Сравнение объектов недвижимости с применением различных форм, техник и методов используют в профессиональной деятельности, практически все участники рынка недвижимости. Законодательство и методология оценочной деятельности, объединяет рыночные методики сопоставления объектов, в рамки сравнительного подхода в оценке недвижимости.
Ранжирование методов оценки недвижимости исходя из распространенности применения, достаточности рыночной информации, качества и объективности получаемых результатов, приводит экспертов из многих регионов России к общему выводу: наиболее точным и эффективным методом является метод сравнения продаж (метод корректировок).
При возможности корректного применения метода сравнения продаж, в случае выполнения условий п.22 ФСО № 7 (достаточно рыночной информации), применение иных подходов и методов, не считается целесообразным или носит «проверочный» (вспомогательный) характер.
Ключевые элементы, определяющие качество расчета рыночной стоимости объекта недвижимости методом корректировок:
1. Точность, объективность характеристик объекта оценки;
2. Репрезентативность рыночной информации, полнота и точность данных о характеристиках объектов аналогов;
3. Полнота элементов сравнения и точность корректировок при сравнении объектов;
4. Корректность состава аналогов в методе корректировок. Правильность и корректность согласования скорректированных цен аналогов.
Цель: повышение точности корректирующих коэффициентов применяемых в методе корректировок (сравнения продаж).
Решаемые задачи: разработка методологии рыночных исследований корректирующих коэффициентов, ценообразующих факторов, их полного состава, рыночно- ориентированных моделей шкалы факторов, иных экономических характеристик рынка недвижимости, необходимых при оценке объектов.
Ключевые слова: ценообразующие факторы недвижимости, корректирующие коэффициенты, рыночные корректировки, сравнение объектов недвижимости, скорректированная цена.
Ценообразование недвижимости — это деятельность субъектов по формированию цен объектов на рынке (в т.ч. путем их взаимодействия с применением инструментов маркетинга, переговоров, торга и т.д.), основанная на объективных экономических законах спроса и предложения, ключевых принципах и многофакторной модели ценообразующих факторов.
Принципы ценообразования – постоянно действующая структура формирования цен объектов на рынке, определенная на основе объективных экономических законов развития рыночной экономики, и прежде всего закона стоимости, законов спроса и предложения, принципов конкуренции, полезности, соответствия и вклада.
Ценообразование на рынке недвижимости основано на логических и внелогических основополагающих принципах:
Основным принципом факторного ценообразования является аксиома того, что характеристики и цены объектов логически взаимосвязаны: так, лучшие значения характеристики, т.е. наиболее удовлетворяющие пользователей, соответствуют повышенной ценности объекта и наоборот, низкие потребительские свойства, приводят к снижению цены объекта.
п.22 пп. е ФСО №7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости предписывает использовать ряд определённых элементов сравнения. В методической литературе и рыночной практике понятие элемента сравнения для объектов недвижимости ассоциируется с ценообразующими факторами.
Ценообразующий фактор недвижимости — характеристика объекта или рынка, влияющая на формирование рыночной цены объекта в процессе экономической оценки субъектами его потребительских свойств, в т.ч. правовых, экономических, видовых, пространственно-территориальных и физических.
Ценообразующий фактор, как экономический показатель, в математическом аспекте обладает признаками вектора, т.е. имеет основу в виде физической характеристики объекта, направление и величину воздействия на субъект, при ценообразовании.
Векторный анализ лежит в основе исследований и определения направления действия и размера ценообразующих факторов.
Факторный анализ — это статистический метод, используемый для описания изменчивости наблюдаемых коррелированных переменных в терминах потенциально меньшего числа ненаблюдаемых переменных, называемых факторами.
Процедура факторного анализа заключается в сведении большого числа переменных, относящихся к имеющимся наблюдениям, к меньшему количеству независимых влияющих величин (факторов), путём классификации признаков (переменных), описывающих наблюдения, при этом в один фактор могут объединяться переменные, сильно коррелирующие между собой.
Целями факторного анализа являются:
1. сокращение числа переменных на основе их классификации (редукция данных);
2. определение структуры взаимосвязей между переменными.
Поэтому факторный анализ используется и как метод сокращения данных, и как метод классификации.
