"У меня хорошая квартира, и цена на неё нормальная. Ну и что, что я её продаю уже 6 месяцев, когда-нибудь придет покупатель, которому понравится, и купит" - говорят мне и моим агентам каждый первый собственник. "Во-первых, не придёт к вам покупатель, и во-вторых, дальше будет только хуже" - отвечаю я. Давайте посмотрим на то, что происходит с рынком недвижимости, вместе отсеем бредовую информацию и грамотно интерпретируем данные, чтобы сделать правдоподобный прогноз, чего же нам ждать.
Текущее положение дел на рынке
Сделка с недвижимостью - это, часто, самая большая сделка в жизни человека. Из-за того, что такие сделки проходят не так часто, я постоянно слышу набор из одних и тех же ошибочных суждений относительно продажи, покупки и переезда. Много собственников верят и надеются, что их недвижимость продастся дорого (по их цене), и не сильно задаются вопросом, а сколько на самом деле стоит их квартира, и за какую сумму её можно продать.
Вот несколько из таких заблуждений:
- На каждую квартиру "свой" покупатель, на мою квартиру еще не пришел "мой".
Увы, это не так, покупатели не ищут "их квартир", тем более, что "их" квартиры они сейчас продают, и никто из собственников встречных квартир не готовил свою недвижимость под каких-то конкретных покупателей. - Моя квартира столько стоит, потому что она лучше других.
Всем абсолютно безразлично. В каждом сегменте, районе, микрорайоне и у каждой квартиры больше 100 прямых конкурентов. Аналогов на рынке достаточно, никто не обязан покупать какую-то конкретную квартиру дороже при условии, что в пределах квартала можно найти точно такую же дешевле. - Я подожду, когда цены пойдут вверх и продам по той цене, по которой хочу.
Этого пока не предвещается. Сколько вы будете откладывать переезд? Год? Два? Пять? А когда цены поднимутся, они поднимутся и на вашу квартиру, и на ту, которую вы хотели купить, так что у вас все равно не хватит денег на переезд. Какой в этом смысл?
У меня есть дежурная шутка на тему такого оптимистичного отношения:
Оптимизм - это недостаток информации.
Шутки шутками, но чтобы быть уверенными в том, что квартира реально продастся, надо изучить положение дел на рынке. Я нашел интересную статистику, которая в той или иной мере справедлива для каждого города РФ (более того, это плюс-минус всемирная статистика ротации объектов на рынках недвижимости разных стран)
Циан сообщает:
127 000+ квартир продано в Москве за 9 месяцев 2023 года
Неплохая цифра. Но только на первый взгляд. 127 тысяч за 9 месяцев означает, что ежемесячно продается чуть больше 14 000 объектов. Это при том, что общее количество объектов на рынке Москвы на сегодня - около 650 000 штук.
Ротация объектов на рынке Москвы составляет 2% в месяц.
Портал NSP приводит статистику сделок по СПб, которую мы сравним с общим товарным запасом рынка:
На рынке СПб стоит на продажу около 120-140 тысяч объектов, при этом продается ежемесячно около 6 000 штук. Пока тенденция такова, что количество предложений сильно растет по сравнению с прошлым годом (на 40%), а фактическое количество сделок сокращается (примерно на 8-10%)
Тенденции и прогноз
Ставка рефинансирования не планирует снижаться. На ближайшем заседании ЦБ планируют ее повысить, или, в лучшем случае, оставить прежнюю. Хотя эксперты РБК почти уверены, что ставку именно повысят. То есть, ипотека дешевле не станет.
С января 2024 года планируется повышение первоначального взноса по ипотекам до 30%. Это сделает ипотеку еще менее доступной.
65% сделок в РФ проходят с использованием ипотеки, говорится в короткой заметке журнала Этажи. По мнению ТАСС, количество сделок с ипотекой будет снижаться. Доля сделок в с ипотекой в сегменте новостроек доходит до 90%. Подробную статистику о структуре ипотек можно изучить на сайте ДомКлик.
Тут надо помнить, что много сделок за наличные (собственные средства, без использования ипотеки) проходят по недорогим объектам, в частности по загородной недвижимости (дачи, земельные участки), то есть, в сегменте "бетона" и квартир, реальный процент ипотечных сделок выше.
Это все значит, что с удорожанием ипотеки, количество сделок снизится. Значит, собственники будут сильнее конкурировать за покупателей, что приведет к коррекции цен вниз. Если хотите на простом примере понять, как работает рынок, посмотрите на систему ценообразования Яндекс Такси.
- Высокий спрос и все машины заняты - цена повышается.
- Низкий спрос и много свободных машин - цена снижается.
Очевидно, мы не можем рассчитывать на рост цен при снижении спроса на товар.
Заключение
Основываясь на фактах и официальных источниках (ЦБ РФ), в ближайшие 6 месяцев нам не стоит ждать позитивных изменений. Спрос снизится, цена на недвижимость также будет снижаться.
На сегодняшний день нет триггерных точек, указывающих на изменение общей рыночной тенденции. Цены будут снижаться.
Что это значит для продавцов недвижимости:
Чем быстрее вы продадите свои объекты, тем дороже это получится сделать. Через 6 месяцев цена на вашу собственность будет ниже. Помните, что покупатели не оценят ваш ремонт, потому что он ВАШ, и не ИХ. Ваша квартира конкурирует с квартирой соседа с почти таким же ремонтом (ремонт собственника, а не покупателя), а оценивать свою квартира на 500 тысяч дороже, потому что у вас обои другого цвета - прямой путь к зависанию на рынке.
Что это значит для покупателей недвижимости:
Сейчас довольно благоприятное время для покупки. Можно вести переговоры, обсуждать скидки, делать смелые предложения о покупке. НО! Ипотека сейчас не самая выгодная. Если вы покупаете за собственные средства, то на вторичке для вас лучше цены, чем в новостройках. Если вы планируете покупку в ипотеку (особенно с минимальным первоначальным взносом) - подумайте трижды и лучше отложите покупку. Если все равно очень хочется купить - позвоните мне, посчитаем ипотеку и вы решите, выгодно это для вас или нет. Я готов поставить деньги на то что нет, и вам лучше копить больший первоначальный взнос или вкладываться в другие активы.
