Эксперты оценили обороты компании Vesper в 2022 году в 25 миллиардов рублей, а в первом полугодии 2023 года - в 11 миллиардов рублей. В 2023 году Vesper, известная своими проектами, названными в честь русских писателей, заняла первое место в рейтинге застройщиков, действующих в премиальном сегменте. Какие факторы способствовали успешному становлению компании Vesper в лидерах рынка элитной недвижимости?
История с препятствием со стороны обитателей района Тверской и строительной техникой, которую представляла народная артистка России Татьяна Догилева, произошла в марте 2012 года в самом центре Москвы, в Большом Козихинском переулке. В этом споре шло дело о судьбе здания № 25 по Большому Козихинскому переулку. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) "Вектор", владельцы всех помещений в здании, намеревалось его снести и построить новое здание на его месте. Однако жители близлежащих домов, включая Татьяну Догилеву, активно противились этому плану. Несмотря на это, здание было все же снесено, и на его месте теперь находится один из первых проектов Vesper - жилой комплекс "Булгаков".
Аналитики компании Циан оценили обороты Vesper в 2022 году в 25 миллиардов рублей, а в первом полугодии 2023 года - в 11 миллиардов рублей. В 2023 году Vesper заняла первое место в рейтинге уверенности застройщиков, работающих в премиальном сегменте недвижимости. Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства, портфель проектов Vesper составляет 61 628 квадратных метров, и из этого объема не распроданы всего 8861 квадратных метров. По словам брокеров рынка элитной недвижимости, покупатели стоят в очереди за квартирами в проектах Vesper. Проекты с такими названиями, как "Бунин", "Чехов", "Булгаков", и "Бродский" призваны привлечь состоятельных клиентов.
Комментируя успешное становление компании Vesper, Кристина Томилина, директор департамента продаж в компании "Intermark Городская недвижимость", отмечает, что за 11 лет работы компании удалось сформировать широкую базу клиентов и владельцев недвижимости. Эти клиенты получают информацию о новых проектах и моментально вступают в список ожидающих начала продаж. Поэтому, после официального объявления о начале продаж, брокерам остается лишь связаться с теми, кто проявил интерес к приобретению недвижимости в новом проекте, и значительная часть жилых объектов уже бывает забронирована.
Совладельцами компании Vesper являются Денис Китаев и Борис Азаренко, но они отказались от интервью. Информацию о владельцах крупнейшего элитного застройщика пришлось получать из открытых источников и бесед с участниками рынка. Денис Китаев происходит из семьи, которую раньше можно было бы назвать номенклатурной. Его мать, Нина Китаева, долгое время была ближайшим сотрудником Владимира Ресина, который был куратором строительной отрасли Москвы во времена Юрия Лужкова. С 1992 года она работала в мэрии Москвы и занималась документацией, связанной со строительством. Мать Дениса Китаева в своей книге "Москва в лесах" писала о Нине Китаевой как "правой руке" Владимира Ресина, она выполняла множество поручений и обрабатывала всю переписку и поток документов.
Сестра Дениса Китаева, Мария, работала в желтой "Ладе Калина" как ведущая ВГТРК и ездила с Владимиром Путиным. Позже она стала советником Сергея Шойгу и даже получила звание генерал-полковника, не дождавшись даже 30-летнего возраста. Дочь Дениса Китаева, Кристина, работает как светский обозреватель и сотрудничает с изданием Buro 24/7.
Другим совладельцем Vesper является Борис Азаренко, который ранее работал в ОНЭКСИМ Банке Михаила Прохорова и Владимира Потанина, а также в Межрегиональном почтовом банке. Акционерами Бориса Азаренко были братья Вячеслав и Вадим Аминовы, которые также входили в число совладельцев фирмы "Эвоком", предшественницы Vesper. Вячеслав Аминов был советником Бориса Березовского и главы администрации президента Александра Волошина, и владел с братом транспортной компанией "Нефтетранссервис". Возможно, хорошие связи с "семьей" помогли компании Vesper в начале ее работы на московском рынке.
На выставке MIPIM в Каннах в марте 2008 года российские представители стали центральной темой разговоров, их стенды были самыми яркими, а вечеринки - самыми шумными. На одной из таких вечеринок Сергей Полонский произнес знаменитую фразу: "У кого нет миллиарда, могут идти в жопу". Тогда компания "Эвоком" также представила два своих проекта: бизнес-парк на Каширском шоссе площадью более 300 000 квадратных метров и офисный комплекс "Эвоком Плаза" площадью 40 000 квадратных метров на Октябрьской улице в Москве. Денис Китаев, совладелец Vesper, подчеркнул, что "Эвоком" - это его собственный бизнес, и его мать не имеет никакого отношения к этой компании.