Многомерная методика факторного анализа позволяет изучить взаимосвязи между параметрами переменных.
Среди методов факторного анализа наиболее применим «Метод главных компонент» (Principal Components Analysis) основанный на определении минимального числа факторов, вносящих наибольший вклад в дисперсию данных. Они называются главными компонентами.
Главные компоненты независимы, т.е. в геометрическом плане ортогональны. Можно вычислить вклады факторов в общую дисперсию всех признаков (путем вычисления суммы квадратов факторных нагрузок для каждого фактора по всем признакам). Чем выше доля этого вклада в общей дисперсии, тем более значимым является данный фактор.
Фактор (Factor) – латентная (скрытая) переменная, конструируемая таким образом, чтобы можно было объяснить корреляцию между набором имеющихся переменных. Концепция факторного анализа заключается в «сжатии» информации.
В исследованиях рынка недвижимости методология факторного анализа реализуется с целью определения экономических показателей рынка, в т.ч. ценообразующих факторов.
Ценообразующий фактор недвижимости — характеристика объекта или рынка, влияющая на формирование рыночной цены объекта в процессе экономической оценки субъектами его потребительских свойств, в т.ч. правовых, экономических, видовых, пространственно-территориальных и физических.
Ценообразующий фактор, как экономический показатель, в математическом аспекте обладает признаками вектора, т.е. имеет основу в виде физической характеристики объекта, направление и величину воздействия на субъекты при ценообразовании.
Вектор (от лат. vector — «несущий») — в математике объект, характеризующийся (позиционированная точка начала, привязанная основа, начало и луч направления, а также размер, сила действия) величиной и направлением, т.е. как и свет обладает характеристиками частицы, т.е. параметрами статического объекта и волны, т.е. движущей силы.
Значительный вклад в расширение применения математических методов, основанных на признаках вектора, внесли труды русского физика- математика, Бориса Раушенбаха, стоявшего у основ открытия эры российской космонавтики.
Векторный анализ лежит в основе исследования ценообразующих факторов.
Исследование ценообразующих факторов относится к 3 этапу методологии общего информационного обеспечения профессиональной деятельности всех участников рынка недвижимости.
3 этап. Исследования рынка: Изучение пространственно-параметрических, экономических, социальных и иных закономерностей рынка с синтезом экспертами рынка более сложных характеристик и факторов в сегментах рынка, в т.ч. в закрытых его областях, в силу недостаточности информации, в т.ч. из-за низкого уровня развития рынка, его информационной закрытости, низкой точности (вероятности) расчётов и т.д. К таким характеристикам, в том числе, относятся ценообразующие факторы, часто определяемые экспертным путем, в связи с невозможностью проведения расчетов.
п.13 ФСО III. Выявленные закономерности на рынке позволяют строить прогнозы развития рыночных процессов и конкретных показателей.
Наблюдение за рынком недвижимости позволяет увидеть закономерность распределения объектов в зависимости от их характеристик – ценообразующих факторов.
Нормирование рыночных данных с использованием шкал ценообразующих факторов, является подготовительным этапом к применению математических методов расчета значений факторов.
Шкала фактора
В основе понятия шкалы ценообразующего фактора лежит дискретная модель ценообразования в недвижимости.
При этом важным правилом является присвоение серединных интервалов шкалы типовым характеристикам объектов, что дает наименьшее накопление погрешности в оценке недвижимости.
Характеристики объектов рассматриваются Экспертами в свете действия следующих норм:
п.16 ФСО № I, п.5, п.7, п.8, п.9, п.10, п.27, п.28, п.32, п.33 ФСО № V, пп. г) п.11 и пп. б) п.22 ФСО № 7.
Основной принцип построения шкалы каждого ценообразующего фактора заключается в определении интервалов физической шкалы состояния характеристики объекта от наилучшего по потребительским свойствам до наихудшего состояния и, соответственно, от наибольшей цены к наименьшей. Для каждого ценообразующего фактора определяется типичное состояние, т.е. интервал шкалы фактора, которому соответствует наибольшее число объектов в сегменте.
Физическая шкала представляет собой набор интервалов физических состояний соответствующей характеристики, имеющихся у всего рыночного многообразия объектов.
