен.
Закон не запрещает заключение нотариального договора, даже без наличия вынуждающих обстоятельств. Следовательно, любую сделку купли-продажи можно оформить у нотариуса.
Процедура нотариального удостоверения включает в себя следующие этапы:
• Представление выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности на продаваемое имущество.
• Предоставление паспортных данных всех участников сделки. • Представление справок из Пенсионного фонда, ФСС, и налоговой службы.
• Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
• Подтверждение наличия материнского капитала и выписка о его остатке (при необходимости).
• Документы о наличии ипотечного договора с банком (при необходимости).
• Другие документы по требованию нотариуса.
Нотариус обязан проверить подлинность предоставленных документов, установить личность и правоспособность сторон для совершения сделки. Обычно этот процесс занимает не более 2-3 дней.
Какова цена нотариального оформления ДКП?
Стоимость нотариального заверения договора купли-продажи жилья подвержена разнообразным факторам, и она не предусматривает установленной фиксированной ставки. Если сделка по договору купли-продажи обязательна, то оплата услуги составит 0,5% от общей стоимости жилья, но не будет превышать 20 000 рублей.
Когда стороны добровольно решают воспользоваться нотариальными услугами, тарифы зависят от ценности имущества и от степени родства между участниками:
1. Участники - родственники. Если общая сумма сделки не превышает 10 миллионов рублей, оплата составит 3000 рублей плюс 0,2% от стоимости. При сумме более 10 миллионов рублей, оплата увеличится до 23 000 рублей плюс 0,1%, но не будет превышать 50 000 рублей.
2. Участники - не родственники. Если стоимость сделки не превышает 1 миллион рублей, услуга обойдется в 3000 рублей плюс 0,4%. При сумме между 1 и 10 миллионами рублей, стоимость будет 7000 рублей плюс 0,2%. При сумме сделки свыше 10 миллионов рублей, оплата составит 25 000 рублей плюс 0,1%, но не будет превышать 100 000 рублей.
Роль акта приёма-передачи в процессе завершения сделки купли-продажи
Акт приёма-передачи квартиры, также известный как передаточный документ, является неотъемлемой частью договора купли-продажи (ДКП). Без наличия этого акта, регистрация ДКП в Росреестре становится невозможной. В этом документе регистрируется, прошел ли расчет между сторонами сделки полностью или в соответствии с условиями договора, например, если была выбрана опция рассрочки.
Образец акта, как и самого ДКП, должен соответствовать определенным правилам:
1. Должен быть разработан в соответствии с действующим законодательством.
2. Должен содержать подробную информацию о сторонах сделки.
3. Должен включать детальное описание передаваемого объекта (с информацией о наличии мебели, бытовой техники, счетчиках, а также о техническом и косметическом состоянии квартиры).
4. Должен отражать все условия сделки.
Тем не менее, закон не предоставляет конкретных требований по содержанию акта. Согласно Статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо только, чтобы документ был составлен в письменной форме. Акт приёма-передачи, аналогично ДКП, разрабатывается и подписывается в трех экземплярах: по одному экземпляру для покупателя и продавца, а третий экземпляр передается в Росреестр.
После подписания передаточного акта, все риски, связанные с квартирой, переходят на нового владельца, даже если его право собственности еще не официально зарегистрировано. Поэтому за повреждение имущества, пожар, наводнение и другие непредвиденные обстоятельства несет ответственность покупатель. Кроме того, покупатель теперь обязан оплачивать коммунальные услуги.
Следует отметить, что данная статья представляет собой лишь общую информацию и актуальна на момент её публикации. Важно учесть, что при проведении сделок с недвижимостью необходимо индивидуально подходить к оформлению документов и юридической проверке недвижимости.
Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости город Зеленоград (Москва)
Мой Телеграм https://t.me/Sergey_Zavodskih
Моя почта: kvartira-zelenograd@yandex.ru
Мой сайт: https://квартира-зеленоград.рф/