Эффект Рабиновича в бани
Помните старый анекдот: «Рабинович, вы или крестик снимите или трусы наденьте». Так и проект отчета ГБУ СО «Госкадастроценка» полон внутренних противоречий.
Сегодня на примере «корректировки на цокольный этаж», мы увидим как расходиться выводы, сделанные ГБУ СО «Госкадастроценка» в самом проекте отчета, с реальной деятельностью по оценке. Возможно, заметка немного нудная. Но она доказывает, что ГБУ СО «Госкадастроценка» нарушает ей же самой установленные правила.
Неправомерный отказ в корректировке
Проект отчета указывает, что к помещениям, расположенным в подвале или в цоколе применяется корректировка на этаж расположения (значение поправки 0,78). Всего логично: подобные помещения стоят значительно меньше аналогичных на первых этажах.
У моего доверителя нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже многоквартирного дома. Но оценено оно без всяких корректировок. Как я думал, техническая ошибка ГБУ: в самом расчете стоимости этаж помещения указан как первый, не цокольный. Это вообще массовая ошибка: как 1 этаж очень часто указаны подземные, цокольные, и подвальные.
Подал замечания. Был уверен, замечания примут. Но… «Корректировка на цокольный этаж не проводилась для объектов 4 группы» – ответ директора ГБУ СО «Госкадастроценка». Напомню 4 группа – это «Предпринимательство».
Отказ в корректировке на цокольный этаж для объектов 4 группы прямо противоречит самому же Проекту отчета, правилам, которые само бюджетное учреждение установило.
Давайте внимательно посмотрим это важный документ.
Проект отчета экономически обосновывает и предусматривает корректировку на цокольный этаж для объектов торгового назначения
На странице 212 Проекта отчета экономически обосновывается как этаж расположения помещений торгового назначения оказывает влияние на стоимость. А именно дословно: Начало цитаты
Этаж расположения. Этаж расположения объекта (для помещений) также оказывает влияние на стоимость. Как правило, объекты торгового назначения, расположенные на 1 этажах жилых и нежилых зданий имеют более высокую стоимость относительно объектов, расположенных в цоколе/подвале либо на средних этажах. При этом в ТЦ/ТРЦ уровень цен зависит не непосредственно от этажа, а, в большей степени, от расположения помещения в пределах ТЦ/ТРЦ относительно потоков посетителей.
Из анализа видно, что нежилые помещения в г. Саратове, расположенные на первом этаже, дороже, чем в цоколе/подвале и на средних этажах (2 и выше) на 49,46% и 13,93% соответственно. Нежилые помещения в г. Энгельсе – на 41,94% и 28,23% соответственно, в г. Балаково - на 95,81% и 103,06%.
Конец цитаты. Аналогичные тезисы изложены на стр. 225 Проекта отчета.
Далее на стр. 321–332 размещена таблица 4-98 «Обоснование использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями»
Из нее видно, что «этаж расположения» не признан ценообразующим фактором. Однако, при ГКО учитывалось расположение помещения в подвале и цоколе для применения корректировки.
В силу «невнимательности» в документе «Перечень поправок по факторам» отсутствует указание на цокольный этаж
Согласно файлу «Перечень поправок по факторам.xlsx» корректировка на этаж применялась для объектов группы 4 (Предпринимательство). А именно:
Из таблицы следует, что понижающая поправка (0,78) применялась к помещениям, расположенным: в подвале (04), полуподвале (12), антресоли подвала (13), подземном этаже (16).
При этом несмотря на все вышеуказанные выводы и утверждения самого Проекта отчета, в столбце 5 отсутствует указания на цокольный этаж (значение 06). *
Термины «полуподвал» и «цокольный этаж» не различимы. Применение понижающей поправки (0,78) только к одному из них, никак не может быть обосновано
Необходимо отметить, что понятие «полуподвал» и «цокольный этаж» фактически синонимы и неразличимы в правоприменительной деятельности.
«этаж цокольный» – этаж с отметкой поверхности пола ниже планировочной отметки земли не более чем на половину высоты помещения. **
«полуподвал» – эксплуатируемая часть здания, расположенная частично ниже уровня земли. ***
Для наглядности приведу схему расположения помещений с учетом уровня земли.
Позиция МБУ «Городское Бюро технической инвентаризации»: термины «полуподвал» и «цокольный этаж» в технической инвентаризации – равнозначны
В соответствии с приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998г. №37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ» этаж цокольный — это этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений (приложение №1 обязательное, СНиП 2.08.01.-89).
Определение полуподвала в инструкции отсутствует, тем не менее, при анализе материалов инвентарных дел, хранящихся в архиве, можно увидеть, что в ранее изготовленных технических паспортах зачастую данный термин использовался именно для обозначения этажа, отвечающего характеристике указанного в вышеприведенной инструкции как «цокольный этаж».
В настоящее время термин «полуподвал» является устаревшим, в современных технических паспортах не используется, заменен на «цокольный этаж». Исходя из изложенного, термины «полуподвал» и «цокольный этаж» в технической инвентаризации – равнозначны, слова – синонимы.
Примечания:
* Коды этажей установлены разделом 65 «Тип этажа» Приложения, утв. приказом Росреестра от 24.12.2018 № П/0510
** п. 3.1.48 СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003
*** п. 3.2.2.13 ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020. Национальный стандарт Российской Федерации. Здания и сооружения. Общие термины