Экономическая шкала фактора представляет собой набор корректировок к цене эталонного объекта, учитывающих различия цен в зависимости от соответствия характеристики объекта интервалу физической шкалы фактора.
Изменение потребительских свойств и цен объектов тесно взаимосвязаны и могут быть выражены связанными физическими и экономическими интервалами в шкале ценообразующего фактора.
Корректировка — это поправка к цене аналога на различие между оцениваемым объектом и объектом-аналогом. Корректировка отображает величину отличия между ценами объектов с различающимися характеристиками, т.е. размер влияния ценообразующего фактора или, другими словами, размер вклада ценообразующего фактора в цену объекта недвижимости.
Корректировки могут применяться в формате коэффициента (вводятся, как правило, мультипликативно), процента к стоимости объекта или в абсолютной денежной сумме прибавляемой или вычитаемой из цены объекта – аналога (т.е. аддитивно).
Исследование фактора – процесс трансформации данных от модели зависимости ценообразования, через шкалу фактора и вычисление корректировки, для сравнения характеристик и приведения цен объектов.
Конвертация данных, кодирование образа воздействия в вектор действия и в величину действия.
Методы определения ценообразующих факторов
Абсолютное большинство, наиболее полных справочников, используемых всеми оценщиками недвижимости в России, содержат исследования ценообразующих факторов, выполненные путем статистической обработки коллективных экспертных оценок.
Методы коллективных экспертных оценок
Комбинированное применение нескольких методов коллективных экспертных оценок позволяет выстроить наиболее эффективный механизм исследования ценообразующих факторов, при котором, методом «совещаний» эксперты коллективно обобщают опыт и проблематику применения ценообразующего фактора, далее в «рамках домашней подготовки» эксперты используют метод Делфи (анкетирование) и представляют профессиональное, субъектное представление о факторе, которое обобщается методом «круглого стола» с выработкой общих решений, но самые спорные и сложные аспекты решаются коллегиальными интеллектуальными штурмами метода «мозговой атаки». И в завершении, методом «суда», прорабатываются практические правила применения и доказательного обоснования корректирующих коэффициентов.
Высокая степень сложности поставленных перед экспертом вопросов, требует не только синергии коллективной работы с обобщением опыта группы экспертов, но и значительного информационного обеспечения, содержащего данные рынка, кадастра, опыт ранее проведенных исследований и многое другое.
Информационное обеспечение исследования ценообразующего фактора
Материалы для подготовки экспертов:
1. Все о факторе, где и как проявляется, природа действия, физическая шкала, график экономической шкалы;
2. Мониторинг рынка. Показатели, графики (экран, дашборд 1);
3. Анализ всех объектов в кадастре. Характеристики, показатели, графики (экран, дашборд 2);
4. Результаты прошлых исследований фактора в справочниках под редакцией Л.А. Лейфера, «Статриэлт», «Архив оценщика», «Дайджест СМАО» и т.д.;
5. Данные об аналогичных факторах в смежных сегментах.
Обобщение данных получаемых от экспертов требует деятельности целых команд исследователей рынка недвижимости, которые в свою очередь, накапливают большой опыт обработки экспертных данных и правил проведения исследования.
В практике оценочной деятельности можно встретить целый ряд исследований, получивших распространение, как в кругу оценщиков, так и в среде судебных экспертов.