"Семейные связи всегда служили хорошей опорой, особенно в начале пути", - считает владелец инвестиционной компании, специализирующейся на московской недвижимости. "Это скорее не преимущество, а скорее входной билет. Каждый успешный застройщик на московском рынке имеет значительные связи в мэрии, банках и деловых кругах - практически везде. В настоящее время Vesper скорее пожинает плоды своего умения заключать сделки".
Ни один из проектов, представленных Китаевым на MIPIM, не был осуществлен. Наиболее показательным является случай с бизнес-центром. "Эвоком" продвинул его до стадии "стена в грунте", но кризис 2008 года привел к приостановке стройки. В 2011 году недостроенное здание было приобретено компанией O1 Properties, основанной Борисом Минцем и сфокусированной на офисной недвижимости. Однако и она не смогла завершить строительство бизнес-центра. В 2023 году недострой перешел во владение компании МИЦ, приобретенной группой "Самолет", и на улице Октябрьской планируется строительство жилого комплекса.
Тем не менее, Китаеву и Азаренко удалось добиться успеха в жилой недвижимости. В 2012 году они основали компанию Vesper, и, хотя "Эвоком" был забыт, жилой комплекс "Булгаков" по адресу Большой Козихинский переулок, 25, стал визитной карточкой компании.
"Они создали имя Vesper и приложили огромные усилия, чтобы сохранить это имя незапятнанным", говорит брокер в роскошной недвижимости. "Замороженные стройки и давние проекты "Эвокома" должны были полностью уйти в прошлое. Все должны были знать только Vesper, и Vesper должен был оставаться безупречным".
Компании удавалось привлекать финансирование. "У них отличные отношения со всеми банками, и в некоторых своих проектах они смогли привлечь инвестиции от крупных банков или их структур", говорит директор департамента развития земельных участков Тимур Рывкин. Это означает, что банки покупали доли в проектах Vesper. Например, в мае 2022 года дочернее подразделение "Сбербанка" - "Сбербанк инвестиции" приобрело 50% долей в ООО "Маяк", структуре Vesper, строящей отельный комплекс Vesper Tverskaya, и 50% ООО "Прима", застройщика квартала Lucky. По словам Рывкина, такая модель финансирования может быть более выгодной для застройщика, чем обычный кредит.
"Мы считаем, что сотрудничество с застройщиками при покупке долей в проектах может быть выгодным как для наших клиентов, которые получают средства раньше разморозки счетов эскроу для дальнейшего развития бизнеса, так и для банка, который увеличивает свою прибыль по сравнению со стандартной кредитной маржой за счет принятия понятного акционерного риска", - пояснили в пресс-службе Сбербанка.
Помимо банков, Vesper уделял внимание также другому ключевому сегменту рынка недвижимости - брокерам. "У них отлично работает PR-служба, и у них раньше был ламповый отдел продаж, с которым удобно работать", говорит основатель агентства роскошной недвижимости "Винидиктов и партнеры". "Плюс у них хорошие отношения с брокерами. Пока другие застройщики ужесточали условия, Vesper поддерживал высокие стандарты взаимодействия с агентами".
"Vesper много вкладывает в отношения с риелторским сообществом", подтверждает владелец агентства "Ашихмин и Партнеры". "В элитном сегменте клиенты, судя по аналитике нашей компании с 2014 года, обычно рассматривают 63 объекта, прежде чем совершить сделку. У кого-то это может быть 6 объектов, у кого-то - 166, но в среднем так. И в таких условиях у застройщика мало шансов продать объект самостоятельно, так как у него просто не хватает времени на построение долгосрочных отношений с клиентами, как у брокера. Поэтому для застройщика важно, чтобы брокеры были лояльны к нему, так как клиент доверяет мнению брокера. А у Vesper отличные отношения и система мотивации для брокеров".
"Vesper первой на рынке начала продавать элитные квартиры с готовой отделкой, а не в виде недоделанных стен", считает брокер роскошной недвижимости. "Они первыми предложили новый уровень отделки жилья на рынке, предоставляя квартиры с готовой отделкой под ключ, и качество этой отделки не уступало отделке "для себя". Это было абсолютно новаторским для рынка премиальной недвижимости".
"Впервые именно компания Vesper предложила новый стандарт отделки жилья на рынке, предоставляя квартиры с готовой отделкой под ключ, причем качество этой отделки не уступало отделке "для себя", что было абсолютно ново для рынка роскошной недвижимости", соглашается директор департамента продаж "Intermark Городская недвижимость".
"Vesper внесла новшество в каждый свой последующий проект. В проекте "Чехов" были использованы фасады из меди, а для реконструкции проекта "Бунин" был выбран уникальный по архитектуре дом", добавляет она.
"Vesper в 2012 году успешно нашла свою нишу в клубных дорогих проектах и долгое время была единственным системным игроком в этом сегменте", говорит партнер и региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group. "За это время компания накопила не только лояльную клиентскую базу, но и уникальный опыт реализации подобных объектов".