О важности эскроу-счетов в России начали говорить широко с приходом 2019 года, когда был введен закон, требующий использовать данный механизм при приобретении недвижимости по договору долевого участия (ДДУ). Это решение было вызвано не случайно, поскольку в стране стало слишком много случаев обмана дольщиков. Эскроу-счеты были введены с целью минимизировать риски для покупателей. В этой статье мы подробно рассмотрим особенности эскроу-счетов в банках, совместно с экспертами.
Что такое эскроу-счет в простых словах?
Это особый банковский счет, созданный для уменьшения рисков при проведении оплаты за услуги. Плательщик переводит средства на этот счет, и они блокируются (или, согласно профессиональному термину, депонируются). Деньги будут переданы второй стороне сделки только после выполнения ею своих обязательств. В контексте недвижимости, эта обязанность заключается в вводе объекта в эксплуатацию.
Закон о переходе застройщиков на систему эскроу-счетов начал действовать в июле 2019 года. До июля 2020 года, деньги перечислялись застройщикам только после того, как покупатель завершал все оформительские процедуры владения недвижимостью. В настоящее время средства переводятся строительным компаниям, когда они получают разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, и для обычного покупателя это не имеет особого значения.
Если по каким-либо причинам объект недвижимости не может быть введен в эксплуатацию вовремя, и это вызывает недовольство у покупателя, то средства на эскроу-счете будут возвращены непосредственно ему.
Стоит отметить, что эскроу-счеты используются не только при заключении договоров долевого участия. Они применяются также при сделках купли-продажи недвижимости и земельных участков, товаров, работ, услуг, прав на интеллектуальную собственность, а также при покупке и продаже акций и долей участия.
Если вы решите открыть подобный счет в банке, вам, вероятно, придется столкнуться с профессиональными терминами, которые не так часто встречаются в повседневной жизни. Например, депонент — это лицо, вносящее средства на счет. В контексте недвижимости это может быть покупатель квартиры. Бенефициар — это лицо, которое получит средства, но только при наступлении определенных условий.
Дольщик переводит средства на эскроу-счет, а бенефициар, который в данном случае является застройщиком, получит доступ к этим средствам только после регистрации договора купли-продажи квартиры. Даже в случае банкротства застройщика, средства не исчезнут, и их нельзя будет арестовать или списать, как пояснил юрист.
Процедура открытия эскроу-счета в банке схожа с созданием обычного банковского счета, но есть некоторые ключевые аспекты. Один из основных нюансов заключается в установлении условий, при которых вторая сторона получит доступ к средствам. Если речь идет о покупке квартиры по договору долевого участия (ДДУ), то этот процесс в значительной степени автоматизирован.
Шаги для открытия эскроу-счета:
- Определитесь с целью. В настоящее время в России эскроу-счеты обязательны при сделках с недвижимостью по ДДУ, но вы также можете использовать их для других типов сделок, о которых упоминалось ранее.
- Выберите банк. Не все российские банки предоставляют услуги по открытию эскроу-счетов. Некоторые из них не имеют соответствующего разрешения от Центрального Банка России, а другие намеренно не предлагают эту услугу по своим собственным бизнес-причинам. Важно отметить, что при покупке недвижимости по ДДУ вы можете открыть счет только в том банке, который является эскроу-агентом для данного объекта недвижимости.
- Откройте расчетный счет в выбранном банке. Это правило не распространяется на сделки по ДДУ.
- Оплатите комиссию. Если речь идет о создании эскроу-счета для других сделок, вам, возможно, придется заплатить за обслуживание такого счета. Процентные ставки могут различаться, и они обычно зависят от суммы, размещенной на счете. При покупке квартиры у застройщика платить комиссию не требуется.
- Соберите необходимые документы. При приобретении недвижимости вам понадобится проект договора долевого участия и другие документы, которые вы получите у застройщика. Также потребуется ваш паспорт. Если вы открываете счет по собственной инициативе, банк предоставит вам список необходимых документов, включая договор-основание (условия, при которых бенефициар получит доступ к средствам), серии заявлений и образцов подписей.
- Переведите средства на счет. Процедура аналогична обычному способу внесения средств на банковский счет. Если вы берете ипотеку, деньги также могут быть размещены на эскроу-счете. После этого необходимо зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре.
Плюсы эскроу-счета:
- Гарантированная возможность получения средств застройщиком при выполнении им всех своих обязательств.
- В случае расторжения сделки, счет автоматически закрывается, и средства возвращаются покупателю.
- Возможность включения в договор условий, подтверждающих сделку перед банком.
- Счета эскроу невозможно арестовать, и на них нельзя обратить взыскание для погашения долгов (налогов, штрафов, алиментов и прочего).
- Уменьшение риска потери средств из-за банкротства застройщика, обеспечивая защиту интересов покупателя от долгостроев.
Основным преимуществом является 100% гарантия отсутствия недостроя. Объекты, строящиеся по системе эскроу, уже финансируются банками, и строительство продолжится вне зависимости от текущей конъюнктуры рынка. Кроме того, система эскроу усиливает контроль за качеством строящихся объектов и их финансовой устойчивостью. Банки понимают, что в случае банкротства застройщика, им придется выполнять обязательства перед дольщиками, поэтому они не принимают на рынок слабые и некачественные проекты.
Минусы эскроу-счета:
- До передачи средств застройщику они блокируются, и депонент может вернуть их только в случае расторжения договора по законным основаниям, таким как неисполнение обязательств со стороны застройщика. Просто так отозвать средства "потому что передумал" больше невозможно.
- Не все банки в России имеют лицензию на работу с эскроу-счетами.
- Если речь идет о сделках, не связанных с долевым участием, лицо, вносящее депозит, может быть обязано уплатить комиссию, обычно составляющую 0,7-1%.
- Введение системы эскроу может повысить цены на новостройки, так как строительные компании вынуждены брать кредиты у банков на период строительства.