Исследования факторов. Лучшие практики
1. Справочник оценщика недвижимости. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород (под ред. Лейфера Л.А.) URL: https://inform-ocenka.ru/?ysclid=lm1pc461gd56290658
2. Дайджест по оценке на основе индикаторов рынка коммерческой недвижимости (Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков) URL: https://smao.ru
3. Аналитический сборник. Рыночные корректирующие коэффициенты для оценки объектов недвижимости Территориальное агентство оценки, г. Самара (Лобанов В.П., Лукина А.В., Савельев А.В., Авдонина С.С.) URL: http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=486&Id=7678&ContId=1855
4. Сборник рыночных корректировок (СРК). Научно практический центр профессиональной оценки, г. Москва (под ред. Яскевича Е.Е.) URL: https://cpcpa.ru/files/handbook/srk/srk2023demo.pdf?ysclid=lm1pfuhqba484761710
5. Корректировки рыночной стоимости коммерческих зданий и помещений. Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт», г. Нижний Новгород URL: https://statrielt.ru/statistika-rynka/pokvartalnaya-statistika/79-itogi-i-kvartala-2022-goda/korrektirovki-rynochnoj-stoimosti-kommercheskikh-zdanij-i-pomeshchenij?ysclid=lm1pjgsvk2213613277
6. Архив оценщика URL: https://архивоценщика.рф
7. Справочник оценщика. Омская коллегия оценщиков, г. Омск URL: https://око55.рф/analitika-i-prognozy/
8. Справочники рыночных корректировок. Экономический научный журнал «Оценка инвестиций», г. Королёв URL: https://www.esm-invest.com/ru/handbook_evaluation?ysclid=lm1ponq86l788363863
9. Справочник коэффициентов. АБН-Консалт, г. Москва URL: https://abn-consult.ru/issledovaniya/spravochnik-koeffitsientov?ysclid=lm1ppr5g92755714263
10. Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности. Ассоциации «Русское общество оценщиков», г. Новосибирск (Живаев М.В.) URL: http://www.noroo.ru/files/publications/
11. Справочник оценщика и эксперта Черноземья: рыночные корректировочные поправки, ценностные коэффициенты и показатели для оценки недвижимости. СРОО «Экспертный совет», г. Воронеж (Москалёв А.И., Задоркин А.А.) URL: https://оценщики-черноземья.рф/voronezh/bank-rynochnykh-korrektirovok
Состав ценообразующих факторов в каждом исследовании определяет общую систему зависимости ценообразования от фактора, а также размер каждого из них. Часто в отчетах оценщиков, используется несколько источников исследования корректировок, следовательно, одновременно применяется несколько систем ценообразования имеющие разный состав факторов и отличающийся размер корректирующих коэффициентов, так же встречается в отчетах оценщиков, вычисление среднего размера корректировки на основе данных из различных источников. Также встречаются исследования, в которых учтен опыт и применяется обобщенный объем максимально возможного состава из объективно необходимых ценообразующих факторов. Например, для земельных участков.
Обобщенные сведения о составе ценообразующих факторов приведены в следующей таблице:
Значительное количество ценообразующих факторов позволяет сгруппировать их по 4 основным группам.
Интересным наблюдением является обобщение исследований из различных сфер рынка недвижимости, с наблюдением всех сегментов рынка, в отношении которых, установлены данные по ценнобразующим факторам. Как правило, это рынок квартир, рынок индивидуально-жилых домов, рынок частных гаражей и иных объектов хранения, рынок земли, рынок торгово-офисной недвижимости рынок производственно-складской недвижимости.
Ошибочно представлять данные сферы в качестве сегмента рынка, т.к. действительными сегментами, являются группы объектов относительно которых в исследованиях установлен различный размер корректирующих коэффициентов.
На схеме представлен обобщенный состав сегментов рынка из вышеприведенных исследований:
Структура ценообразующих факторов
Сравнивая объекты недвижимости, Эксперты выделяют 4 группы характеристик (элементов сравнения), относящихся к ценообразующим, в т.ч. к внешним факторам, в соответствии с пп. з) п.8 ФСО № III и пп. е) п.22 ФСО № 7:
- Условия прав, сделки и рынка. Экономические характеристики — показатели рынка, учитывающие влияние внешней экономической ситуации, фазы развития и региональных особенностей рынка на цену объекта, в меньшей степени зависящие от характеристик конкретного объекта.
- Вид использования. Межвидовые характеристики — факторы, учитывающие разницу между объектами различных форматов, сегментов или подсегментов, видах фактического или наилучшего использования, частей или долей объектов, а также различия в правовом статусе и обременениях.
- Местоположение — факторы, учитывающие пространственные характеристики местоположения.
- Физические и другие характеристики — факторы, учитывающие характеристики конкретных объектов, их параметрические характеристики, техническое состояние и улучшения объекта.
В ходе анализа рынка и проведения настоящего исследования Эксперты установили в Сборнике последовательность корректировок, наиболее соответствующую рыночным процессам ценообразования и практике в работе профессиональных участников рынка, что также отражается в форматах расчётных таблиц оценщиков. При этом незначительная перестановка корректировок возможна, и образуемые разбросы расчётных величин, как правило, не выходят за рамки математической погрешности расчётов и, тем более, за границы нахождения рыночной стоимости.
