За последнее время ко мне обратились несколько человек за подготовкой схем планировки участков (СПОЗУ).
Напомню это нужно для подачи уведомлений о начале строительства/реконструкции и для собственного понимания где что разместить.
В каждом случае свои особенности по ограничениям несмотря на то, что участки могут располагаться в одном районе.
Самое распространенное для Московской области - расположение участков в приаэродромных зонах и/или в зонах защиты памятников культуры и объектов культурного наследия.
В Ленинградской области часто встречаются местные требования, которые могут относится не только к установлению границ и отступов для разрешенной застройки, но и требования к заборам, вырубке деревьев и т.п.
Покажу несколько схем. Возможно для кого-то это будет интересно.
Схема 1.
На этой схеме никаких «особенностей» из-за налагаемых ограничений нет. Участок имеет перепад рельефа с юго-запада на северо-восток. Въездная группа организована отсыпкой канавы гравием с трубой. Дом точнее пятно застройки под планируемый дом разместили в первой трети участка. Основные декоративные посадки и зону отдыха разместили во второй трети участка. Оставшаяся площадь под огород. Назначение дома и участка - загородная дача. Площадь участка 25 соток.
И даже с учетом замечаний одного из подписчиков канала увеличил размеры беседки.
Особенности.
В общем нет. Въезд на участок с северной стороны - один из лучших вариантов. Дом в эскизном проекте сделали вытянутым с запада на восток, так он разделяет приватную зону от палисадника и дороги.
Схема 2.
Участок неправильной формы. Классические 6 соток. Хочется и дом и баню и огород, но выбрать нужно только 2 из 3. Шучу. При грамотной организации пространства в некоторых случаях можно что-то сделать.
Здесь учли пятно застройки под будущий 2-х этажный дом 130-140 м.кв. с террасой. Двухэтажный потому что 6 соток. Площадь застройки взяли с запасом.
Разместили навес для автомобиля, баню и хозблок.
С размещением места под скважину и септик пришлось придумывать. Мне такой вариант расположения не нравится - далеко от бани тянуть канализацию под домом. Идея так себе, но требования СанПин нам нужно соблюдать. Можно вынести септик на восточную сторону участка к проезду, только там планируется зона отдыха с барбекю. В общем поиск компромиссов.
Какие особенности были?
Проект планировки территории НЕ утвержден. Новая Москва. В выдачи ГПЗУ собственнику отказали. На сайте Министерства экономического развития сведения для этого района отсутствуют. Пришлось фантазировать на основе данных, которые установлены для соседних районов и свой опыт. Есть шанс, что на 99% попадем в них.
По ЗОУИТ участок полностью расположен в приаэродромной зоне аэропорта Внуково. По функциональному назначению - дача.
Схема 3.
На этой схеме задача была интереснее. В ГПЗУ (градостроительном плане земельного участка), который предоставил собственник было указано: что зона в пределах которой разрешается строительство объектов капитального строительства - не предусмотрена. При этом зона по генеральному плану Ж-2 зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами.
В добавок к этому сразу несколько зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ):
- водоохранная зона 2 пояса источников питьевого водоснабжения
- прибрежная защитная полоса (до 100 м)
- зона защиты инженерных сетей магистрального газопровода низкого давления
- зона охраны объектов культурного наследия памятников культуры и истории (сразу 2-х)
Если смотреть формально, то действительно ничего НЕЛЬЗЯ. На участке уже зарегистрирован объект капитального строительства (ОКС) старый домик, но он не отображен на публичной кадастровой карте. А в ГПЗУ указан и собственники платят за него налоги около 30 лет.
Мое предположение: в ГПЗУ указано, что зона для застройки не предусмотрена из-за того, что один объект ОКС на участке уже имеется. Больше одного дома строить нельзя.
Какие особенности?
Заявляем не строительство, а реконструкцию существующего старого домика. Площадь нового дома при этом частично пересекается со старым (демонтируемым).
Выявил, что часть территории «прихвачена». Рассказал, как это можно узаконить и сделать прирезку к существующему участку. Конечно могут и отказать. Но обычно муниципальным органам выгодно, когда с земли платятся налоги.
Функциональное назначение: дом для постоянного проживания пожилых собственников и для отдыха детей и внуков по выходным и праздникам.
Ну и в принципе нужно получить согласование на реконструкцию существующего дома.
Возникли вопросы? Напишите!
Благодарю за то что дочитали!