Пути совершенствования математических методов в определении величин ценообразующих факторов
Максимальная точность и актуальность корректирующих коэффициентов во многом зависит от распространенности их практического применения. Обобщение результатов расчетов методом корректировок по различным объектам сегмента и математический анализ совокупности векторов введенных корректировок, а также отклонение рыночных и скорректированных цен, позволяет вычислять наиболее оптимальный для используемой рыночной информации размер корректировок. Такой подход, позволяет минимизировать погрешность введения корректировок и наиболее точно актуализировать их значения.
Рекомендации и правила экспертов
Регион и территория исследования
Как правило, на всей территории региона действие ценообразующих факторов имеют общие закономерности, в связи с чем, применение корректирующих коэффициентов из справочника/сборника возможно ко всем объектам сегмента, расположенных в различных населенных пунктах и территориях региона.
Но кроме того, эксперты отметили, что основные тенденции на локальных рынках недвижимости в основном сонаправлены и многие зависимости схожи. В связи с чем, при отсутствии строгих ограничений, указанных в соответствующем исследовании, возможно использовать значения корректирующих коэффициентов для различных регионов Российской Федерации, особенно в тех случаях, когда интересуемая характеристика рынка ранее не исследовалась на локальном рынке города или региона, либо исследование не имеет удовлетворяющей глубины.
Правило измерения расстояний
При измерении расстояний между объектом и автодорогой рекомендуется использовать электронные карты публичных ГИС Росреестр, Яндекс, Гугл, 2ГИС и т.п., применяя функционал «Линейка» или «Измерить расстояние» при подключении слоев карты «Кадастровые сведения», отображающий слои «Земельные участки», а также слой «Спутник» (Космические снимки), отражающий картографическую основу визуализации расположения объектов.
Слои электронных карт имеют смещение относительно друг друга. С целью уменьшения погрешности, связанной со смещением слоев, рекомендуется производить измерения расстояния для всех рассматриваемых объектов по данным одного слоя, как правило, это слой «Спутник» (Космические снимки).
Измерение расстояния между автодорогой и объектом следует производить от ближайшего к объекту края проезжей части, так как именно по ней фактически осуществляется доступность, т.е. движение субъектов (клиентов, работников и т.п.) к объекту.
В случае, когда объект приближен не только к одной, но к двум и более автодорогам, следует измерить расстояние по реальным проездам до каждой из них и, рассчитав соответствующие коэффициенты, присвоить объекту наибольший.
Расстояние измеряется по действующему (физически возможному) проезду (без учёта временных препятствий), т.е. измеряется реальная автомобильная доступность от точки пересечения границы земельного участка и ближайшего к автодороге организованного проезда, а при его отсутствии потенциально возможного (экономически целесообразного) проезда до ближайшего края проезжей части автодороги.
Установление начальной и конечной точки при измерении расстояния между объектом и автодорогой рекомендуется проводить при оптимально точном масштабе карты. Точки устанавливаются на оси траектории кратчайшего расстояния, учитывая индивидуальные особенности зрительного восприятия, глазомера человека. Расхождение в установлении крайних точек, произведенные разными специалистами, допускается с отклонением +/-10 м.
Точность измерений зависит от используемых слоев ГИС, точности масштаба, использования различного инструмента измерения, отличий в алгоритме работы, различных навыков и опыта исполнителей, их индивидуальных особенностей и т.п. При этом в целом расхождения между различными измерениями, в том числе между измерениями, произведенными разными специалистами, могут различаться в пределах 10% от величины измеряемого расстояния, что является системной практикой в профессиональной деятельности.
Системная практика измерений показывает, что всегда есть отклонения между различными измерениями, в том числе между измерениями, произведенными разными специалистами. При этом различия в пределах 10% от величины измеряемого расстояния не являются критичными, а измерения являются достоверными, заслуживающими доверия. Измерения принимаются для дальнейших статистических расчетов.
Различия в измерениях, находящихся внутри одного интервала шкалы, не вызывают различия при сравнении объектов, не изменяют величину применяемой корректировки и не влияют на итоговый результат оценки, а соответственно не нарушают принципа существенности в соответствии с п.25 ФСО № 7.
При использовании формульных расчетов корректировки, основанных на конкретных значениях измеряемого расстояния, значимость получаемых результатов проверяется через интервал рыночной стоимости (п.14 ФСО III, п.30 ФСО № 7).
К интервалу «граничит с автодорогой» следует относить земельные участки, расположенные на так называемой «первой» или «красной» линии, т.е. объекты, расположенные на которых, непосредственно видны и доступны с автодороги, удалены от проезжей части, как правило, на расстояние до 50 м, но не более 200 м, при этом, главным критерием является прямая видимость и доступность от автодороги.
В ситуациях, когда непосредственно прилегающие или близко расположенные к автодороге участки не имеют подъезда, т.е. их доступность затруднена, их следует относить к интервалу «Расстояние до автодороги от 50 до 300м».
Шкала фактора – типовой объект в центре
Типовой (эталонный) объект недвижимости – это объект, характеристики которого, соответствуют модальным, «наиболее типичным» значениям или интервалам шкал ценообразующих факторов сегмента рынка.
Объект, обладающий полным набором значений основных (значимо влияющих) факторов, соответствующих «типичным», а значит модальным интервалам шкал, может считаться типовым (эталонным) для сегмента рынка.
Сделать выводы о фактических характеристиках типового объекта в сегменте можно, рассмотрев максимальные интервалы гистограммы количественного распределения объектов в шкале каждого ценообразующего фактора, т.е. наиболее соответствующие спросу и предложению на рынке. Вышеуказанные максимальные количественные интервалы (типовое состояние) принимаются за расчетное базовое состояние, эквивалентное 1, т.е. центр координат построения шкалы фактора.
Профессиональное усмотрение экспертов
Отдельные ценообразующие факторы, могут по – разному проявлять себя и в зависимости от рыночной конъектуры, могут иметь изменчивую силу воздействия, в связи с чем, эксперты указывают о необходимости применения/или не применения данных корректировок по усмотрению оценщика.
Например, многие эксперты отметили отсутствие разницы в ценах «угловых» и «неугловых» жилых объектов, при достаточном качестве строительства и энергоэффективности дома, т.е. когда нет излишнего промерзания, выветривания и пр., в связи с чем, применение данной корректировки может вводиться оценщиком на свое профессиональное усмотрение.
Вид из окна, как фактор ценообразования, приобретает большую значимость при наличии «нетипового» для жилых массивов показателя. При наиболее распространенном для большинства объектов виде из окон «во двор, на улицу» или на небольшие внутренние проезды, значение данного фактора не велико и может учитываться/не учитываться на профессиональное усмотрение оценщика.
Правило округлений значений корректировок
Эксперты рекомендуют придерживаться количества знаков (разрядности, точности размера) указанных для корректировок в данном Сборнике, в т.ч. при самостоятельном вычислении корректировок на основе приведённых формул. При этом в силу объективных причин, например, ограничение разрядности корректировок при использовании программных продуктов и т.п., возможно округление размера корректировки в пределах не увеличивающих математическую погрешность расчётов и не отклоняющих (за счёт погрешности округления) итоговую величину стоимости за границы интервала нахождения стоимости (в соответствии с п.30 ФСО № 7). При округлении следовать правилам ГОСТ Р 8.736-2011 «Государственная система обеспечения единства измерений. Измерения прямые многократные. Методы обработки результатов измерений»;
Защита от экстраполяции в моделях факторов
Наиболее точную величину корректировки, возможно, вычислять, используя уравнение интерполяционной зависимости, приведенное на соответствующем графике фактора, особенно для значений близких к границам интервалов шкалы. Однако, к граничным интервалам, т.е. при минимальной и максимальной характеристике объекта, рекомендуется применять единое значение корректировки, чтобы избежать "экстраполяционной" погрешности.
Период исследования и период действия факторов
В том числе, поэтому значения ценообразующих факторов, неисследовавшиеся ранее, но полученные в результате настоящего исследования, возможны к применению на любые ранние и более поздние даты. Показатели, полученные в результате настоящего исследования, актуальны и применимы в условиях текущей фазы рынка, т.е. на весь год, в котором проведены исследования и далее, при условии, сохранения фазы рынка, направления вектора и темпов динамики рынка или до публикации более актуальной версии исследования.
Модель введения корректировок (аддитивная и мультипликативная)
Выбирается пользователем самостоятельно, исходя из условий ценообразования в рассматриваемом сегменте рынка. Однако, при множестве вводимых корректировок и их значительных величинах Эксперты рекомендуют применять мультипликативную модель;
Правило работы с рыночной информации при отнесении к интервалу шкалы фактора
При подборе аналогов, учитывая пп. б) п.11 ФСО № 7 «Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта», Эксперты рекомендуют следующий последовательный алгоритм «расширения» значений характеристик аналогов относительно объекта оценки (подбор аналогов «снизу вверх»):
во-первых, расширять временной интервал подбора и период появления рыночной информации сверх максимального рыночного периода экспозиции в сегменте, возможно, до рубежей смены фазы рынка и далее, при условии имеющейся возможности (и необходимости) коррекции цен к дате оценки;
во-вторых, расширять условия поиска сначала в группе «Физические характеристики», т.е. подбирать объекты, характеристики которых схожи или входят в другие интервалы шкал физических факторов;
в-третьих, расширяя локацию и подбирая аналогичные объекты в иных локациях со схожим экономическим потенциалом местоположения;
в-четвертых, возможно расширение рыночной информации за счет схожих видов объектов, смежных, более развитых сегментов с применением межвидовых и межсегментных корректировок;
в-пятых, расширяя виды передаваемых прав и иных экономических характеристик.
При этом, выбирая аналоги из иных сегментов, проводя коррекцию, экономические корректировки следует применять из «родного» сегмента, затем проводить межвидовую / межсегментную коррекцию, и только после их приведения к сегменту объекта оценки вводить корректировки на местоположение и физические характеристики из одного сегмента с объектом оценки (введение корректировок «сверху-вниз»).
Адекватное применение вышеуказанных алгоритмов позволяет методу сравнения продаж опережать все иные методы по точности оценки и соответствию реальному рынку.
В практике оценки производственно-складской недвижимости Эксперты рекомендуют следующую приоритетность в выборе оценщиком метода оценки. Наиболее точным и эффективным методом является метод сравнения продаж (метод корректировок) в случае выполнения условий п.22 ФСО № 7 (достаточно рыночной информации). При возможности корректного применения метода сравнения продаж, применение иных подходов и методов не считается целесообразным, в связи с их меньшей точностью и потенциально возможным искажением оценки и их дополнительное применение не рекомендуется.
Точность результатов применения метода сравнения продаж, зависит от качества рыночной информации и погрешности, которая вносится корректировками и появляется в процессе согласования.
На практике в профессиональной деятельности, связанной с исследованием рынка недвижимости и непосредственным применением рыночной информации для оценки стоимости объектов, в условиях неактивного рынка, в том числе при оценке на ретроспективу или для специфичных объектов недвижимости, количество аналогов ограничено, а рыночная информация по их характеристикам недостаточна. При малом количестве рыночных оферт (аналогов) Эксперты рекомендуют: использовать все оферты, в том числе с недостаточной рыночной информацией по характеристикам, и производить досбор информации из заслуживающих доверия источников (путем осмотра, обзвона, по ГИС системам, данным Росреестра и т.п.). В случае невозможности сбора недостающей рыночной информации из достоверных источников, рекомендуется формировать допущения, касающиеся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки в соответствии с п.10 ФСО № I, и принимать в качестве характеристик объектов экспертно-аналитическую информацию об этих характеристиках в соответствии с п.10 и п.11 ФСО № III. При этом Эксперты рекомендуют в качестве отсутствующей рыночной информации принимать состояние характеристики, соответствующее типичному значению шкалы фактора для сегмента.
Эксперты провели анализ рыночной информации и, глубоко изучив процесс формирования оферт субъектами, отметили следующее:
1. в офертах практически не содержится или редко указывается информация об условиях финансирования и продажи, возможности торга, передаваемых правах. Эти условия обсуждаются сторонами в переговорном процессе. Поскольку для расчётов используются рыночные данные об объектах недвижимости, полученные из источников массовой информации (печатные издания, специализированные порталы, официальные сайты агентств недвижимости и т.п.), которые предназначены для неограниченного круга потенциальных покупателей, условия продажи / предложения признавать рыночными, а условия финансирования – типичными. Аналоги в случае использования оферт в течение типичного срока экспозиции не нуждаются в корректировке по фактору «время продажи». Для скидки на торг применять среднее значение интервала, соответствующее данному сегменту (подсегменту) рынка недвижимости. Передаваемые права уточняются по документам или данным государственных информационных систем, если в объявлении не указано право аренды или не упоминается вид права, при этом, в случае оставшейся неопределённости для объекта, по умолчанию принимается право собственности.
2. очень часто указывают не фактический, а наиболее эффективный вид возможного использования объектов (сегмент рынка). Если в оферте указан вид использования и относительно данного вида установлена цена предложения, то именно данную рыночную информацию необходимо учитывать для проведения сравнения, после проверки вида использования в государственных или иных объективных источниках.
3. место расположения объекта, как правило, завуалировано, указывается только улица или ориентиры, чтобы потенциальный клиент не смог самостоятельно идентифицировать объект и обойти посредника. Необходимость идентификации номера дома обусловлена не только определением его нахождения на карте населенного пункта, но и возможностью уточнения основных характеристик здания (внешний вид на панорамах, а также материал стен, год постройки, этажность, данные о конструктивных элементах, наличии и наборе инженерных коммуникаций, аварийности и пр. на специализированных сайтах. Редко описывается транспортная доступность, подъездные пути и наличие парковки. При применении метода корректировок, используя ориентировочные данные, а также иные характеристики объекта, приведенные в оферте (например, площадь, конфигурацию), необходимо идентифицировать объект на публичных картах по местоположению с наиболее возможной точностью: до административного округа (района), кадастрового квартала, ценовой зоны и т.п.
4. площадь объекта недвижимости не всегда указывается точно, значение специально незначительно искажается или округляется для упрощения в работе или усложнения идентификации объекта. Часто отсутствуют капитальность здания, техническое состояние, уровень отделки, наличие инженерных коммуникаций, этаж расположения. При невозможности достоверного уточнения площади данным искажением или округлением возможно пренебречь и использовать указанные в оферте данные, так как в большинстве случаев, они не приводят к увеличению погрешности в расчётах.
Если в отношении характеристик в оферте информация отсутствует, то по шкале значений ценообразующего фактора для аналога устанавливается типичное значение характеристики, соответствующее данному сегменту (подсегменту) рынка недвижимости. Типичное значение в экономической шкале фактора определено в размере коэффициента 1.00 в таблицах Сборника. Данный вопрос ранее освещался Экспертами в «Рекомендациях по определению характеристик аналогов, используемых в качестве ценообразующих факторов» (http://www.areall.ru/analytical_articles/35).
Однако, на рынке могут встречаться ситуации и состояния объекта, при которых, значение фактора может выходить за пределы рыночного диапазона. Но эту ситуацию, а, следовательно, величину фактора, возможно рассматривать как экстремальную, что требует дополнительных исследований.
Последовательность корректировок, наиболее соответствующую рыночным процессам ценообразования
В ходе анализа рынка и проведения настоящего исследования Эксперты установили в Сборнике последовательность корректировок, наиболее соответствующую рыночным процессам ценообразования и практике в работе профессиональных участников рынка, что также отражается в форматах расчётных таблиц оценщиков. При этом незначительная перестановка корректировок возможна и образуемые разбросы расчётных величин, как правило, не выходят за рамки математической погрешности расчётов и тем более за границы нахождения рыночной стоимости.
Содержание данных о факторе
Корректное применение корректирующих коэффициентов требует приведения в справочнике/сборнике максимально полной информации о ценообразующем факторе, в т.ч. с расчётными примерами. Полезной и необходимой информацией о факторе является:
· Наименование краткое;
· Наименование полное;
· Определение фактора;
· Принцип действия;
· Примеры действия;
· Объекты и субъекты воздействия фактора;
· Зона применимости;
· Вводные данные для исследования;
· Физическая шкала;
· Экономическая шкала;
· График;
· Корректировки из фактора;
· Матрица корректировок;
· Формула для вычисления корректировок;
· Пример вычисления и введения корректировки;
· И др.